房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起由善意取得的房屋买卖纠纷，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年3月，杨素芬诉称：2015年2月7日，我经居间公司介绍，与孙萌签订一份《存量房屋买卖合同书》，合同约定孙萌将其房屋出售给我，价格105万元，居间服务费21000元。2015年3月16日，我支付孙萌全部房款，孙萌配合我办理了产权过户登记手续，后我准备收房时，张道拒绝，双方协商未果，为维护我的合法权利，故起诉至法院，请求判令：1.孙萌、张道腾退房产，交付于我;2.孙萌、张道向我支付2015年3月16日起至实际交付之日止，以本金1050000元为基数，按日万分之五标准计算的违约金。诉讼费用由孙萌、张道负担。
2、被告辩称
张道辩称：不同意杨素芬的诉讼请求，依据合同相对性的原则，我和杨素芬不存在房屋买卖关系，杨素芬起诉我主体不适格。孙萌隐瞒房屋是共同财产，我没有见过杨素芬，杨素芬也没有看过房，房屋交易过低，远远低于市场价，孙萌和杨素芬恶意串通，侵害了我的合法权益，杨素芬和孙萌房屋买卖关系应属于无效。杨素芬自始至终没有收房，房屋是我的父亲在2011年花了88万元购买的，房屋登记在我父亲常庆的名下，2012年4月过户至孙萌名下，2014年9月份我与孙萌曾经到中介公司咨询过当时房屋市场价145万元，后来又有所上涨，杨素芬没有证据证实已经付清了105万元，请求法院终止审理或者驳回杨素芬的诉讼请求。
孙萌辩称：房屋是孙萌卖给杨素芬的，房款105万杨素芬已经给了孙萌，当时孙萌没有告诉杨素芬是夫妻共同财产，孙萌和张道有两套房子，双方有口头协议这一套归孙萌，另一套归张道，孙萌卖房的时候张道不在家，房屋中孙萌的东西都已经腾退了。
二、法院查明
张道与孙萌于2001年12月19日登记结婚，2012年4月16日，张道和孙萌取得诉争房屋，登记于孙萌名下。2015年2月7日，杨素芬与孙萌签订一份关于诉争房屋的买卖协议，约定孙萌以105万的价格将房屋出售给杨素芬，签订合同当日杨素芬支付房款40万元，2015年3月13日支付剩余房款65万元，当日双方签订房屋所有权转移登记申请书，在该申请书中询问内容记载，问：“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有”，孙萌回答“否”，3月16日，诉争房屋登记至杨素芬名下。2015年3月30日，杨素芬持上述诉称请求及理由诉至法院。北京xx房地产评估事务所有限公司评估于2015年11月16日出具的估价报告显示，诉争房屋2015年2月7日的公开市场价值为155.89万元。
三、法院判决
驳回杨素芬的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案诉争房屋系张道与孙萌的夫妻共同财产，孙萌无权擅自出售诉争房屋，其擅自出售房屋的行为属于无权处分，根据物权法规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案诉争房屋虽已过户登记至杨素芬名下，但杨素芬与孙萌之间的交易价格明显低于市场价格，没有以合理的价格转让，杨素芬不构成善意取得，现该房屋的共有人张道拒绝追认，要求追回诉争房屋，故杨素芬不能取得诉争房屋的所有权，对杨素芬的诉讼请求法院不予支持。据此，法院判决：驳回杨素芬的诉讼请求。
