北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告胡先生起诉称：2013年3月4日，我(买方)与被告(卖方)在Z房地产中介部小王的参与下，签订了《房屋买卖合约》，双方约定被告将位于甲市乙区XX街XX村XX园12街5号、面积为225.8平方米的物业(房地产权证号码为30××42)卖给我，成交价为7500000元整。买卖双方应在2013年12月20日前配合中介公司完成本次交易的递件手续。2013年3月4日，按照上述《房屋买卖合约》的约定，我向被告交付定金200000元整。2013年3月15日，买卖双方在中介公司小王参与下签订《补充协议》，将成交价提高为7600000元，并将2013年12月20日约定为办理完成一切交易过户转名手续的最终时间。被告于2013年8月21日通过短信、微信向我告知，决定不再出售房屋。为此，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除我与被告之间签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》;2、被告向我双倍返还定金400000元。3、申请由法院指定评估机构，对位于甲市乙区XX街XX村XX园12街5号的房屋进行价格评估，我根据以上房屋的价格评估报告，补充提出诉讼请求;4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，我明确上述第3项诉讼请求为要求被告赔偿房屋升值所造成的利益损失。
二、被告辩称
被告严先生答辩及反诉称，不同意原告的全部诉讼请求。2013年3月4日双方签订的《房屋买卖合约》约定我将甲市乙区XX街XX村XX园12街5号房屋出售给原告，房屋总价款人民币7600000元，原告支付定金人民币200000元，2013年12月20日前办理完成一切交易过户转名手续。同时《房屋买卖合约》第六条第一款还约定，一方在政府部门、银行等其他机构发出办理相关手续的通知后五天内，不履行合约条款的，应向另一方赔偿人民币100000元。《补充协议》第三条约定，在办理过户手续前，我还清银行贷款余额约800000元，原告应垫付400000元。上述合同签订后，我依约履行合约，但原告违反合约的约定，具体表现为：一是不按约定日期支付定金;二是因原告不具备在甲市再购买房屋的条件，欲以其亲戚的名义购买标的房屋并办理过户手续，但迟迟不提供其亲戚的相关资料;三是按照贷款银行通知我应于2013年4月22日还清贷款余款806000元。我通知原告应依约定配合我按期到银行还款。但由于原告担心国家将出台的房产交易税收政策，使其购买房屋的税费大幅提高，采取观望态度，在我通知其配合向银行还款后，迟迟不予配合，以致错过银行通知的还款期限。基于上述事实，我认为原告违约在先，依照《房屋买卖合约》和《补充协议》约定，原告应承担相应的违约责任，特请求法院依法判令：1、原告已支付的房屋买卖定金200000元归我所有;2、原告赔偿我100000元;3、反诉费用由原告承担。
三、法院查明
法院经审理查明：被告严先生为位于甲市乙区XX镇XX村XX园12街5号房屋(以下简称为涉讼房屋)的权属人。该房屋抵押给X银行股份有限公司甲市乙区支行，抵押期限自2000年12月11日至2020年12月10日。
2013年3月4日，原告(买方)、被告(卖方)与Z房地产中介部签订《房屋买卖合约》。合同约定，原告以7500000元的价格向被告购买涉讼房屋。付款方式：买方应在签署本合约同时自行交付卖方定金200000元，双方需于签署本合约后1个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料;部分楼款200000元，买方在卖方结清银行按揭贷款当天交付给卖方;楼款7050000元(不含定金)买卖双方协商采取二手房交易资金托管方法支付，并且买方应将上述楼款在交易过户转名前存入托管账户;余款50000元于卖方正常交付涉讼房屋给买方当天支付;买卖双方应在2013年12月20日前配合中介公司完成本次交易的递件手续。合同另约定，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按人民币200000元作出赔偿：1、一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的;2、一方拒绝出售或购买该物业的;3、任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现;4、在守约方、或有关政府部门、或银行等其它机构、或中介公司发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时;5、违反资金托管协议或有关合约的其他补充协议的;6、其他不履约或不完全履约之情形。此外，买卖双方以手写的方式备注：1、交易过户之时，卖方向相关税局申报家庭唯一生活用房;2、因买方购买涉讼房屋名额问题导致交易失败，即卖方在2014年1月20日前退回给买方楼款200000元;3、卖方同意买方指定名额交易落户。原、被告双方均于合同落款处签名、捺印，中介公司处由小王签名、捺印。同日，原告向被告支付了定金200000元，被告向其出具了相应的《收款收据》。
2013年3月15日，原、被告及中介公司共同签订《补充协议》，将涉讼房屋总楼款变更为7600000元，并约定：部分楼款400000元，买方在卖方结清银行按揭贷款当天交付用于银行扣结清之时用，因买方购买此楼宇名额或其他问题导致交易失败，卖方在2014年1月20日之前退回此部分楼款;部分楼款6950000元，买卖双方协定招商银行二手房交易资金托管方法支付;楼价余款50000元，卖方向买方正常交付楼宇当天由买方支付给卖方;买卖双方协定2013年12月20日前办理完成一切交易过户转名手续，2014年1月20日前卖方向买方交付楼宇;买卖双方协定如果2013年5月31日前办理完成交易转名手续，即卖方同意2013年11月1日前交付此楼宇给买方。原、被告双方均于该协议落款处签名、捺印，中介公司处由小王签名、捺印。
2013年9月25日，原告以被告拒绝出售房屋构成违约为由向法院提诉，要求解决。答辩期内，被告主张原告违反合同约定不按期支付楼款致违约在先，提出反诉。
另查明，原告与案外人宋女士原为夫妻关系，双方于2012年12月12日办理离婚登记。2013年11月18日，自甲市国土资料和房屋管理局乙区分局查询，原告与宋女士名下共有位于甲市XX区XX路35号之一832房和512房，该两处物业的房屋用途均为办公。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：
1、解除原告胡先生与被告严先生于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》以及于2013年3月15日签订的《补充协议》;
2、被告严先生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡先生双倍返还购房定金400000元;
3、驳回原告胡先生的其余诉讼请求;
4、驳回被告严先生的全部反诉请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为：被告严先生作为涉讼房屋的权属人，依法对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与被告签订的《房屋买卖合约》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现原、被告均同意解除双方于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》以及2013年3月15日签订的《补充协议》，对此予以支持。
关于对涉讼房屋买卖合同无法继续履行而解除的原因及责任承担的认定问题。首先，对于被告抗辩其在签订《补充协议》时与原告口头约定2013年4月份原告需提供400000元购房款用于其提前还贷的主张，原告不予确认。而根据原、被告双方在《补充协议》第三条约定“部分楼款400000元买方在卖方结清银行按揭贷款当天交付用于银行扣结清之时用”来看，双方并未在该《补充协议》中明确约定提前还贷的时间，也没有明确支付400000元购房款的具体日期。被告抗辩称在签订补充协议前已经明确得到银行回复需在2013年4月22日办理提前还贷交款手续，但却未在之后签订的补充协议对该日期进行明确约定，有悖于常理。此外，被告也无法提供相应的证据予以证实其与原告口头约定2013年4月份支付400000元购房款的上述主张，理应承担举证不能的法律后果，且原告也予以了否认。其次，被告并无充足地证据证明其已经履行了通知的义务。虽然被告抗辩认为其一直有直接以及通过小王通知原告办理提前还贷手续，而原告均以各种理由拖延。但是从其提供的(《公证书》中被告与小王的微信记录、被告与小王的通话录音光盘及文字实录以及相应的通话清单的内容来看，仅仅只能够反映被告与小王之间的通话内容及小王回复被告其已通知原告履行提前还贷义务的时间，其证明效力与证人证言等同，但被告并未申请小王作为证人出庭作证。被告对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，理应由其承担举证不能的法律后果。故，被告并无充分地证据证明其已经向原告履行了通知的义务。最后，原、被告双方于《补充协议》中约定，2013年12月20日前办理完成一切交易过户转名手续，2014年1月20日前卖方向买方交付楼宇。且不论原告是否知晓提前还贷的时间，是否存在拖延办理提前还贷及办理过户手续的情形，原告于2013年8月15日发微信给被告，表示其已做好了提前还贷并办理过户手续的准备，随时可以配合被告办理相关的交易手续，即此时仍处于双方约定的合同履行期限内，《房屋买卖合约》及其《补充协议》并不具备履行不能的障碍，即使被告曾向按揭银行申请过提前还贷，被告亦可重新向银行提交提前还贷申请后，合同目的仍可实现，涉讼交易亦可继续进行，此时并不具备解除合同的条件。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的约定，即使原告存在被告主张的拖延办理提前还贷及办理过户手续的情形的，亦不构成解除合同的条件。因此，被告在合同约定的履行期内且合同具备继续履行条件的情况下，单方面表示不再出售涉讼房屋，已然违反了《房屋买卖合约》及其《补充协议》的约定，应当承担相应的违约责任。对此，被告曾在其发给原告的微信中表示同意向原告支付部分违约金以作补偿，亦可反映被告在当时对自己不出售房屋的违约事实并无异议。鉴于被告不履行合同义务出售涉讼房屋，其行为构成了根本性违约，应承担相应的违约责任。根据合同中“若买卖双方一方拒绝出售或购买该物业，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按人民币200000元作出赔偿”的约定，现原告主张被告双倍返还定金400000元(200000元×2)，与上述合同约定的违约责任相当，亦符合定金罚则的法律原则，理据充分，予以支持。至于原告所主张的要求被告向其赔偿由于房屋升值从而导致的损失问题，原告对此未能提供相关证据证实该损失实际存在，亦未能举证证实其实际损失已超过了上述违约金范围，故对于原告该诉请，缺乏理据，不予支持。对于被告提出没收原告已经支付的200000元的定金并要求其支付100000元的违约金的反诉主张，基于涉案交易终止系因被告违约所致，故对于被告的反诉主张，理据本成立，不予支持。
