北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告黄先生起诉称：我与被告黄某甲是XX街道Z村村民，且是合作建房的伙伴。被告黄某甲与杜某甲等共四户是隔壁邻居，均坐落于XX街道Z村XX路，于是被告黄某甲与杜某甲协商合伙拆建，并于2007年7月21日被告黄某甲与杜某甲签订了合作建房协议书。该协议约定：共建18套房屋，双方分别占8.5套与9.5套，其中一楼中间套各占一半。该协议还约定了各方套房的具体位置及地下车棚及阁楼的分配方案。此后，于2008年4月15日，杜某甲代表杜某乙、武女士共三户人与我签订转让建房权协议，该协议约定：杜某甲方的9.5套房屋由我投资建造，建成后我取得5.5套房屋(含上述一楼中间套的半套)。该协议还约定双方套房的具体位置与地下车棚、阁楼的分配及我另补偿杜某甲方补偿款的金额。我依协议取得建造权后，投资建造，于2010年间竣工。2014年12月9日，被告黄某甲未经我同意擅自将共有的套房即一楼中间套及附带地下车棚以29.5万元转让给被告宋女士，被告黄某甲的行为严重侵害了我的合法权益。所以请求法院依法判令：1、确认被告黄某甲与被告宋女士于2014年12月9日所签订的《房屋买卖合同》无效;2、宋女士立即腾空坐落于XX街道Z村XX路18号一楼中间套及地下车棚;3、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告黄某甲答辩称：一楼中间套，原来与杜某甲约定就已经享有半套，另外半套也已经通过外甥陈某与原告及俩第三人协商购得。一楼中间套一整套都已经由其享有，故将该套出售给被告宋女士是完全合法有效的。
第三人黄某乙陈述：原告黄先生取得9.5套房屋的建设权签订合同的同期，由于原告一个人资金不够，便向我借钱，接着我和原告及黄某丁口头达成原告黄先生占其中50%、我和黄某丁各占其中25%合伙经营协议。原告与我和黄某丁按约定比例投资并承担费用、建成后取得5.5套房屋或出售所得也按约定比例分配收益。关于一楼中间套俩第三人与原告一起商量过，将一楼中套的半套以3.5万元的价格出售给被告黄某丙，但是到原告黄先生签字时，原告称以这样的价格真的签不下手，叫第三人黄某乙代为签名。对半套房屋转让协议，虽然黄先生不太情愿，但是权衡损失大小后，还是勉强同意的，该买卖合同应该认定有效。
第三人黄某丁陈述：原告、黄某乙和我合伙投资建房并获取收益属实。一楼中间套出售之前与原告商量过也属实，但是原告签名是否属其本人签名不清楚。
三、法院查明
2007年7月21日被告黄某甲与杜某甲签订了合作建房协议书。该协议约定：共建18套房屋，双方分别占8.5套与9.5套，其中一楼中间套各占一半。该协议还约定了双方套房的具体位置及地下车棚及阁楼的分配方案。此后，于2008年4月15日，杜某甲代表杜某乙、武女士共三户人与原告黄先生签订转让建房权协议，该协议约定：杜某甲方的9.5套房屋由原告投资建造，建成后原告取得5.5套房屋(含上述一楼中间套的半套)。该协议还约定各方套房的具体位置与地下车棚、阁楼的分配及原告另补偿杜某甲方补偿款的金额。原告依协议取得建造权的同期，便找俩第三人合伙投资建造，并口头约定原告占其中50%，俩第三人各占其中25%，合伙各方均按此比例投资并分享经营收益。于2010年10月1日，原告及俩第三人经协商，将一楼中间套的半套份额以3.5万元的价格转让被告黄某甲，但黄先生并没有在转让协议书上签字。于2014年12月9日，被告黄某甲将一楼中间套以29.5万元价格转让给被告宋女士。现原告以被告黄某甲将原告共有的房屋擅自转让给被告宋女士损害其权益及违反法律规定为由，提起诉讼。
另查明，被告黄某甲等四户人合建房屋，于2008年3月17日取得合法审批手续，但至庭审结束尚未办理产权证。
四、法院判决
驳回原告黄先生的诉讼请求。
五、律师点评
房产买卖律师靳双权认为：原告黄先生明知以3.5万元将一楼中间半套出售，而事过四年多都没有提出救济，可见第三人黄某乙所谓的原告是同意出售的陈述具有相当大的可信度。退一步，就算原告黄先生不同意出售，然而，根据《民法通则》第三十四条第二款的规定：“合伙人可以推举负责人，合伙负责人和其他人员的经营活动，应由全体合伙人承担民事责任。”，该规定表明：合伙人所推举的负责人和其他合伙人员从事的经营活动，应由全体合伙人承担民事责任。本案中，原告与俩第三人按约定比例出资，共同管理建造杜某甲的9.5套房屋，为获取其中5.5套房屋或出售换取的房屋价款而组成的团体属个人合伙。出售房屋换取价款是该合伙体的经营活动之一。所以就算只有第三人同意的情况下，将一楼中间半套转让给被告黄某甲的协议也应由全体合伙人承担民事责任而该合同有效。故原告基于出售半套的协议上非其本人签字而主张该合同无效，不予支持。
本案中的房屋尚未办理产权证，审批建房人依法可以依建造的法律事实取得所有权之外，其他人员尚无法取得所有权。本案原告与杜某甲方转让建房权协议实质是变相的房屋买卖合同，原告与第三人都不是建房审批人没有取得相应房产的所有权。基于此，原告与第三人不存在物权意义上的共有关系，故原告既没有优先购买权也不能按共有的规定来调整出售关系。退一步，就算存在共有关系，然而，根据《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”，该规定表明：按份共有人在转让其享有的份额时，其他共有人在同等条件享有优先购买权。而本案中转让的半套房屋，所转让的并非仅是第三人享有的份额，而是包括原告在内三人合伙共同享有的一个整体，所以原告并没有相应的优先购买权。故对原告基于共有而主张有优先购买权，不予支持。
以目前对农村房屋买卖作出限制规定的只是一些政策性的文件，并不具有法律、行政法规的效力，而我国现行法律、行政法规对农村房屋买卖并没有禁止性强制规定。农村房屋买卖合同只要是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，就对当事人具有法律约束力。故原告主张被告黄某甲将一楼中间套出售给被告宋女士买卖合同无效及要求腾空的诉讼请求，不予支持。
此外，原告还基于房屋并没有取得产权证不能转让，而提出合同无效的观点。然而，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”，该规定很明确，未办理物权登记的，不影响合同效力。故对原告相应的观点不予采纳。
