北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告韩先生起诉称：2011年4月27日，被告未甲方，我为乙方，双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定：1、甲方在X县XX大楼有门面房2套，总面积1989.25平方米，已取得房产证;2、甲方自愿将以上房屋全部卖给乙方，转让价250万元，以后出现的所有过户费用，均由乙方承担，甲方应给予配合;3、合同签订后7日内乙方支付甲方100万元，再30天支付100万元，剩余50万元一年内付清;4、甲方告知乙方，该房屋以前存在法律纠纷，目前房产证通过合法渠道办妥，但也不排除其他争议干扰，以后该房屋产生任何纠纷，法律后果均由乙方承担;5、在产权证手续过户以前，该房产如果产生遗留法律纠纷，甲方同意积极配合，并以自己的名义出面办理，产生的法律后果和费用乙方承担。合同签订后，我于2011年5月4日支付被告购房款100万元，于2011年7月13日再次支付款项时，被告收取30万元，剩余款项签署“同意延期支付”。其后，我历经两年艰辛努力，消除了当时存在的房屋过户障碍。2013年4月，被告收取了我支付的剩余合同款120万元;2013年5月12日，被告出具了办理2套房屋产权转让的授权委托书。2013年5月28日，被告授权的委托人王某某和我在X县房产局签订细化的房屋转让合同。但是，就在办理过户登记手续期间，被告借故一直拖延提供所持有的房产证，致使房管局不能为我办理过户。被告无故拖延提供房产证的行为，妨碍了房产过户手续的正常办理，违背了双方签订的《房屋买卖协议》约定的协助义务。所以请求法院判令：1、请求依法判令被告限期协助我办理位于X县 “XX大楼”2套门面房的产权过户登记手续。2、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告徐先生答辩称：1、我与原告签订的房屋买卖协议书不是我方真实的意思表示，根据民法通则，应属无效民事行为。2、本案所涉及的房屋买卖协议书不具有法定的要式合同应当具备的全部条款，从合同角度分析，该合同由于法定条款的缺失，不能成立。3、本案所涉及的房屋买卖协议是我在该房屋处于错误的司法程序的情况下，迫于当时的紧急状态，导致对房屋产权的归属产生错误判断，存在误解的情况下签订的，该协议约定的价款数额明显过分低于合同签订时房屋的公开市场价格。该买卖协议所约定的价格仅为实际市场价格的20.87%，我向法院提起反诉，请求依照相关规定撤销双方签订的房屋买卖协议书。
第三人王女士述称：我与被告徐先生系夫妻关系。因本人年岁已高，身体状况不好，行动不便，因而对家庭事务特别是家庭经济事务和对外事务极少过问，完全不参与其中。本案涉及的2套房屋系在双方婚姻关系存续期间取得，应属我与徐先生夫妻共同财产，我完全不知晓徐先生以极为明显低于市场价值的价格与韩先生签订了房屋买卖协议。该协议严重违反了法律规定，违背了公序良俗原则和诚实信用原则，徐先生无权擅自处分共有财产，其与韩先生签订的《房屋买卖协议书》极大损害了我作为财产共有人的合法权益，应属无效。请求判决：确认原告韩先生与被告徐先生于2011年4月27日签订的房屋买卖协议无效。
三、法院查明
2002年4月13日，被告徐先生与X县Q房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同。合同约定：X县Q房地产开发有限责任公司将位于A县XX大楼2套商业用房出售给被告徐先生，总金额为1951870元。2009年7月3日X县建设局房地产管理所依据被告的申请，按照法定程序为被告办理了房屋权属登记手续，被告取得了房产证。2011年4月6日，法院向X县建设局房产交易所下发了纠正违法通知书，内容为：通知你单位于接到本通知书之日起三日内，将我院查封房产所有权状态恢复至原状，否则，我院将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第102条之规定依法追究你单位的法律责任。2011年4月20日X县房地产管理局向徐先生下发通知，通知徐先生接到本通知之日起15日内，前来我单位办理位于X县XX大楼2套门面房产权注销登记手续。逾期不来，我单位将根据《房屋登记办法》第四十一条之规定，对上述房屋产权进行公告作废。2011年4月27日，原告与被告双方签订了《房屋买卖协议》，协议签订后，原告于2011年5月4日支付被告之子徐某甲购房款100万元，于2011年7月13日再次支付被告之子徐某甲30万元，剩余款项“同意延期支付”，被告之子徐某甲分别给原告出具了收条。在合同签订后的两年多时间里，原告全面履行了约定义务，本案房地产过户登记的障碍完全消除。2013年4月17日，法院向徐先生下发了通知，内容为：1、2002年4月13日你与X县Q房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该公司出具了收款收据，其金额为1951870元，并在X县建设局房地产管理局登记备案。该房产属于你善意取得并无过错。2、2009年7月3日，X县建设局房地产管理所依据被告的申请，按照法定程序为被告办理了房屋权属登记手续，该所行为并不违反法律规定，予以确认。3、法院2011年4月6日向X县建设局房产交易所下发《纠正违法通知书》认定该所擅自将查封房产过户给徐先生名下，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第102条规定，显属适用法律有误，应当予以纠正。综上，请你接此通知后，息诉罢访，案结事了。”2013年5月4日，原告通过工商银行转账汇入徐某甲账户120万元。2013年5月12日，被告出具了办理2套房屋产权转让的授权委托书，委托曹某作为代理人，代为办理签订《房屋转让合同》、房产评估、缴纳契税、房屋产权过户登记等相关手续。2013年5月27日经X县公正处予以公正。2013年5月28日，被告授权的委托人代理人曹某以被告名义与原告在X县房产局签订细化的房屋转让合同2份。原告要求被告协助办理房屋过户手续，双方发生争议，原告诉至法院。
四、法院判决
1、被告徐先生于判决生效之日起十日内协助原告韩先生办理位于X县 “XX大楼”2套门面房的产权过户登记手续。
2、驳回被告徐先生的反诉请求。
3、驳回第三人王女士的诉讼请求。
五、律师点评
房产律师靳双权认为，合同是当事人以设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合法有效的合同受法律保护。本案争议焦点有二：一是原告与被告签订的《房屋买卖协议》是否有效;二是被告能否以重大误解和显失公平为由，请求撤销双方当事人签订的《房屋买卖协议》。
首先，关于合同的效力问题。
我国《民法通则》第五十五条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是所有合同生效必须具备的基本条件，依此规定要件，无民事行为能力或限制民事行为能力者所签订之合同无效;因欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等意思表示不真实的合同无效或效力不定;因恶意串通、损害他人利益的合同，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的合同以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同等违法合同也都无效。本案中，原、被告均是智力健全的成年人，具有独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格，原、被告具有完全的民事行为能力，符合合同生效第一个要件。其二，原、被告意思表示是否真实原、被告签订房屋买卖协议时，没有任何一方强迫对方与自己签订房屋买卖协议，双方自愿协商达成了协议，协议约定了交易房屋所处地段、房屋数量、面积、价款、过户费用、有其他争议干扰，以后该房屋产生任何纠纷，法律后果均由原告承担等内容，被告愿意出售，原告愿意购买，原告也愿意承担房屋买卖后的风险，说明当时双方当事人签订的房屋买卖合同是真实的意思表示，符合合同生效的第二个要件。再次，原、被告双方签订的房屋买卖协议，是双方当事人对自己民事权利和义务关系自由处分约定，不违反法律的强制性规范或者社会公共利益，符合合同生效的第三个要件，因此，原、被告签订的房屋买卖协议应当有效。
其次，被告能否以因重大误解而订立了显失公平的买卖合同为由，请求撤销房屋买卖协议。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第71条规定：“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”X县建设局房地产管理所向被告下发了办理注销其房屋产权证的“通知”，使其对自已房屋所有权产生疑虑，错误认识房屋所有权证可能被注销，此误解不属于被告对房屋买卖协议内容的重大误解，被告以重大误解抗辩，不予采信。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”由此可以看出，显失公平的构成要件包括两方面：一是客观要件，即客观上当事人之间的经济利益不平衡。二是主观要件，即一方故意利用优势或另一方无经验等订立了显失公平的合同。只有利益悬殊的客观要件，不具有意思表示瑕疵的主观要件的合同，不是法律意义上显失公平的合同。客观上，出售房屋的价格是双方协商确定的，即使当事人之间的经济利益不平衡，不能认定显失公平。主观上，原、被告双方在买卖法律关系中双方地位平等，没有优劣之分，双方可以对房屋买卖讨价还价，原告也没有迫使被告出售房屋，被告从事房地产交易多年，被告对自己房屋市场价值应当知情的，被告自愿将2套房屋整体出售给原告，属被告对自己民事权利的任意处分，原告愿意购买，并未违反法律规定，原告与被告达成的房屋买卖协议，不能认定显失公平。故，被告反诉请求，证据不足，不予支持。
关于王女士是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，我国《民事诉讼法》第五十六条规定：”对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”原、被告诉讼标的是房屋买卖关系，王女士认为双方签订的房屋买卖协议侵犯了其共有财产的权利，王女士申请作为第三人参加诉讼，请求撤销原、被告签订的房屋买卖协议，王女士实际是以本诉的原、被告为自己的被告进行诉讼的，符合法律规定有独立请求权第三人的规定。关于第三人主张被告出售房屋未经本人同意，擅自处分共有财产，应属无效问题。本案争议房屋属于不动产，所有权证上记载的所有权人是“徐先生”，共有权人一栏记载的是“单独所有”，因此徐先生是公示的所有权人。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，原告基于对不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人徐先生就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护，因此基于物权公示前提下原告与被告订立的房屋买卖合同应当受法律保护。即使被告出售的房屋是原、被告夫妻共同财产，也不能对抗善意的第三人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》(一)第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”被告和第三人是多年的夫妻，共同生活多年，签订合同又在被告家中，第三人、徐某甲、许刚都在场，有证人江海岩出庭予以证明，第三人以不知道为由，故不予采信。因此，第三人的诉讼理由和主张，不予支持。
