北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2013年8月，张某1诉称：1984年5月，我父亲张某3为我和哥哥张某4分家时将位于北京市大兴区礼贤镇4号院的房屋分给了我。20世纪90年代中期，我搬到北京市大兴区黄村镇居住，将4号院房屋交给张某4看管。2008年得知，张某4于2002年11月29日就将4号院房屋以2万元的价格卖给了张某2。我于2011年12月诉至法院，要求确认张某4与张某2签订的上述协议无效。法院于2013年6月8日支持了我的诉讼请求。张某2不服，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。一中院于2013年8月14日驳回了张某2的上诉请求。后张某2向北京市高级人民法院申请再审。市高院于2015年1月19日作出裁定，指令一中院再审。一中院于2015年7月7日作出再审判决，撤销了一、二审判决，驳回了我的诉讼请求。
我认为我是4号院房屋的实际所有人，张某4与张某2之间就4号院房屋的买卖行为虽然有效，但效力并不及于我。张某4处分我的房屋属于无权处分；同时，张某2购买房屋的行为不符合善意第三人的构成要件。此外，我坚持认为张某2支付张某42万元购买的是4号院房屋中西数两间，而并非整个院落。现4号院房屋被张某2占有。为维护我的合法权益，故起诉要求判令张某2将4号院房屋及院落返还给我。
2、被告辩称
张某2辩称： 4号院房屋我不是从张某1手中购买的，我跟张某1之间没有直接的关系。宅基地使用权具有明显的人身属性，只能是村集体经济组织成员才能享有。张某1户口已迁出村，已不是村集体经济组织成员，无法享有村的宅基地使用权。同时，购买4号院房屋后，我进行了翻建和新建。对于农村房屋已经拆除或建房，这些行为符合物权排他性效力的要求，可以说物权已经发生了变更。对于4号院房屋的取得，我是善意的。故我不同意张某1的诉讼请求。
二、法院查明
张某4与张某1系兄弟。1984年5月，张某4、张某1之父张某3为兄弟二人分家，分家时×××4号院有北房7间分给了张某1所有。
20世纪90年代中期，张某1从村搬走到他处生活，其户口同时迁出村。张某1将分得的4号院房屋交由其兄张某4看管。
2002年11月29日，张某4与张某2经协商约定张某4将4号院房屋以2万元价格卖给张某2。约定后，张某2将购房款2万元给付张某4，张某4收到此款后为张某2出具了收款收条。4号院房屋由张某2占有使用。另查，张某2系北京市大兴区礼贤镇村集体经济组织成员。
2013年8月，张某1向原审法院提起本案诉讼，要求张某2返还4号院房屋。原审法院依张某1的申请，委托北京京城捷信房地产评估有限公司对4号院内住宅宅基地区位补偿价值及地上物（包含房屋和附属物）重置成新价值进行评估。该公司于2014年7月15日出具估价报告书，认定房屋宅基地区位补偿价值及地上物（包含房屋和附属物）重置成新价值为531971元。
本案一审期间，张某2向市高院申请再审，经过再审驳回了张某1的诉讼请求，认定张某4与张某2之间就4号院房屋的买卖合同有效。该再审民事判决确认：“根据张某4的申请，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对张某2提交的购房文书复写件卖方签字处的‘张某4’是否为张某4本人所写进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所出具司法鉴定意见书，经鉴定根据现有材料，暂无法确定检材卖方处的‘张某4’签名与样本中的‘张某4’签名是否为同一人书写。”
本案恢复审理后，张某1不再依据张某4与张某2之间房屋买卖合同无效为依据要求张某2返还4号院房屋，转而以4号院房屋所有人的身份，直接要求张某2返还房屋。
二审审理中，张某1强调：张某4与张某2之间的买卖事实存在，但买卖房屋的范围不能确定，购房文书签字处的‘张某4’非本人签署，不能作为认定事实的依据；张某2明知张某4无处分权而购买房屋，不属于善意，且不能溯及适用《中华人民共和国物权法》关于不动产善意取得的规定。张某2称，知道4号院原为张某1所有，但张某4出售院落时，张某1已将院落卖给张某4。
二审审理中，张某1与张某2均确定村没有完备的房地产登记管理制度。张某1称其与张某4分家时有村干部在场，但未办理相关的权属登记手续。
三、法院判决
北京市大兴区人民法院经审理后判决：
驳回张某1的诉讼请求。
一审判决后，张某1不服上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。
本案中，张某4与张某2就4号院房屋达成的买卖合同经法院审理，合法有效。在签订合同之时，张某2为购得4号院房屋支付了2万元，亦属合理对价。此后，张某2实际占有了4号院房屋，并在此长期居住生活，在此期间，张某2对上述房屋进行了装修和添建、加盖了围墙、平整了路面。虽然张某4处分4号院房屋时系无权处分，但处分行为发生之时，4号院房屋系由张某4占有，且张某4与张某1系兄弟关系，张某2向张某4支付了合理价款。综合上述因素，可以认定张某2通过买卖行为已善意取得了4号院房屋。
张某1辩称张某4处分4号院房屋时没有代理权，此行为未经张某1追认，对被代理人张某1不发生效力。张某4处分4号院房屋时并非以张某1的名义而是以自己的名义作出的，因此本案不涉及张某4是否有代理权的问题。
关于张某1提出的张某2购买4号院房屋是否构成善意取得的问题，张某2与张某4就房屋达成买卖协议之时，是张某4而非张某1管理着房屋，张某2也支付了合理的对价；鉴于张某1与张某4系兄弟关系的事实，此时如果苛求张某2知晓张某1家对房屋的分家情况的话，无疑是对张某2审查义务的不适当加重；如此，则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难。至于张某1所诉的转让的财产需进行登记，考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际，并鉴于房屋未曾进行不动产登记，张某1家分家之时亦未进行变更登记；此时如要求张某2取得上述房屋需进行登记的话，不合实际和情理；如在此情形下要求当事人必须进行上述登记行为，客观上不利于保护善意第三人的合法权益。综上所述，张某1要求张某2返还4号院房屋的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。
