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北京房产律师:无处分权的人处分他人财产看法院怎么判

来源:未知   作者:未知   时间:2019-04-09


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告王女士起诉称:2017年2月,我经冯女士介绍,知道被告马女士要出售位于A县的房屋,该房屋登记在其儿子潘先生的名下,但马女士认为其可以出售该房屋,为此,我与被告马女士协商一致,被告将涉案房屋以485000元出售给我,2017年2月18日,因被告马女士去外地了,被告马女士委托冯女士代为签署《房屋买卖协议书》,约定:将A县XX新区XX小区二单元7-605号房屋以总价485000元一次性出售给我,我支付定金30000元,2017年5月30日前我和被告双方到A县办理房屋过户手续,到时房屋交易款一次性结清。《房屋买卖协议书》签订后,我向冯女士支付定金30000元,2017年3月14日,冯女士将定金30000元转账支付给被告马女士。协议签订后,被告同意冯女士将房屋的钥匙交付给我,我入住到该房屋居住使用。随着约定办理过户手续的时间接近,我通知被告到A县办理房屋过户手续,但此时A县的房屋价格上涨,被告不愿到县里办理房屋过户手续,并拒绝继续履行《房屋买卖协议书》,要求解除《房屋买卖协议书》,被告的行为完全不讲诚信、违反双方签订协议的约定,也违反了《合同法》的规定,侵犯我的合法权益,所以请求法院判令:1.请求确认被告继续履行《房屋买卖协议书》,将XX新区XX小区二单元7-605号房屋过户到我名下;2.诉讼费由二被告承担。

  二、被告辩称

  被告马女士答辩称:我不是本案适格的主体。本案的房屋买卖协议书系原告与冯女士签订的,非原告与我签订,协议是冯女士在未得到房主的授权情况下私自与原告签订的,原告签订该协议时明知我的名字是冯女士签署,仍与冯女士签订房屋买卖协议。且我并非本案争议标的房屋的所有权人,因此我不是本案适格的主体。原告诉称其与我协商一致将被告潘先生的房屋出售给原告所述不实,系恶意虚假诉讼。本案争议标的的房屋系被告潘先生所有,原告明知房屋的所有人是谁但却一直没有和房屋所有权人商谈,反而是跟冯女士沟通。原告明知冯女士没有被告潘先生的委托情况下,继续跟冯女士以我的名义签订房屋买卖协议书,去处置被告潘先生的房产,显然是原告与冯女士欲通过虚假诉讼来侵占和损害我及另一被告的合法权益。如因原告的虚假诉讼导致我的利益被侵害,则原告应承担相应的法律责任,我也视情况保留追究原告责任的权利。房屋买卖协议系无效的,自始没有法律约束力。本案中我无权处分被告潘先生的房产,冯女士更是无权以我的身份处理被告潘先生的房产。《合同法》第51条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案中我与被告潘先生均未追认该房屋买卖协议有效,因此原告与冯女士以我的名字签订的房屋买卖协议是无效的。《合同法》第五十六条规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力,因此原告的诉讼请求于法无据,且在此次诉讼前原告也从未将此情况如实告知我。请求法院驳回其虚假诉求。

  潘先生答辩称:我不是本案适格的主体。本案的房屋买卖协议书系原告与冯女士签订的,非原告与我签订,是冯女士在未得到我的授权私自与原告签订的,且以被告马女士的名义签订而非我的名义。原告签订该协议时明知被告马女士的名字是案外人签署,仍与冯女士签订房屋买卖协议,且马女士并非房屋所有权人,我才是房屋的所有权人,最初原告和冯女士错误的认为本案房屋产权人是被告马女士,因此就以其名义签订房屋买卖协议,想要私自处分本案争议的房屋,但实际上房屋买卖协议连我的名字都没有载明,更不要谈该协议是否是真实的。我在收到法院通知之前对此更是一无所知,因此我不是本案适格的主体。原告诉称原告与马女士协商一致将我的房屋出售给原告所述不实,系恶意虚假诉讼。本案争议标的的房屋系我所有,基于冯女士和其老公田某为我的房屋装修,且其手里只有一把专门的装修用的钥匙(房屋真正的钥匙及另一把装修钥匙皆在我的手里),原告伙同冯女士以被告马女士的名义签订房屋买卖协议试图处分我的房屋,且房屋买卖协议上的马女士非本案的另一被告马女士。此外,我对案外人的装修工程还未进行验收,冯女士积极的将那把装修钥匙交付给原告让其入住并将我房屋的锁更换,很明显这是原告与冯女士欲通过虚假的房屋买卖协议及诉讼来侵占我的合法权益。如因原告的虚假诉讼导致我的利益被侵害,则原告应承担相应的法律责任,我也视情况保留追究原告责任的权利。房屋买卖协议系无效的,自始没有法律约束力。无论被告马女士跟我之间是什么关系,我既然是完全民事行为能力人,则我的房屋所有权他人都无权处分,且本案中争议的房屋系我个人所有,而非与被告马女士共同所有,因此无论是原告、被告马女士、冯女士、田某等都无权处分我的所有权。房屋买卖协议上并未载明我,且卖方也非我,更不要说是冯女士代替被告马女士签名处分的却是我的房屋所有权。《合同法》第51条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案中我并未追认该房屋买卖协议有效,因此原告与冯女士以被告马女士的名字签订的房屋买卖协议是无效的。《合同法》第五十六条规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力,因此原告的诉讼请求于法无据,且在此次诉讼前原告也未与我联系商谈帮我转卖房屋的事宜,且所谓的定金也未支付给我,我在收到法院文书之前对此一无所知。综上,原告所诉无任何事实根据及法律依据,请求法院驳回其虚假诉求。

  冯女士陈述称:被告委托我装修了两套房屋,装修完之后,被告没有付给装修款,我没有做过房屋的中介,当时被告就委托我卖房子。第一次价格没有谈妥,第二次原告想再买该涉案房屋,找到我,我说你要买房子,你们自己谈吧,我就给你们帮忙而已。后来,原告致电马女士,马女士说少48万不卖,马女士代收原告的买房定金,然后我就替马女士代签售楼协议。交完定金后我给马女士打电话叫给银行卡号然后把1万定金给被告马女士,马女士说原告再交2万元定金我们就收,总共代收原告的3万元售楼的定金,收完定金后就给被告马女士致电要银行卡号,然后把3万元转账给被告马女士。后来马女士听说该涉案地的房子涨价的问题就和我闹矛盾。2017年6月11日马女士要把卖房的定金转给我,我就没有给马女士我的银行卡,因我老公和马女士有装修上业务往来,马女士就把该签订定金的款和装修款转账到我老公的银行卡号上,但我经与我老公核对后就不接受马女士的涉案房的定金,现该30000元仍存在我老公的银行账户里。

  三、法院查明

  2015年12月23日,被告潘先生委托马女士代为办理涉案房屋的相关买房事宜。2017年2月18日,冯女士受马女士的委托以马女士的名义与原告签订《房屋买卖协议书》,将被告潘先生于2010年2月22日向L房地产开发有限责任公司购买的的位A县的房屋出售给原告。合同签订后,冯女士将房屋钥匙交给原告,原告向冯女士支付定金30000元。2017年3月15日冯女士向马女士转账30000元。2017年6月11日,马女士将30000元退回到冯女士的丈夫田某的账户。现涉案房屋由原告使用。因房屋过户事宜协商未果,原告向法院提起诉讼。被告马女士曾委托案外人田某对涉案房屋进行装修,田某有涉案房屋的装修钥匙。原告于2017年6月23日缴纳涉案房屋2017年的物业费。被告潘先生于2016年1月26日缴纳涉案房屋2012年至2016年的物业费。

  四、法院判决

  驳回原告王女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房地产律师靳双权认为:本案的争议焦点是被告的主体是否适格;《房屋买卖协议书》的效力。

  关于被告主体是否适格的问题。马女士委托冯女士将潘先生的房屋卖给原告,马女士是合同相对人,潘先生是涉案房屋的权利人,与本案的审理结果具有法律上的利害关系,因此二者均是本案的适格被告。

  关于《房屋买卖协议书》的效力问题。被告潘先生系涉案房屋的权利人,原告想从被告潘先生处购买涉案房屋,应与被告潘先生或其委托代理人协商一致。在买房前,原告应审查卖方房产来源、房产权利人等事项;有代理人的,还应审查相关代理事项和权限,这些都是原告的一般注意义务。原告与第三人冯女士签订《房屋买卖协议书》时,冯女士并未取得被告潘先生的授权,该协议是以被告马女士的名义签订,虽然取得马女士的授权,但马女士并非涉案房屋的权利人,且马女士也未取得潘先生的授权,无权委托冯女士将涉案房屋进行转卖。而原告在签订合同时没有尽到以上审查注意义务。因此,原告与冯女士签订《房屋买卖协议书》的行为系马女士对潘先生房产的无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中,原告与被告马女士的房屋买卖行为事后并未得到权利人潘先生的追认。原告称被告马女士构成表见代理,但未提供相关证据证明,不予采纳。因此,该《房屋买卖协议书》对被告潘先生没有法律效力。原告请求确认被告继续履行《房屋买卖协议书》,将A县XX新区XX小区二单元7-605号房屋过户到原告名下,没有事实和法律依据,不予支持。

  被告马女士经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃诉讼权利,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,依法缺席审判。





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