北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告马先生、谢女士起诉称：坐落于A区XX街道XX村X组的宅基地房(砖混结构，一楼一底)两间是我二人所有。我二人将该两间房屋分给了儿子马某甲居住，并由马某甲出租给了吴先生，2014年3月我二人从城内返回XX村，发现被告吴先生擅自在诉争房屋的院坝上砌围墙，我们得知后对其进行了阻止，被告吴先生告知我们，其已于2008年11月29日与马某甲签订《房屋买卖协议》，将该房屋和院坝购买。被告吴先生购买的房屋系我二人所有，被告吴先生、马某甲无权对我二人所有的房屋进行买卖，而且我二人房屋土地性质属于农村宅基地，被告吴先生原属城镇家庭居民，没有购买我二人宅基地房屋以及院坝的资格，也未及时进行房屋产权变更登记，故现起诉至人民法院请求依法确认被告吴先生与被告马某甲于2008年11月29日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、被告辩称
被告马某甲答辩称：我与被告吴先生买卖的房屋现坐落于A区XX街道XX村X组，我与被告吴先生签订《房屋买卖协议》之前，房屋是租给别人的，房屋产权人为我父母，我没有经过父母的同意，在父母不知情的情况下把房屋卖给了被告吴先生，房屋出卖价款为70000元，并已由我个人花销。房屋买卖双方为我与被告吴先生，如果协议无效，我愿意承担相应的责任。
被告吴先生、蔡女士答辩称：原告马先生虽没有在《房屋买卖协议》上签字，但是签订《房屋买卖协议》时，原告谢女士，以及二原告的大儿子马某乙、二儿子马某丙、三儿子马某甲及其女儿马小姐均在场，而且当时原告谢女士也说房屋已经分给了被告马某甲。《房屋买卖协议》签订后，我一次性支付了房屋价款70000元，原告谢女士及其家人对房屋价款70000元进行了现场分割。对于房屋买卖，原告马先生是知情的，被告马某甲在《房屋买卖协议》上签字是一种代理行为。我与被告马某甲签订合同时，还向村民小组组长请示，组长没有对我与被告马某甲之间的房屋买卖行为进行明确反对。购买了诉争房屋后于2011年5月16日将户口迁至XX村X组，即购买房屋所在的村民小组。我与二原告之间的房屋买卖是符合相关法律规定的，双方之间的买卖行为应当受到法律保护。2008年11月29日房屋买卖交易完成后，我已经实际取得了房屋所有权，买受时，房屋是一间半，其中半间是石头墙和瓦盖，也是平房，另外一间是砖混结构平房，协议上载明的一楼一底属于笔误。我取得房屋权利后对房屋进行了改建，建成了砖混结构的一楼一底两间排面，同时还建了一层层高1.6米的假三楼。我改建房屋共花费约280000元，并且对院坝外的猪圈进行了重新修建，也产生了一定的费用。综上，我与原告马先生授权委托代理人马某甲签订的《房屋买卖协议》原告马先生是知情的，协议签订后，原告谢女士以及二原告儿子、孙女现场还分得房屋出卖款，二原告儿子、孙女也在协议上签字认可，双方并将房屋买卖事宜告知了村民小组组长，我购买了房屋后实际进行了占有、使用，还进行了改建和装饰。房屋改建后我一直居住于诉争房屋，并将户口进行了迁移，整个过程村、村民小组干部以及二原告及其家人都是知情并未提出任何反对意见，而且宅基地使用权的特征表明，虽然宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，城镇居民不得购置宅基地，但城镇居民依法将户口迁入该集体经济组织的应该除外，应当确认《房屋买卖协议》有效。
三、法院查明
二原告系夫妻关系，被告马某甲系二原告的三儿子，被告吴先生与被告蔡女士系夫妻关系。二原告婚后共同修建了坐落于A区XX街道XX村X组(原XX县XX乡XX村XX社)的农村房屋一栋(该房屋用地面积175.91平方米，四间排面)。2008年11月29日，被告马某甲与被告吴先生签订了《房屋买卖协议》，双方就登记权利人为原告马先生的坐落于A区XX街道XX社区XX村XX组农村房屋其中两间以及房屋前的晒坝和猪圈(猪圈权属登记人为二原告的二儿子马某丙)由被告马某甲出卖给被告吴先生，双方约定房屋价款为70000元，如卖出房屋存在产权纠纷，由被告马某甲承担全部责任。同时，《房屋买卖协议》对违约责任，办理过户手续等事宜进行了约定。《房屋买卖协议》由韩先生执笔，卖方(甲方)被告马某甲与买方(乙方)被告吴先生签名捺印并由吴先生妻子被告蔡女士以及被告马某甲女儿马小姐作为双方家属在《房屋买卖协议》上签名捺印。同时，被告马某甲同胞兄弟马某丙也在《房屋买卖协议》上作为在场人签字。被告吴先生于买房当日向被告马某甲支付了房款70000元，同时与被告马某甲签订了《协议》一份，约定被告马某甲将位于单弯的田一份，位于大地坝下面的土一份出租给被告吴先生长期使用。诉争房屋买卖之前由被告马某甲居住使用，房屋买卖之后被告吴先生将房屋的水、电户名变更为自己名下，进行了门牌登记，也交纳了水利粮。
另查明，原A区XX街道XX村与原A区XX街道XX村现属A区XX街道XX社区。被告吴先生原系农村居民家庭户口，原住址为A区XX乡XX村X组，现住址为A区XX街道办事处XX村X组X号。本案诉争房屋门牌号也为XX村X组XX号。2005年8月19日，被告吴先生通过派出所内移居由XX街道河XX宿舍XX号XX幢X-X(城镇居民家庭户口)迁入XX街道XX村X组(城镇居民家庭户口)，2011年5月16日通过派出所内移居由XX街道XX村X组(城镇居民家庭户口)迁入XX街道XX村X组(城镇居民家庭户口)。被告蔡女士居民身份证登记住址为A区XX乡XX村X组。被告吴先生、马某甲签订《房屋买卖协议》之前，被告吴先生将购买房屋的情况告知了大星村8组组长，XX村X组没有召开村民会议或村民代表大会讨论是否同意被告吴先生购买房屋，《房屋买卖协议》签订时没有村、村民小组干部在场。被告吴先生购买了诉争房屋后XX村X组没有调整承包地给被告吴先生。《房屋买卖协议》中涉及的猪圈系二原告修建，权属登记人为二原告的二儿子马某丙，马某丙称其不主张猪圈的权利，由二原告自行主张猪圈的权利。
四、法院判决
1、被告马某甲与被告吴先生于2008年11月29日签订的《房屋买卖协议》无效。
2、本案案件受理费80元(原告马先生已预交775元)，由被告马某甲负担，退还原告马先生695元。(被告马某甲应负担之金额限于本判决发生法律效力后立即退换原告马先生。)
五、律师点评
房产律师靳双权认为，被告马某甲与被告吴先生所买卖的房屋占用的土地为宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分。”的规定，被告马某甲与被告吴先生所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，农村集体土地属于农村集体组织所有，《房屋买卖协议》中诉争房屋的宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，院坝和猪圈的所占用的土地也属于农村集体组织所有，被告吴先生在与被告马某甲签订《房屋买卖协议》之前就已经属于城镇家庭居民，签订《房屋买卖协议》之后虽将户口迁移到诉争房屋所在村民小组，但其仍属城镇家庭居民，其本人或者其妻子也未取得诉争房屋所在集体经济组织成员资格，诉争房屋的权属登记至今仍未依法变更在被告吴先生名下。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”被告马某甲与被告吴先生签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应予认定无效。
