北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告楚先生起诉称：2008年8月3日，被告将自己所有坐落于XX县XX镇XX村88号房屋转让给我，并于当日订立房屋买卖契约，被告及其家人均亲自在契约上捺印。契约订立当日，我随以现金形式付清全部价款，被告也将88号房屋的土地使用权证交付给我，双方房屋买卖即告完成。2012年因该房屋涉及拆迁，我多次要求被告腾空房屋，交付我使用，并协助我办理房屋拆迁安置等有关手续，但被告拒不履行义务而且无理索要巨额红包。我和被告双方签订房屋买卖合同意思表示真实，合法有效，依法应予以保护。为此，我向法院提起诉讼请求判令：1、确认我和被告签订的房屋买卖合同有效;2、被告腾空房屋并交付我使用;3、案件诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告林大叔、马大娘答辩称：我方和原告双方之间签订的农村房屋买卖合同无效，因为农村房屋及宅基地依法不能转让、出租用于非农业建设。农村宅基地和房屋是我方基于村民身份取得的具有社会福利性质的财产，原告与我方不是同村村民，不属同一集体经济组织，该买卖合同明显违反法律禁止性规定，若确认合同有效，我方将无立身之所，对我方而言不公平。双方签订的房屋买卖合同事实上非双方当事人真实意思表示，原告签订本意不在于买卖，而在于取得房屋拆迁后的安置权利，房屋买卖合同是虚假的。原告利用自己信息优势，让我方处于错误认识，对房屋进行违反真实意思的处分，对我方而言是显失公平的，属欺诈性质，根据民法通则规定应属无效。房屋买卖合同仅涉及88号房屋占有的宅基地，超过宅基地范围的土地使用权我方是无权处分的。我方未向原告索要巨额红包。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告林某甲答辩称：对原告诉称的事实、理由不认可。我方没有向原告索取红包。房屋款原告还有2万多元未付。涉案房屋是祖宅，我当时不同意转让，契约是原告与林大叔签字，我和母亲马大娘只是在签字上捺印。对契约内容有异议，原告出示的契约上有房产中介所盖章，实际上当时契约是没有盖章的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告林某乙未作答辩，在举证期限内也未提交证据材料。
三、法院查明
2008年8月3日，原、被告之间签订房屋买卖契约，约定：被告将其所有的坐落于XX县XX镇XX村88号房屋以235800元价格转让给原告， “立契后产权归买方所有并由买方居住或实施拆迁安置，卖方无权干涉”。契约签订当日，原告向被告交付购房款215800元，并向被告出具欠条一份，载明：“今欠购房款贰万元正。待买方拆迁完毕一次性付清。房屋由卖方拆除，拆下来的旧料给卖方，买方另付人民币伍仟元给卖方作拆房工资。施工安全由卖方自护。政府征地留成归卖方所有”。同时被告将该房屋的集体土地使用证交付给原告，但未实际交付房屋，一直由被告居住至今。2009年7月29日，原告通过楚某甲支付被告余欠购房款2万元，被告林大叔出具收条一份。现原告要求被告腾空房屋并交付原告使用，经双方协商未果，为此发生纠纷。
四、法院判决
1、确认楚先生与林大叔、马大娘、林某甲、林某乙于2008年8月3日签订的关于XX县XX镇XX村88号房屋的买卖契约有效;
2、林大叔、马大娘、林某甲、林某乙于判决生效后十日内腾空上述房屋并交付给楚先生。
五、律师点评
房产纠纷律师靳双权认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。原、被告之间签订的房屋买卖契约系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行义务。原告已依约支付了购房款，被告也应按约履行交付房屋的义务。现原告请求确认上述房屋买卖契约有效，并要求被告腾空房屋交付原告使用，理由正当，于法有据，应予支持。被告林大叔、马大娘关于双方之间房屋买卖合同虚假的抗辩，无事实依据，不予支持。被告林大叔、马大娘关于原告利用信息优势使被告产生错误认识，致使合同显失公平，具有欺诈性质，应认定无效的抗辩，因未提供证据予以证明，故不予支持。
