北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告程先生、许女士共同诉称：2010年10月8日，二被告(二被告为夫妻关系)与我方(二我方为夫妻关系)签订《甲市房屋转让合同》，合同约定：二被告向我方购买甲市乙区XX小区9号楼2203室房屋，房屋转让价格为人民币3520000元，被告应于合同签订之日起10日内，将首期房价款1060000元支付至资金监管账户，另2460000元由被告待该交易经甲市房屋产权管理登记中心登记完毕后7个工作日内以商业贷款形式支付至资金监管账户，被告若逾期付款，则每日需向我方支付未付款日万分之五的违约金，超过十五日仍未支付的，则我方有权单方面解除合同，但应当书面通知被告，被告需向我方承担总价款10%的赔偿金。同日，被告与我方又签订《房屋买卖补充合同》，合同确定案涉房屋的成交价实为4480000元，该合同的违约责任适用双方在《甲市房屋转让合同》中的约定。后被告明确表示将不履行两份合同，我方于2010年10月25日发函给被告，要求继续履行合同。被告在收函后并无明确反应，而我方又于2010年12月22日向被告发送《律师函》，表达了解除两份合同以及要求对方承担违约责任的意思表示。考虑到双方的实际情况，我方自愿降低违约金的数额，只要求二被告承担160000元的违约金。为维护我方的合法权益，特起诉，请求法院判令：1、判令确认《甲市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》自律师函送达之日起解除;2、判令二被告向我方承担违约金160000元;3、本案诉讼费由二被告承担。
二、被告辩称
被告古先生、唐女士答辩称：我方与原告签署的《甲市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》无效。双方于2010年10月8日签订的《甲市房屋转让合同》中的房屋转让价为3520000元，双方又在同一天签订的《房屋买卖补充合同》约定转让价为4480000元。双方在同一天签订两份内容截然不同的合同，尤其是合同标的相差近1000000元，是二手房买卖双方签订的“阴阳合同”。(一)二手房买卖开征营业税和个人所得税以来，为减少交易成本，二手房的中介把价格做低，减少计税基数。签订“阴阳合同”通常是为减少当事人的税费支出，造成国家税收流失。根据《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同为无效合同，以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。“阴阳合同”即损害国家税收利益。同时根据《税收征管法》第六十四条：“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处罚款”的规定，诉争两份合同属于无效合同;(二)本案中的这两份合同，集中表现于以合法形式掩盖少交税的非法目的。结合《合同法》规定，主要也应当是损害国家、集体、第三人的利益;损害社会公共利益或者是违反法律、行政法规的强行性规定等目的。无论此类合同的客观后果造成损害与否，都可以构成以合法形式掩盖非法目的的合同，属于无效的合同;(三)根据《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。告并没有依法履行解除合同的程序。我国《合同法》第96条对行使解除权的程序作了规定，即：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。而至今为止，原告的解除通知并未有效送达，我方也没有收到任何的通知，故根据法律规定，原告解除合同的行为至今没有生效。请求依法驳回原告的不当诉求。另原告提交证据中的邮件详情单上的签字不是被告本人所签，不能证明原告履行了解除的告知义务。
三、法院查明
2010年10月8日，原告程先生、许女士(甲方)与被告古先生、唐女士(乙方)签订《甲市房屋转让合同》，约定：乙方向甲方购买甲市乙区XX小区9号楼2203室房屋，转让价格为人民币3520000元;房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担;付款方式为：乙方应于合同签订之日起10日内，将首期房价款1060000元支付至资金监管账户，另2460000元由乙方待该交易经甲市房屋产权管理登记中心登记完毕后7个工作日内以商业贷款形式支付至资金监管账户;乙方逾期付款，则每日需向甲方支付未付款日万分之五的违约金。超过十五日仍未支付的，除乙方承担十五日的违约金外，甲方还有权单方面解除合同，但应当书面通知乙方，乙方需向甲方承担总价款10%的赔偿金;并在其他约定事项中约定：“甲乙双方在本合同所留的地址为任何一方的法律文书送达地，如该地址错误导致无法送达的视为已经送达”。同日，程先生、许女士(甲方)与被告古先生、唐女士(乙方)又签订《房屋买卖补充合同》，约定：案涉房屋的成交价为4480000元;房产转让过程中发生的各项税费和房地产经纪服务费均由乙方承担;该合同的违约责任适用双方在《甲市房屋转让合同》中的约定;且该合同为《甲市房屋转让合同》的有效组成部分，本合同内容与《甲市房屋转让合同》内容不一致的，以本合同为准。合同签订后，二被告未按照合同约定的时间履行支付首付款的义务。2010年10月25日，原告程先生、许女士按照《甲市房屋转让合同》约定的地址向被告古先生、唐女士邮寄告知函，但被告古先生、唐女士认为其未收到。2010年12月22日，二原告向被告发送《律师函》，要求解除上述两份合同并要求被告承担违约责任。2011年1月6日，甲市邮政局将有“唐女士”签名的《国内特快专递邮件详情单》回执复印件邮寄给原告。二被告对《国内特快专递邮件详情单》回执“唐女士”签名不予认可。
四、法院判决
1、原告程先生、许女士和被告古先生、唐女士于2010年10月8日订立的关于甲市乙区XX小区9号楼2203室的《甲市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》中有效条款自2011年1月6日解除;
2、被告古先生、唐女士偿付原告程先生、许女士违约金50000元，限于本判决生效后10日内履行完毕;
3、驳回原告程先生、许女士其他诉讼请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：本案的争议焦点有二，一是双方订立的关于甲市乙区XX小区9号楼2203室房屋买卖合同及其补充合同的效力问题;二是《甲市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》是否有效解除。
靳律师认为，从合同的内容来看，原、被告订立的《甲市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》关于房屋价款的约定并不相同。《房屋买卖补充合同》载明《甲市房屋转让合同》与实际价款约定不符是应二被告的要求，同时约定：补充合同与《甲市房屋转让合同》内容不一致的，以补充合同为准。可见《甲市房屋转让合同》中关于房屋价款的约定并不是双方真实的意思表示，且因该条款存在非法目的，应属无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案中，《甲市房屋转让合同》中关于房屋价款约定部分无效并不影响其他部分，因此二被告主张《甲市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》全部无效没有法律依据，故不予支持。
另靳律师认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告在《甲市房屋转让合同》第五条逾期付款的违约责任约定：二被告超过十五日仍未支付价款的，二原告有权单方面解除合同。二被告未按《甲市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》约定的时间及数额履行付款义务的行为应属违约行为，至2010年12月22日双方约定解除合同的条件已经成就，故二原告在享有合同约定解除权的情况下，委托徐伟平发送解除合同的律师函并无不当，《甲市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》自该律师函送达二被告之日起解除。原、被告对解除合同的律师函是否有效送达发生争议，对此靳律师认为，首先，甲市邮政局提供的《国内特快专递邮件详情单》回执有“唐女士”的签名，由于该邮件系按照原、被告约定的地址投递，且回执上所载的身份证号码确为唐女士本人的号码，故二被告应对此签名并非唐女士本人签名负举证责任，二被告未提供相应的证据证明自己的主张，应承担不利的后果。其次，双方在《甲市房屋转让合同》中约定：“甲乙双方在本合同所留的地址为任何一方的法律文书送达地，如该地址错误导致无法送达的视为已经送达”。原告委托律师按照合同预留的地址邮寄解除合同的律师函符合合同约定，二被告辩称在签订合同后搬离原住址，却并未提供证据证明其搬离和就此通知二原告的事实。因此，应认定解除合同的律师函已经有效送达给二被告。至于送达的时间，《国内特快专递邮件详情单》回执并无相应的登记，故推定2011年1月6日甲市邮政局将《国内特快专递邮件详情单》回执邮寄给原告的时间为送达时间。
综上，靳律师认为，原、被告订立的《甲市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》中除《甲市房屋转让合同》关于房屋价款的约定并不是双方真实的意思表示应属无效条款以外，其余条款均系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。当事人应按照《甲市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》有效部分全面履行合同。被告拒不履行合同义务的行为属违约行为，依法应当承担违约责任。二原告也已经按照约定向二被告有效送达解除合同的通知，故原告请求确认合同解除和被告承担违约金的诉请，应予以支持。后经法院释明，二被告对违约金的数额要求减少或者免除，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定二被告应支付的违约金为50000元。
