北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告王大叔、王小姐起诉称：王大叔系甲市乙区XX村村民，我二人系父女关系。 1992年1月18日，甲市土地管理局审核后批准王大叔在乙区XX村建房，并向其出具了《乡村建房用地临时凭据》。其后，王大叔又于1994年5月4日取得了《甲市村镇个人建房用地许可证》，并于当年建成四层房屋一栋。房屋建成后，王大叔先后取得了《甲市集体土地使用权证》和《甲市农村房屋所有权证》。上述权证中均载明，该地块的土地使用权类型为“集体土地使用权”。1998年10月20日，王大叔、王小姐及吴大娘(系王大叔前妻，已故)共同与曹女士签订一份《赠送书》，王大叔将位于甲市乙区XX村的诉争房屋赠送给曹女士。该协议签署后，由于曹女士并非XX村村民，没有该集体经济组织成员身份，无权享有该集体经济组织成员待遇，无法办理集体土地使用权及农村房屋所有权的更名过户手续。该土地使用权及地上房屋所有权至今仍登记在王大叔名下。曹女士在获赠讼争房屋后至今仍非该集体经济组织成员，无权享有该村集体土地使用权，不具备取得该村房屋的主体资格。赠与合同所涉及的标的物系建设于农村集体经济组织土地之上的房屋，该房屋与其所在土地具有不可分割的关系，与房屋及地上物相关的处分行为势必涉及土地相关权利的处分。根据“房地一体”、“地随房走”的原则，王大叔、王小姐向曹女士赠与讼争房屋的行为违反了我国法律中关于农村集体所有的土地使用权不得出让和转让的禁止性规定。现特请求法院依法判令：确认王大叔、王小姐与曹女士于1998年10月20日签订的《赠送书》无效。
二、被告辩称
被告曹女士答辩称：本案讼争房屋名为王大叔、王小姐“赠与”我，实为双方合作建房，讼争房屋建成后，我不计王大叔的房屋的装修款4万余元，二、三层房屋及储藏室的三分之二归我，一层房屋及储藏室的三分之一归王大叔、王小姐(后以20万元出售给我)。我配偶胡先生在世时，从事建筑装修工作，与王大叔系好朋友。1994年，我与王大叔协商后，口头约定：由我出资，在讼争房屋所覆盖的土地上建设三层房屋并进行装修;建成后的房屋由王大叔与我各分一半。我因建房及装修共花费20万元。房屋建成后，我未立即入住，讼争房屋一直闲置，XX村57号房屋一层则由王大叔、王小姐占有使用。1998年10月20日，王大叔、王小姐及吴大娘出具一份《赠送书》，明确将XX村57号二、三层房屋及储藏室的三分之二赠送给我。同年，经双方协商，王大叔、王小姐将XX村57号一层房屋及储藏室的三分之一以20万元转让给我(已经支付12万元，王大叔、我用以建设成其现居住的XX村20号三层房屋)。至此，XX村57号整栋房屋全部归我所有。2000年左右，我举家搬迁至XX村57号房屋居住。期间，除对讼争房屋进行三次装修(花费12万元)之外，并添附、扩建、装修了现有的一至四层夹楼(花费15万元)。讼争房屋并非王大叔、王小姐及吴大娘赠与我，而是王大叔提供土地，我出资建房;双方合作建房，实质上我与王大叔存在房屋买卖合同关系，王大叔获得的对价为XX村57号一层房屋及储藏室三分之一的部分，后王大叔亦将该部分房屋转让给我。因此，自1998年10月20日起，XX村57号整栋房屋归我所有。
三、法院查明
据1992年1月18日《乡村建房用地临时凭据》和1994年5月4日《甲市村镇个人建房用地许可证》记载，王大叔作为申请人，申请在甲市乙区XX村建房，人口3人，用地面积50平方米，建筑面积100平方米，底层50平方米，二层50平方米。2000年1月25日，甲市土地房产管理局填发《甲市集体土地使用权证》，载明王大叔系甲市乙区XX村面积为65.59平方米土地的使用权人，其使用权类型为集体土地使用权，本宗地批准用地面积50平方米，实测用地面积65.59平方米，超占用地面积15.59平方米。2000年1月25日，甲市土地房产管理局填发《甲市农村房屋所有权证》，载明王大叔系甲市乙区XX村57号房屋的所有权人，土地使用权类型为集体土地使用权，土地房屋用途为住宅用地，土地使用权面积为65.59平方米，层数为两层，一、二层分别为65.59平方米。
1998年10月20日，王大叔、王小姐及案外人吴大娘与曹女士签订一份《赠送书》，约定将王大叔位于甲市乙区赠送给曹女士。甲市乙区XX村57号房屋的现状为：三层房屋、四层夹楼和一间储藏室，由曹女士一家占有使用。曹女士一家占有使用讼争房屋的时间至今已有十几年。
吴大娘是王大叔的前妻，王小姐是王大叔与吴大娘的独生女;吴大娘已去世，未遗留相关继承文件;本案系确认赠与合同无效之诉，任何一位共有人均有权提起诉讼。
四、法院判决
原告王大叔、王小姐与被告曹女士于1998年10月20日签订的《赠送书》无效。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为，王大叔、王小姐与曹女士所签订的《赠送书》的赠与标的为甲市乙区XX村57号房屋二楼、三楼、三楼以上及靠右边三分之二的储藏室，其所在土地使用权类型为集体土地使用权。农村集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《赠送书》的赠与标的不仅是房屋，还包含相应的集体土地使用权。《赠送书》签订时曹女士并非XX村村民，至今也未成为XX村居民，因此，王大叔、王小姐及案外人吴大娘与曹女士签订《赠送书》，将讼争房屋及所在土地赠与给曹女士，违反了法律的强制性规定，王大叔、王小姐诉请确认《赠送书》无效，予以支持。无论该《赠送书》是否实际履行，也无论王大叔、王小姐与曹女士之间是否存在合作建房关系或者房屋买卖合同关系，均不影响《赠送书》的效力认定，本案也无需对曹女士提交的收条进行笔迹鉴定。
