北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告赵先生起诉称：2014年12月10日我和被告通过第三人甲市L中介公司签订《房屋买卖三方居间合同》，约定我购买被告位于甲市XX路XX大楼二单元505号房产，房产总价134万元(含维修基金和车位使用权)。后我和被告双方又于当日签订了《房屋买卖补充协议》一份，该协议约定被告应在房屋产权证书办理完毕后壹拾伍个工作日内配合办理过户手续，同时还对购房款的支付、房屋交付、违约责任以及争议解决等进行了约定。上述合同签订后，我依约向被告支付了购房款60万元，对涉案房屋进行了装修并入住至今;然被告办理了涉案房屋的房屋产权证书后却迟迟不履行解除抵押权及过户的义务，经我多次催促，被告至今仍不履行合同约定的相应义务。被告的违约行为严重侵害了我的合法权益，现我愿意代被告清偿涉案房产在第三人L银行的银行抵押贷款消灭抵押权，现特请求法院判令：1、我代被告曹先生清偿位于甲市XX路XX大楼二单元505号产在第三人L银行的银行抵押贷款(具体代为清偿金额以清偿时第三人L银行核算为准)，被告曹先生和第三人L银行解除上述房产的抵押登记;2、被告继续履行其与我于2014年12月10日签订的《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》，在上述房产上设定的抵押登记解除后，被告曹先生协助将位于甲市XX路XX大楼二单元505号的房产过户至我名下(房屋价值134万元);3、位于甲市XX路XX大楼地下55号泊车位的使用权归我所有;4、被告曹先生支付我违约金(违约金自201××年11月7日起按上述房产合同约定总价款即134万元的1‰/日标准计算至被告曹先生完成上述房产的过户手续之日止，暂计算至起诉之日为872340元);5、本案诉讼费用由被告负担。
二、被告辩称
被告曹先生答辩称：是原告违约在先，致使合同不能履行，同时想尽办法躲避政策限购，主观上不是善意购房者，最后房屋已经抵押给银行，不经抵押权人同意不能进行产权交易，所以，请求贵院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。同时请求法院判令：1、解除我与原告2014年12月10日签订的《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》;2、原告支付给我违约金26.8万元;3、原告支付违约期间占有房屋给我造成的房租损失(34个月*4000元/月)共计13.6万元;4、诉讼费用由原告承担。
第三人甲市L中介公司答辩称：我方作为本案曹先生与赵先生房屋买卖的居间方，并于2014年12月10日居间买卖双方达成一致意见，签订了房屋买卖三方居间合同以及《房屋买卖补充协议》，在签订合同过程中，我方积极对买卖双方进行磋商，并按合同的约定以及《合同法》的规定履行了第三人的居间义务，并不存在任何欺骗、隐瞒买卖双方的情形。依据合同第三条以及《合同法》第426条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现买卖双方已经签订了合法有效的房屋买卖合同，我方有权按照合同约定收取合同约定的报酬，且第三人不存在应返还佣金的情形。至于违约责任，根据合同第六条之约定、《房屋买卖补充协议》以及结合本案，请法院依据买卖双方所提供的证据认定违约方并由其承担违约赔偿责任。如买卖双方同意继续履行房屋买卖合同，我方将配合双方继续办理过户手续。综上所述，我方在本案中没有任何过错，不承担任何责任。
第三人L银行答辩称：曹先生在我行就涉案房屋贷款金额为813000元，贷款期限为2012年8月7日至2042年8月7日，根据被告与我行签订的借款合同，如果要解除抵押权，需有曹先生本人提出申请并签字，我行会配合客户结清，出解押资料，由曹先生本人领取。
三、法院查明
2014年12月10日，原、被告与第三人甲市L中介公司签订《房屋买卖三方居间合同》，原告为买方，被告为卖方，第三人甲市L中介公司为居间方，主要内容为：被告自愿将位于甲市XX路XX大楼二单元505号的房产出售给原告，本合同项下房产及其配套设施的总价款为134万元，此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：维修基金及车位使用权。由原告交纳居间服务费26800元，原、被告双方委托第三人甲市L中介公司代为办理房产交易手续，由原告向第三人甲市L中介公司交纳代办费1000元。原告须向居间方交纳暂为保管的定金5万元，其中包含居间服务费及代办费共计27800元。原、被告双方约定房本办下来后壹拾伍个工作日后办理完立契过户手续。被告承诺于收到房屋首付款腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于原告。当天，原告与被告签订《房屋买卖补充协议》，主要内容为：被告于2014年12月20日之前收到原告30万元，被告将钥匙交给原告，原告可提前装修。原告于201××年元月1××日之前再次支付被告30万元，被告前期共收到原告60万元房款后原告可提前入住房屋，购房合同暂由原告保管，原告所支付的60万元房款为该房屋的定金，于房管局过户时充当购房房款。被告出卖的房屋总价款为134万元，原、被告双方不得随意变更房屋价款，否则视为违约。原、被告双方应在本房屋产权证书办理完毕后壹拾伍个工作日内配合办理过户手续，否则每逾期一日，违约方支付房屋总价款千分之一的违约金。逾期30日视为毁约。原、被告双方任何一方违约，违约方除赔偿守约方一切经济损失外，还应支付协议房款总额20%的违约金。以及房屋装修装饰所产生的一切费用。
2014年12月10日，被告出具二手房买卖定金收条一份，载明：今甲方曹先生收到乙方赵先生购买二手房定金人民币29000元。2014年12月19日，林女士向被告曹先生账户转账30万元;201××年1月1××日，林女士向被告曹先生账户转账27.1万元。后被告曹先生领取了诉争房屋的房屋所有权证。该房屋抵押给L银行。2017年9月5日，被告向原告出具解除合同通知，并邮寄给原告，主要内容为：关于原告与被告于2014年12月10日签订的《房屋买卖三方居间合同》及补充协议，被告按照合同约定履行义务，已经于合同签订后将房屋交付，根据双方约定，在买房时原告应将房屋一并解押，鉴于被告和中介多次催促原告支付一直未支付解押款，无故霸占房屋长达三年之久等违约行为的出现，并且原告的上述违约行为已经致使合同无法继续履行，现向原告发出解除合同的通知，原告应于接到通知之日起承担相应的违约责任，并且搬离房屋。
四、法院判决
1、原告赵先生于本判决生效后十日内以剩余房款74万元代被告曹先生清偿位于甲市XX路XX大楼二单元505号的房产在第三人L银行的银行贷款(具体金额以清偿时L银行核算数额为准，如有不足，由原告赵先生补足，可就补足部分保留对被告曹先生追偿的权利;如有剩余，由原告赵先生将剩余部分支付于被告曹先生)。
2、被告曹先生和第三人L银行于原告赵先生代被告曹先生清偿其银行贷款后十日内协助原告赵先生办理位于甲市XX路XX大楼二单元505号的房产的解除抵押登记手续。
3、被告曹先生于房屋抵押登记解除后三十日内协助原告赵先生办理位于甲市XX路XX大楼二单元505号的房产的过户手续。
4、位于甲市XX路XX大楼地下55号泊车位的使用权归原告赵先生所有。
5、驳回原告赵先生的其他诉讼请求。
5、驳回被告曹先生的反诉请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：原、被告以及第三人甲市L中介公司签订的《房屋买卖三方居间合同》及《房屋买卖补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经按照约定支付60万元购房款，《房屋买卖补充协议》约定原、被告双方应在本房屋产权证书办理完毕后壹拾伍个工作日内配合办理过户手续，被告于201××年11月5日取得本案所涉房屋的房屋所有权证，被告应按照约定履行过户义务，本案所涉房屋在第三人L银行处有抵押，根据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，原告表示愿意代被告清偿房屋所欠第三人L银行银行贷款，故对原告赵先生以剩余房款74万元代被告曹先生清偿金诉争房屋在第三人L银行的银行贷款这一请求予以支持(具体金额以清偿时L银行核算数额为准，如有不足，由原告赵先生补足，可就补足部分保留对被告曹先生追偿的权利;如有剩余，由原告赵先生将剩余部分支付于被告曹先生)。贷款清偿后，被告曹先生和第三人L银行应协助原告赵先生办理诉争房屋的抵押解除手续。被告辩称原告未按照约定进行解押，给其造成不小损失，其提供的《房屋买卖三方居间合同》及《房屋买卖补充协议》中并未对房屋解押的相关问题作出约定，故对被告曹先生的辩称，不予采信。《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》的各方当事人应按照合同和协议继续履行，原告已经按照约定履行了合同主要义务，原告主张被告曹先生待上述房产上设定的抵押登记解除后，协助其将诉争房产过户至其名下的请求，符合合同约定且不违反法律规定，应予以支持。被告主张解除原告与其于2014年12月10日签订的《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》，支付违约金26.8万元，证据不足，不予支持。原告主张的泊车位的使用权归其所有，符合《房屋买卖三方居间合同》的约定，予以支持。原告要求被告向其支付违约金(违约金自201××年11月7日起按上述房产合同约定总价款即134万元的1‰/日标准计算至被告曹先生完成上述房产的过户手续之日止，考虑到合同有继续履行的可能，故对违约金不予支持。合同约定被告于收到房屋首付款后腾空房屋，并将该房屋钥匙交于原告，原告是基于原、被告双方签订的《房屋买卖三方居间合同》合法占有该房屋，故被告主张原告支付违约期间占有房屋给反诉人造成的房租损失(34个月*4000元/月)共计13.6万元，理由不足，不予支持。
