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房屋买卖中的口头协议认定

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-28


 
  北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
  一、原告诉称
  原告张三起诉称:2017年3月,原告基于对a集团a品牌的信任,通过电话联系,拟购买a集团开发的位于a写字楼。2017年3月20日,在没有签订购房协议和办理相关手续的情况下,为保留房源,原告通过银行将50%购房款590.8万元汇给被告。3月21日,原告通过微信收到被告出具的a控股集团有限公司收据,但被告没有及时办理网签备案等购房手续,2017年3月26日,住建委出台限购政策,外地户籍不允许购买北京写字楼,对已收房款的,要求无条件返还。
  限购后,原告要求被告认真执行限购政策,立即返还购房款,但被告以无资金、已上报集团总部审批等借口,拒不返还。2017年4月底,售楼部告知原告所购房屋已转售他人,有钱返还了,但由于a集团总部未审批,未能返还。现为维护原告的合法权益,故诉至法院,诉讼请求:1、解除原、被告之间的口头购房协议;2、判令被告返还原告购房款490.8万元及利息(按590.8万元计算,自2017年3月27日起至2017年9月20日止,按490.8万元计算,自2017年9月20日起至实际给付之日止,均按同期银行贷款利率计算);3、诉讼费由被告承担。
  二、被告辩称
  被告b公司答辩称:同意解除口头购房协议。涉案房屋买卖合同无法继续履行,是由于出台的房地产调控政策造成,被告并无过错。被告已将取得的购房款590.8万元全部退还原告,所以不同意支付原告利息。
  三、本院查明
  经审理查明:b公司作为开发企业于2015年11月15日取得商品房预售许可证,用途办公、商业。
  2017年3月20日,张三与b公司口头达成商品房买卖协议,约定张三购买b公司开发的房屋,并将该两处房屋分别登记在张三之子张四、张五名下。当日张三通过银行转账向b公司支付购房款236.8万元,b公司于2017年3月21日开具两份收据对该笔购房款予以确认。2017年3月26日张三通过银行转账向b公司支付购房款354万元,b公司于2017年3月29日开具两份收据对该笔购房款予以确认。
  2017年3月26日,住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下称3·26房屋新政),该公告第四条规定:开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。
  再查,张三与b公司均认可双方存在口头商品房买卖协议,双方未签订书面商品房买卖协议,张三亦未在b公司制作的两份认购协议上签字。
  四、裁判结果
  确认张三、b置业有限公司达成的口头商品房买卖协议解除。
  五、律师点评
  当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同,自成立时生效。
  本案中,张三、b公司达成的口头商品房买卖协议系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,且b公司亦接受了张三相应购房款,该口头协议应属合法有效,双方均应依约履行。
  3·26房屋新政规定开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,该房屋新政下张三不具备新政要求的购买涉案房屋的资格,导致协议无法继续履行,协议目的无法实现,该房屋新政属不可归责双方当事人的事由,双方当事人均可要求解除协议。
  现张三已通过向b公司邮寄律师函方式主张返还相应购房款,该律师函内容含有解除双方口头商品房买卖协议之意思表示,故双方口头商品房买卖协议已于该律师函送达b公司之日即2017年5月15日解除,对此予以确认。双方口头商品房买卖协议解除后,b公司继续持有张三590.8万元购房款已无依据,b公司应予返还并支付逾期返还期间利息。现b公司已将590.8万元购房款返还完毕,张三要求返还购房款的诉讼请求已无必要,对张三要求b公司支付利息的合理部分,予以支持。
 





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