北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告胡女士起诉称：二被告系夫妻关系。2015年12月1日，我和被告签订的《房屋买卖协议》约定，我将位于DL县RM镇严先生(我的丈夫)的遗产(砖木混建结构住房一栋)以15万元的价格出让给被告。双方对房屋的四至界限、变更登记的税费承担、违约金等进行了约定。我依约于2016年7月25日完成了所有产权变更登记手续，并垫付了各种税费，但被告却以各种理由拒不支付购房款及履行协议的其他义务。所以请求法院判令：1.判令被告继续履行我们双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》;2.判令被告支付购房款10万元(诉讼中，我增加为12万元);3.判令被告承担产权变更所支出的各种税费共计3.590254万元;4.判令被告承担违约金1万元;5.判令被告从2016年7月25日起承担未支付购房款的资金占用利息(按年利率6%计算)，直至付清为止(诉讼中，我放弃该项诉讼请求);6.本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告王女士答辩称：《房屋买卖协议》上“王某甲”的签名及该处的捺印不确定是否是我本人的签名、捺印，二被告共支付了4.8万元，认可该《房屋买卖协议》的效力。
被告程先生答辩称：我和王女士系夫妻关系。2015年12月1日，原告与我二人签订的《房屋买卖协议》约定，原告将严先生位于DL县RM镇的砖木混建结构房屋出让给我方属实。我们双方签订的《房屋买卖协议》上载明本案所涉房屋的地基面积为200平方米、建筑面积约180平方米，但2016年8月22日以被告王女士、程先生名义办理的不动产权证书上载明的本案所涉房屋的土地使用权面积只有118平方米，愿意继续履行与原告于2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》。双方签订的《房屋买卖协议》上载明的价款虽是15万元，但实际价款是14.8万元，我方已实际支付了4.8万元，现只欠原告购房款10万元。双方签订的《房屋买卖协议》未约定产权变更所产生的费用由我方承担，我方不存在违约情形，不应支付违约金。
三、法院查明
原告胡女士曾委托严某甲(原告丈夫严先生之弟)代为管理、出让本案所涉房屋。被告程先生经与严某甲协商，在实际察看本案所涉房屋及土地使用权证(该证载明：用地面积200平方米，其中，建筑占地180平方米)后，原告胡女士与被告王女士(蓉)、程先生于2015年12月1日签订了《房屋买卖协议》，双方签订的《房屋买卖协议》约定：原告胡女士(甲方)将位于DL县RM镇场镇严先生(原告胡女士丈夫)的遗产(坐落于DL县RM镇场镇的砖木混建结构的二楼一底的楼房一栋，地基面积200平方米、建筑面积约180平方米)以15万元的价格出让给被告程先生、王女士(乙方)。双方签订的《房屋买卖协议》载明：1.本案所涉房屋的四至界限为，东以房屋为界，南以房屋滴水和自墙外脚与杜某房为界，西以街道为界，北自墙脚马某墙脚为界;2.办理各种税费由乙方负担;3.办理过户手续时，甲、乙双方均到场，各自提供相关手续证件，协助办理;4.甲、乙双方办完各种手续后，乙方向甲方付清人民币15万元;5.协议生效后，甲、乙双方不得无故违约，违约方将向对方支付违约金1万元;6.先付人民币2万元后，甲方交房屋钥匙1把给乙方，手续办完后全额付清。原告胡女士在该协议的甲方处签名并捺印，被告王女士(蓉)、程先生分别在该协议的乙方处签名并捺印，严某甲在该协议的见证人处签名并捺印。被告程先生给付了2万元购房款后，原告将本案所涉房屋的钥匙交付给了被告程先生。原告出售本案所涉房屋给被告王女士、程先生后交纳了各种税费2.073776万元(此款被告程先生于2016年3月23日以转账的方式支付了2万元，原告垫付了737.76元)。2016年7月25日，DL县国土资源局(甲方)与乙方(胡女士的名义)签订了《划拨土地使用权补办出让合同》，被告程先生在该《划拨土地使用权补办出让合同》末页的乙方处签名并捺印(本合同无原告胡女士的签名或捺印)，该《划拨土地使用权补办出让合同》第二条载明：“乙方受让118平方米整栋(或整套)房产，甲方出让土地的面积为118平方米房产总用地面积(或楼层总分割面积)，即商业10.01平方米，住宅107.96平方米。本合同项下甲方出让的土地使用权面积与乙方房产使用范围内划拨的土地使用权面积一致。”原告于2016年8月22日以被告王女士、程先生名义办理的不动产权证书载明：权利人为王女士、程先生;坐落于DL县××镇××店街(××)等2处;面积为共有宗地面积124平方米/房屋建筑面积244.46平方米;权利其他状况为土地使用权面积118平方米、专有建筑面积219.7平方米。原告胡女士出让给被告王女士、程先生的房屋与被告程先生事先察看的房屋系同一房屋(房屋的四至界限一致)，且不动产权证书载明的本案所涉房屋的四至界限与原、被告签订的《房屋买卖协议》载明的四至界限一致。原、被告签订的《房屋买卖协议》虽载明购房款为15万元，但双方约定的实际购房款为14.8万元，被告程先生已支付购房款2.8万元。原告将本案所涉房屋的产权变更至被告王女士、程先生名下后，曾多次告知被告，房屋的相关手续已办理完毕，并要求被告付清购房款，但被告以房屋办证面积与协议约定面积不一致为由，至今未付清其余购房款12万元。
另查明，原告的丈夫严先生死亡后，严先生的其他继承人均自愿放弃继承本案所涉房屋中各自可继承的份额，同意本案所涉房屋全部归原告胡女士所有。
四、法院判决
1、被告王女士、程先生继续履行双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》;
2、被告王女士、程先生于本判决生效之日起十日内给付原告胡女士购房款12万元及原告垫付的税费737.76元,共计12.073776万元;
3、被告王女士、程先生于本判决生效之日起十日内支付原告胡女士违约金1万元。
五、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，该《房屋买卖协议》已成立且合法有效。原告在将本案所涉房屋交付给被告后已按合同约定将本案所涉房屋的产权变更登记至被告王女士、程先生名下，被告已给付部分税费及购房款，且被告程先生愿意继续履行双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》，故原告要求被告继续履行双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖协议》的请求符合法律规定，依法应予支持。原、被告签订的《房屋买卖协议》载明的购房款虽为15万元，但双方约定的实际购房款为14.8万元，应以双方约定的真实价款为准，因被告已支付的4.8万元中只有2.8万元系购房款(另2万元系税费)，故被告尚欠原告购房款12万元，原告要求被告给付购房款12万元的请求符合法律规定，依法应予支持。原、被告签订的《房屋买卖协议》明确约定：办理各种税费由乙方(被告)负担。为此，对被告关于未约定产权变更所产生的费用由被告承担的辩解，依法不予采纳。原告要求被告给付其垫付的各种税费737.76元的请求符合法律规定，依法应予支持。
关于不动产权证书载明的本案所涉房屋的面积与原、被告签订的《房屋买卖协议》载明的面积不一致，被告是否违约的问题。被告程先生是先实际察看本案所涉房屋后才与原告胡女士签订的《房屋买卖协议》，原、被告签订的《房屋买卖协议》虽载明：地基面积200平方米、建筑面积约180平方米。但《房屋买卖协议》同时对本案所涉房屋的四至界限进行了明确约定，原告出让给被告的是整栋房屋，且不动产权证书载明的本案所涉房屋的四至界限与原、被告签订的《房屋买卖协议》所载明的房屋的四至界限一致。不动产权证书载明的本案所涉房屋的宗地面积虽不足200平方米，但建筑面积却大于《房屋买卖协议》载明的180平方米，被告程先生签名确认的《划拨土地使用权补办出让合同》中已明确载明本案所涉房屋的土地面积为118平方米，被告程先生在已知本案所涉房屋的土地面积与双方签订的《房屋买卖协议》载明的面积不一致的情况下仍然在《划拨土地使用权补办出让合同》上签字确认，由此可见，原告在将本案所涉房屋的产权变更登记至被告王女士、程先生名下之前，被告对本案所涉房屋的实际宗地面积是已知且认可的。被告程先生在《划拨土地使用权补办出让合同》上签字确认后，原告已按《房屋买卖协议》的约定，将本案所涉房屋的产权变更登记至被告王女士、程先生名下，原告已履行了《房屋买卖协议》约定的合同义务。被告应按《房屋买卖协议》的约定及时付清所有购房款，被告在得知本案所涉房屋的相关手续已办理完毕后未按合同约定履行付款义务，被告的行为违反了合同的约定，原告要求被告按《房屋买卖协议》的约定给付违约金1万元的请求，符合法律规定，依法应予支持。对被告关于其不存在违约情形、不应支付违约金的辩解，依法不予采纳。
