北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告赵女士起诉称：被告安先生与其妻子花女士自愿协商同意将位于XX县XX街XX路XX小区25号楼3201号(当时尚未办理房屋产权证，现办证后实际为XX小区25号楼3202号)安置房作价126620元出售给我，2009年5月5日，我与被告安先生签订《房屋买卖协议书》一份。该协议约定，上述安置房一切过户办证费用由我负担，双方如有违约应赔偿对方60000元。被告于2009年6月15日收到我支付的购房款126620元，并于收款当日向我出具收条。同日，被告将上述安置房交付我管理至今。2014年8月20日，被告办理了房屋产权证初始登记，我要求按协议约定办理产权过户手续，遭到被告的无理拒绝。2009年5月5日，被告安先生与我签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议应为合法有效。我于2009年按当时市场价格126620元受让被告建筑面积60多平方米的房屋价格是合理的，且该房屋在被告交付给我后，我一直占有至今，两被告均未提出异议，我对上述房屋依法享有财产所有权。我受让被告安先生转让的房屋是善意的。由于房屋系不动产，不动产所有权转移须以登记为要件，两被告有义务协助我办理房屋产权过户手续。故请求人民法院依法判令：(1)确认我与被告安先生于2009年5月5日签订的房屋买卖协议合法、有效;(2)被告安先生、花女士协助将XX县XX街XX路XX小区25号楼3201号房屋产权(包括房屋产权证及土地使用权证)过户至我名下;(3)被告安先生向原告赔偿违约金60000元;(4)本案诉讼费由两被告共同负担。
二、被告辩称
被告安先生答辩称：我与原告签订《房屋买卖协议书》的行为是擅自处分夫妻共有财产，属无效民事行为。双方签订《房屋买卖协议书》的实际目的并非进行房屋转让，而是原告急需使用一笔资金向我借款，我无款出借，原告便向我提议以买房名义从其妹赵小姐处套取一笔资金使用。从协议书内容的草率、签订协议之前原告没有到实地看房、协议开始部分的乙方是原告妹妹赵小姐的名字等事实，可以印证双方就没有准备实际履行。因此，诉争房屋的买卖协议是无效的，自始不具有法律效力，违约条款也当属无效条款，我不承担违约责任。原告诉请无法律依据，应予以驳回。
被告花女士答辩称：原告诉称“花女士知道并同意卖房”一节与事实不符。本案诉争的房屋买卖，我是不知情的，也没有在《房屋买卖协议书》上签名;原告诉称其与安先生签订《房屋买卖协议书》时我在场也站不住脚。原、被告两家有数十年交往，关系甚密，且均居住在一个县城，不存在互不了解或不知道转让房为共有的情况，也不存在无法或不便让另一个共有人签名的情形，原告的主张显然违背事实。依照民事诉讼证据规则的规定，原告应对其上述主张负有举证责任。本案中，除原告诉称外，没有证据证明“花女士知道并同意卖房”一节的事实，原告的上述主张依法不能成立。原告与被告安先生签订《房屋买卖协议书》的实际目的并非真实进行房屋转让。正如被告安先生所说的是以买房为借口，向原告妹妹借款。从双方签订《房屋买卖协议书》的内容可以印证。首先，条款简单，仅三条四行字;其次，买卖过程无房屋中介的介入;第三，双方在签名处没有加盖手印;第四，无房屋共有人签名;第五，原告在签订《房屋买卖协议书》之前竟然没有到现场看过房，这在现房买卖中几乎是不可能的;第六，协议书开始部分的乙方(即买方)写的是原告妹妹赵小姐的名字，协议尾部签名却是原告本人的名字，首尾的买方主体不相符。由此可见，原告与被告安先生签订的《房屋买卖协议书》应为无效合同。原告虽取得了诉争房屋的使用权，但并非符合法律规定的“善意取得”，应当予以返还。我无需承担违约责任。
三、法院查明
原告赵女士与被告安先生是从小长到大的邻居，关系融洽。1976年12月31日，被告安先生与被告花女士在XX县民政局登记结婚。2008年3月12日，被告安先生与福建省XX县T房地产开发有限公司(以下简称T公司)签订一份《拆迁补偿协议》，被告安先生将其原坐落在XX县XX路XXX号的房屋交由T公司拆迁，T公司将XX小区25号楼3201号安置给被告安先生。2008年底，被告安先生接收了T公司安置的XX小区25号楼3201号。2009年5月5日，原告赵女士与被告安先生签订《房屋买卖协议书》一份。协议约定，被告安先生将其坐落在XX县XX小区25号楼3201号的房屋作价126620元转让给原告赵女士，一切办证费用由原告承担，如有违约应赔偿对方60000元。2009年6月15日，原告赵女士向被告安先生支付购房款126620元，被告安先生向原告出具《收条》一张，之后将诉争房屋交付给原告赵女士。原告赵女士实际占有使用诉争房屋至今。2014年8月19日，被告取得诉争房屋初始登记的房屋所有权证书，登记的房屋所有权为被告安先生与被告花女士共同共有。原告得知被告已领取初始登记的房屋所有权证后，要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，被告拒绝协助办理而产生纠纷，原告遂诉至法院。
四、法院判决
1、确认原告赵女士与被告安先生于2009年5月5日签订的《房屋买卖协议书》有效。
2、被告安先生、花女士应于本判决生效之日起10日内共同协助原告赵女士办理坐落于XX县XX街XX路XX小区25号楼3201号房屋的产权转移登记手续(包括房屋所有权证及土地使用权证)。
3、驳回原告的其他诉讼请求。
五、律师点评
房产律师靳双权认为：从原告赵女士与被告安先生签订的《房屋买卖协议书》的内容看，虽然协议内容简单，但对转让房屋的坐落位置、使用面积、交易价款、转让费用、违约责任均作出约定，且无证据证明被告安先生是在欺诈、胁迫等情形下签订的《房屋买卖协议书》，应认定双方房屋买卖行为的意思表示真实、明确。从合同履行的情况看，原告赵女士向被告安先生全额支付了房屋转让款，被告安先生向原告交付了转让房屋，原告从2009年7月开始实际占有、使用该房屋至今。故应认定双方当事人是在平等、自愿协商下签订的《房屋买卖协议书》，该协议约定的内容符合法律规定，双方也履行了合同约定的主要义务。被告安先生称其与原告签订《房屋买卖协议书》目的是帮原告向其妹套取资金使用，并非双方真实房屋买卖行为的辩解，未能提供有效证据证明其主张。而经庭审查明的客观事实，一是被告安先生既按合同约定收取了原告支付的等额购房款，又将房屋交付给原告占有至今;二是无证据证明其与原告签订了《房屋买卖协议书》后，确实帮原告套取到资金。故对被告安先生的辩解意见不予采信。被告花女士主张其对原告与被告安先生之间签订的《房屋买卖协议书》及实际交付房屋的行为不知情，合同双方的房屋买卖行为未征得房屋共有权人的同意，该房屋买卖行为无效，应当返还房屋的辩解意见。靳律师认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”的规定，夫妻不论结婚经过多少年，如无特别约定，一方婚前财产仍归一方所有。本案中，(一)被告安先生交付拆迁的房屋，是在其与被告花女士结婚之前单独购买的房产，与T公司签订拆迁协议的房屋所有权人也是被告安先生一人，可视为被告安先生个人所有的房产;(二)被告安先生与被告花女士结婚后，并未对其婚前购得的诉争房产依法设定或经双方约定为夫妻共同共有，被告安先生有权处置该房产。原告赵女士与被告安先生实施诉争房屋转让交付行为在前，诉争房屋登记为被告安先生与被告花女士共同共有在后，之后的行为不能对抗之前有效的行为。现因被告安先生个人财产被登记为两被告共同共有，被告花女士也应承担协助原告办理诉争房屋产权转移登记义务，故对被告花女士的辩解意见不予支持。综上所述，可以认定原告赵女士与被告安先生签订的《房屋买卖协议书》为有效合同。原告与被告安先生之间构成房屋买卖合同民事法律关系。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告赵女士履行了支付全部房屋转让价款的义务，被告安先生、花女士未履行协助原告办理诉争房屋产权转移登记，原告要求两被告共同协助原告办理诉争房屋产权转移登记手续的诉求有理有据，予以支持。原告要求两被告赔偿违约金60000元的诉求，因双方未明确约定违约内容，原告也未举证证明其有造成损失，故不予支持。
