北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告胡先生起诉称：2014年3月21日，我和被告签订了一份房屋买卖协议，协议约定梁先生将其所有的坐落于甲市XX路328号的房屋出卖给我。合同对我和被告的权利义务进行了约定。我于签订协议当日支付给梁先生购房款50万元。当天晚上，我将购房事宜告诉妻子，妻子表示不同意，次日我即向梁先生表示要求解除涉案房屋买卖协议并要求梁先生返还购房款，同时我表示愿意支付梁先生适当的违约金，但我们未能达成一致意见。所以请求法院判令：1、判决解除我和被告于2014年3月21日签订的涉案房屋买卖协议;2、梁先生返还我购房款50万元;3、本诉诉讼费用由梁先生承担。
二、被告辩称
被告梁先生在庭审中口头答辩称：胡先生的诉讼请求及事实与理由均不能成立，且无任何事实和法律依据。 1、胡先生在起诉状中陈述的内容也证实本案系其本人违约在先，胡先生没有支付合同约定剩下的购房款，却随意找了一个理由提起了本案的诉讼。2、胡先生要求判令解除涉案房屋买卖合同，既没有合同约定的解除权，也不符合合同法的任何一条的法定解除权，故该诉请依法不能成立。3、基于胡先生恶意违约的行为，请求判令：1、胡先生继续履行我们于2014年3月21日签订的房屋买卖协议;2、胡先生支付剩余购房款600万元及逾期付款的利息损失19600元(已自2014年3月21日起计算至2014年4月11日，此后利息仍按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际付清之日止);3、反诉诉讼费用由胡先生承担。
三、法院查明
2014年3月21日，胡先生(乙方)与梁先生(甲方)签订了一份房屋买卖协议，协议约定梁先生将其所有的涉案房屋以650万元的总价转让给胡先生，并应于买卖协议生效之日向甲方一次性支付，甲方应于本买卖协议生效之日起三十日内，将涉案房屋的产权证书交给乙方，并应收到涉案房屋全部价款之日起10日内，将涉案房屋付给乙方。上述房屋买卖协议中未约定各自的违约责任。胡先生于买卖协议签订当日支付给梁先生购房款50万元，梁先生向胡先生出具收条1份，但胡先生未支付剩余600万元购房款。后，胡先生因故不愿继续履行上述房屋买卖协议，并与梁先生以电话联系的方式进行协商，要求解除房屋买卖协议，返还购房款，同时表示愿意给予梁先生适当的违约金，但最终因双方对违约金的数额无法达成一致(胡先生愿意支付5万元，梁先生要求胡先生支付25万元)而协商无果，胡先生于2014年4月1日诉至法院。
四、法院判决
1、解除原告胡先生与被告梁先生于2014年3月21日签订的涉案房屋买卖协议。
2、被告梁先生应返还原告胡先生购房款50万元，原告胡先生应支付被告梁先生违约金13.5万元，两项相抵后，被告梁先生尚应返还原告胡先生36.5万元，于本判决生效后十日内履行完毕。
3、驳回原告胡先生的其他诉讼请求。
4、驳回梁先生的诉讼请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：虽原、被告签订的涉案房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。但由于胡先生在签订房屋买卖协议后的不久(最多不超过其提起本案诉讼之日止的10日)即以自己的行为表明不再继续履行买卖协议，并通知梁先生要求解除涉案房屋买卖合同，同时表示自愿支付适当的违约金，而根据庭审查明的事实，当时梁先生也同意解除涉案房屋买卖协议，仅仅因为双方对解除买卖协议后胡先生应支付的违约金数额不能达成一致而最终导致了本案的诉讼，故应当认定胡先生、梁先生对解除涉案房屋买卖协议已形成口头的合意，胡先生要求解除涉案房屋买卖协议的诉讼请求符合本案事实及相关法律规定，予以支持，对梁先生要求判令胡先生继续履行涉案房屋买卖协议的诉讼请求，不予支持。涉案房屋买卖协议解除后，梁先生应将已收取的购房款50万元在扣除胡先生应支付的违约金后的余额返还给胡先生，故对胡先生要求全额返还50万元购房款的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分不予支持。根据本案中导致不能继续履行涉案房屋买卖协议的责任完全在于胡先生，故可以确认胡先生应当向梁先生承担违约责任，但由于双方签订的涉案房屋买卖协议中未对违约责任进行约定，无法以约定的形式明确计算违约金的数额，结合双方签订涉案房屋买卖协议之日至本案开庭之日止甲市场房价波动不大及解除涉案房屋买卖合同给梁先生造成的实际损失数额也不大等确定违约金数额的各种因素，法院酌情确定胡先生应支付梁先生违约金13.5万元。基于法院已判决解除涉案房屋买卖协议，故对梁先生的反诉诉讼请求，均不予支持。
