北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告韩先生起诉称：二被告系夫妻关系。位于甲市L区XX镇L村9队登记的诉争房屋登记在被告曹女士名下，该房屋系曹女士和石先生夫妻二人的共有房屋卖，1996年3月4日，被告石先生将该房屋作价17500元出售给我，并在村长罗某甲、村委书记韩某甲的见证下，我与被告石先生订立了房屋买卖协议。1997年3月3日我交清房款，被告将房屋交付我使用至今。2011年，在房屋办新证的过程中，我再次向被告提出办理过户变更登记，但多次协商未果，我所以特请求法院判令：1、确认我和被告签订的房屋买卖协议有效;2、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告曹女士答辩称：房子有我的份额，房屋登记在我的名下，石先生没有经过是的同意将房屋卖给原告，要求确认合同无效。房子已经卖了，我没有申请到房屋，要求留一间房屋给我。
被告石先生答辩称：我与原告签订房屋买卖协议一事属实。只是因为当时我与被告曹女士闹矛盾，便将房屋卖给了被告，房子是登记在被告曹女士名下。
三、法院查明
原、被告均系XX镇L村9队村民，被告曹女士与被告石先生系夫妻关系。1997年3月4日，原告韩先生因在本队自有宅基地上的房屋破旧无法居住，于是在时任村长罗某甲与村支书韩某甲的见证下，与被告石先生签订房屋买卖协议。协议约定，被告石先生将位于本市L区XX镇L村9队的砖混结构房屋七间、上下两层楼厕所两间以及土瓦结构房屋一间转让给原告，房屋价款为17500元。同年，原告交清房款，被告石先生将该房屋以及集体土地建设用地使用证交付原告。此后，原告在该房屋居住至今。期间，原告对该房屋走廊进行修缮。此后，双方因该房屋换证登记发生纠纷，原告遂诉至法院。
2009年8月，因坚持农村宅基地“一户一宅”的基本原则，原告与XX镇人民政府签订《农村宅基地复垦协议》，约定将原告位于L区XX镇L村9队的宅基地复垦，现该宅基地经被复垦。被告石先生原系XX单位职工，1993年将户口迁入L村9队。1990年讼争房屋进行建房审批时，土地登记审批表上载明的家庭人口为三人。被告曹女士陈述，建房审批时家庭人口中的三人包括曹女士本人、二被告的女儿石小姐以及儿子石某甲，因当时石先生的户口并没有在L村9队，因此土地登记审批表上载明的家庭人口中并不包括石先生。
四、法院判决
原告韩先生与被告石先生就位于甲市L区XX镇L村9队的房屋签订的房屋买卖协议有效。
五、律师点评
房产律师靳双权认为，本案的争议焦点在于原告韩先生与被告石先生签订的房屋买卖协议是否有效，结合庭审查明的事实，靳律师认为该房屋买卖协议有效。1、该房屋买卖协议符合合同有效的一般要件，原告韩先生与被告石先生系完全民事行为能力的自然人，房屋买卖协议是二人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，讼争房屋客观存在且确定。2、该协议涉及农村房屋买卖，签订房屋买卖合同时，原告韩先生与被告石先生均系XX镇L村9队社员，属于同一集体经济组织成员，符合农村房屋买卖的法律规定。3、本案中，讼争房屋在建房审批时，因被告石先生当时户口在XX单位，并未取得XX镇L村9队集体经济组织成员资格，故被告石先生并不享有讼争房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”，因此被告曹女士以其拥有讼争房屋份额，石先生处分房屋时未经其同意为由主张房屋买卖合同无效的抗辩，不予支持。综上，对于原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。
