北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告金先生、倪女士起诉称： 2017年11月9日，我方与二被告签订《房屋买卖暨居间合同》，约定以134.5万元的成交价格购买被告康先生名下位于甲市XX佳苑30号楼1202号房屋，购房定金为20000元，我方支付康先生定金后，定金托管于X公司。被告康先生在合同中约定该物业处于无抵押无查封状态，否则承担相应责任。合同签订当日，我方向康先生支付了定金20000元，并将该定金托管于X公司。2017年11月10日，我方查询到房屋处于被法院查封的状态，属于限制交易的情形，故康先生构成违约。X公司作为中介机构未将该信息告知我方，违反行业规定，属于严重失职行为。基于二被告的违约行为，我方多次找被告退还定金未果。截止至目前，我方查询到涉案房屋已被卖给他人。所以请求法院判令：1、撤销我方与二被告签订的《房屋买卖暨居间合同》，由二被告共同返还我方双倍定金40000元;2、本案案件受理费及我方实现债权的费用由二被告承担。
二、被告辩称
被告康先生答辩称：首先，我在签订《房屋买卖暨居间合同》之前已将涉案房屋被查封的事实告知X公司的小王。小王让我在与原告签订《房屋买卖暨居间合同》时不要透露涉案房屋被查封。在签订《房屋买卖暨居间合同》的第二天，X公司让我签订了一份承诺书，告知我如果涉案房屋在2017年11月19日之前没有解封，则由我承担一切法律后果。因此我并不存在欺诈。其次，我将涉案房屋另行出售是因为原告告知不再购买。
被告X公司答辩称：本案不存在撤销合同的法定事由。我公司在得知涉案房屋被查封的第一时间就告知原告，涉案房屋也不是通过我公司另行出售的。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
三、法院查明
被告康先生(曾用名：康某甲)原系甲市XX佳苑30号楼1202号房屋及甲市XX佳苑352号车库登记的所有权人。2017年11月9日，原告金先生、倪女士(乙方)与被告康先生(甲方)、X公司(丙方)签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于甲市XX佳苑30号楼1202号房，该物业产权状态：无抵押;物业成交价格为1345000元;甲乙双方约定于2017年11月30日前办理该房屋(预约)权属转移登记等相关手续;签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，签署款项即为定金，三方约定该定金由甲方交由丙方托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方;前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，甲、乙均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲、乙双方不得因此要求丙方承担相关责任;基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金20175元，佣金支付时间为2017年11月30日前。该合同第十四条手写内容约定：如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款为准：将定金20000元托管于居间方，其中10000元作为托管定金，于买卖公证后解除托管，另一个10000元作为交房保证金，于交房手续完成后解除托管;甲方承诺该物业无抵押无查封状态，因时效原因无法查档，若之后因此产生纠纷，相关责任由甲方承担;该物业还包括一个车位，位于甲市XX佳苑352号车库，价格是150000元。签订上述合同当日，原告支付定金20000元并托管于X公司，康先生向原告出具收条。2017年11月10日，原告金先生得知甲市XX佳苑30号楼1202号房(以下简称1202号房)被法院查封，康先生承诺于2017年11月19日以前解除查封。2017年11月10日，康先生根据X公司的要求出具承诺函，载明：本人康先生于2017年11月9日与倪女士、金先生签订房屋买卖居间合同，房屋位于XX佳苑30号楼1202号，该房屋属于甲市中院执行查封状态，本人承诺在2017年11月19日之前解除该房屋的查封，若在此期间未能解除查封，由此导致的一切后果由本人承担。
2017年11月13日，甲市中级人民法院向甲市不动产登记中心出具提前解除查封、扣押财产通知书，载明：我院于2015年6月30日、2016年1月28日查封了被执行人的财产，现决定提前予以解除对甲市XX佳苑30号楼1202号房屋的查封。当天，甲市中级人民法院解除了1202号房屋的查封。
另查，根据被告康先生和中介小王的微信聊天记录，可知此二人对诉争房屋在签订《房屋买卖暨居间合同》时就已经被查封的事实存在故意隐瞒或抱有侥幸心理。
四、法院判决
1、撤销原告金先生、倪女士与被告康先生、甲市X房地产经纪有限公司于2017年11月9日签订的《房屋买卖暨居间合同》;
2、被告甲市X房地产经纪有限公司、康先生于本判决生效之日起十日内返还原告金先生、倪女士定金20000元;
3、驳回原告金先生、倪女士的其他诉讼请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据该条规定，可撤销的欺诈行为需具备以下要件：1、欺诈方有欺诈行为;2、欺诈方须有欺诈故意;3、被欺诈方需因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示;4、被欺诈方的意思表示违背其真实意思。所谓欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。就本案而言，靳律师认为原被告签订的《房屋买卖暨居间合同》满足以上要件，具体表现为：1、根据小王及康先生的陈述，在签订《房屋买卖暨居间合同》前，康先生及小王已知晓1202号房屋被法院查封，同时小王亦明知并告知康先生被查封的房屋无法进行交易，但其二人均未将此事实告知原告，并且仍在《房屋买卖暨居间合同》的第十四条手写注明1202号房屋无查封。因此上述事实可以证明康先生及小王故意隐瞒1202号房屋被查封的事实，存在欺诈的故意，并实施了欺诈行为。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……”本案中，原被告在签订《房屋买卖暨居间合同》时1202号房屋仍属于查封状态，根据上述规定，查封的房屋不得转让，根据小王的陈述，其对此亦是明知的。因此交易房屋是否被查封应系买受人作出是否购买的决定性因素。庭审中，二被告虽认为1202号房屋在《房屋买卖暨居间合同》约定的办理房屋(预约)权属转移登记的时间前(即2017年11月30日前)已经被解封，故并不影响房屋交易。但由于1202号房屋于2017年11月13日被解封的事实并不能推翻原被告在签订《房屋买卖暨居间合同》时房屋被查封的事实，而结合小王与康先生的微信以及X公司要求康先生出具承诺函亦可知双方明知隐瞒1202号房屋被查封会存在风险，且对于1202号房屋在2017年11月30日前能够解封亦抱有侥幸心理。由此并不能由此推定原告在得知1202号房屋被查封的情况下仍愿意签订《房屋买卖暨居间合同》。故认定正是由于小王、康先生故意隐瞒1202号房屋被查封诱使原告作出愿意签订上述合同的错误意思表示。同时，由于小王系X公司的工作人员，其上述行为亦是为了促成《房屋买卖暨居间合同》的签订，故应视为系职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，由此产生的民事责任应由X公司承担。综上，对于原告要求撤销《房屋买卖暨居间合同》的诉讼请求予以支持。对于原告要求二被告双倍返还定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于二原告已按约合同约定支付了20000定金，现虽定金系由X公司占有，但根据《房屋买卖暨居间合同》约定上述定金最终系交付给康先生，故在《房屋买卖暨居间合同》撤销后，被告康先生、X公司应当返还给原告。当然，对于康先生和X公司内部而言，若康先生承担了返还责任，可向X公司追偿。至于是否应当加倍返还，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，双倍返还定金的前提是以定金作为订立主合同的担保，本案中的定金并不属于上述性质，且本案涉及的主合同系被撤销，故原告依据上述规定主张加倍赔偿金不予支持。
