北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告康先生起诉称： 2009年7月28日，被告XX公司与XX担保有限公司签订房产转让合同，约定XX担保有限公司将其以物抵债方式取得的位于甲市XX小区XX花园、TT花园的商品住房、商铺、车库共计99套转让给被告XX公司。2010年7月14日， XX担保有限公司与被告XX公司签订了房地产转让合同的补充协议，对房地产转让合同的有关条款进行了重新约定，根据双方签署的房地产转让合同及补充协议，29套商铺及10间车库的过户手续已经完成，被告XX公司于2010年7月16日取得了上述房产产权。2009年12月1日，被告XX公司出具一份授权委托书给被告YY公司，委托被告YY公司销售上述房产。2013年3月11日，被告YY公司为甲方，我为乙方，双方针对2-1号、2-2号商铺买卖事宜签订了两份房屋买卖合同。针对争诉2-1号商铺，双方签订的房屋买卖合同约定：“甲方将XX公司委托出售的一间商铺出售给乙方，出售的商铺位于甲市XX镇××花园小区××号商铺，建筑面积83.09㎡，该商铺已由XX公司用于XX银行按揭抵押贷款一百万元，现贷款仍未还清。商铺售价每平方米8600元，总售价为714574元。签订合同之日乙方向甲方支付314574元，其中含定金15万元;如违约行为造成合同双方的损失，应承担相应的赔偿责任。”针对争诉2-2号商铺，双方签订的房屋买卖合同约定：“甲方将XX公司委托出售的一间商铺出售给乙方。出售的商铺位于甲市XX镇××花园小区××号，建筑面积83.09㎡，该商铺已由XX公司用于XX银行按揭抵押贷款，现贷款仍未还清。商铺售价每平方米8300元，总售价为689647元。签订合同之日乙方向甲方支付100000元，其中含定金100000元，其余款项向银行贷款支付。如违约行为造成合同双方的损失，应承担相应的赔偿责任。”我分别于2013年1月26日、3月12日转账给被告YY公司的法定代表人花先生314574元、100000元，被告YY公司相应地向我出具了收到XX商铺2-1号314574元及XX商铺2-2号100000元的两份收据。2013年9月，被告YY公司将2-1、2-2号商铺交付给我，由我使用至今。后我得知被告王女士分别于2010年8月2日、10月22日取得诉争商铺的房屋所有权证、国有土地使用权证，2013年10月17日被告王女士向我发了一份告知函，内容为：“康先生你所租用的2幢2-1号、2-2号商铺，请你速与房主联系，于2013年10月25日前签订购房合同，购房款打入合同指定账户，并按程序过户，若并不购房，请迅速搬离。”为了尽快将2-1商铺登记在自己名下，我不得已于2013年10月22日与被告王女士签订房屋买卖合同书，以705000元的价格购买了2幢2-1号商铺，取得了该商铺的房屋所有权证。在我与被告王女士签订2-1号商铺房屋买卖合同当天，被告王女士口头承诺，如果我向其支付20000元好处费，被告王女士会协助我办理2-2商铺的过户手续。在我付清2-1商铺705000元的购房款后，我向被告王女士的银行账户汇入了20000元好处费。2014年8月，被告王女士将2-2商铺出售给杨某甲、杨某乙，并办理了过户手续，至今王女士未退还我20000元好处费。被告XX公司、YY公司、花先生故意隐瞒2-1、2-2房屋登记在被告王女士名下的事实，被告YY还与我签订房屋买卖合同，将2-1、2-2房屋卖给我，并收了414574元的购房款和定金，被告XX公司、YY公司、花先生的行为已经构成一房二卖，侵犯了我的合法权益。所以请求法院判令：1.依法解除我与被告YY公司于2013年3月11日签订的甲市XX镇TT花园小区2幢2-1号、2-2号商铺的房屋买卖合同;2.由被告YY公司、XX公司、花先生返还我甲市XX镇TT花园小区2幢2-1号商铺购房款214574元，双倍返还购房定金200000元，支付2013年1月26日至2016年6月25日的资金占用期间的利息64488元，并支付2016年6月26日至本款项付清之日止的资金占用期间的利息，以年利率6%计算，并给付我赔偿款314574元;3.判令被告YY公司、XX公司、花先生双倍返还我甲市XX镇TT花园小区2幢2-2号商铺我购房定金200000元，支付我2013年3月12日至2016年6月11日的资金占用期间的利息19500元，支付2016年6月12日至本款项付清之日止的资金占用期间的利息，以年利率6%计算，并给付我赔偿款100000元;4.判令被告王女士返还我好处费20000元，支付我2013年10月23日至2016年6月11日的资金占用期间的利息3200元，并支付2016年6月22日至本款项付清之日止的资金占用期间的利息，以年利率6%计算;5.本案诉讼费由四被告承担。
二、被告辩称
被告YY公司、花先生未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
被告XX公司未到庭参加诉讼，但向法院提交了书面答辩状辩称：1、2009年7月28日，我公司从XX担保有限公司取得的位于甲市XX小区XX花园、××花园××套房产(含原告诉状中所涉及的TT花园商铺2-1、2-2号)，并于2009年12月1日委托被告YY公司对外销售，其中的TT花园商铺2-1、2-2号已分别于2010年8月2日、10月22日已由王女士个人取得房产证及国有土地使用证。至此，我公司委托YY公司销售此房产的委托时效已结束;2、原告于2013年3月11日与YY公司签订合同购买TT花园小区2-1、2-2号商铺，我方不知道是怎样的事情，与我公司无关;3、原告诉我公司属诉讼主体不适格，我公司与原告不存在房屋买卖合同关系，也无其他经济往来;4、YY公司是独立法人，不属于我公司的下属公司，请求依法驳回原告的诉请。
被告王女士答辩称：1、我电话联系原告向其借款20000元属实，借款时双方未约定还款时间及利息，属于无息借款，故现原告不能主张利息，我方同意归还借款20000元;2、涉案商铺的卷帘门在原告归还房屋给杨某甲时，旧的卷帘门已经被拆走，后我另花费3900元重新安装了卷帘门，该笔款项应由原告承担;3、自2014年8月起至2016年7月共计22个月，商铺一直被原告强占使用，按每月租金1500元计算，合计租金33000元，该笔租金应由原告承担。
三、法院查明
法院经审理查明：2009年7月28日，被告XX公司与XX担保有限公司签订房产转让合同，约定XX担保有限公司将其以物抵债方式取得的位于甲市XX小区XX花园、TT花园共99套商品住房、商铺、车库(其中住房60套、商铺29套、车库10间)转让给被告XX公司。2009年12月1日，被告XX公司出具一份授权委托书给被告YY公司，委托被告YY公司对外销售上述房屋。2010年7月16日，被告XX公司取得了上述房产产权证。原告分别于2013年1月26日、3月12日转帐给被告YY公司的法定代表人花先生314574元、100000元，被告YY公司相应地向原告出具了收到XX商铺2-1号314574元及XX商铺2-2号100000元的两份收据。2013年3月11日，被告YY公司为甲方，原告为乙方，双方针对2-1号、2-2号商铺买卖事宜签订了两份房屋买卖合同。针对2-1号商铺，双方签订的房屋买卖合同约定：“甲方将XX公司委托出售的一间商铺出售给乙方，出售的商铺位于甲市XX镇××花园小区××号商铺，建筑面积83.09㎡，该商铺已由XX公司用于XX银行按揭抵押贷款一百万元，现贷款仍未还清。商铺售价每平方米8600元，总售价为714574元。签订合同之日乙方向甲方支付314574元，其中含定金15万元;……如违约行为造成合同双方的损失，应承担相应的赔偿责任。”针对2-2号商铺，双方签订的房屋买卖合同约定：“甲方将XX公司委托出售的一间商铺出售给乙方。出售的商铺位于甲市XX镇××花园小区××号，建筑面积83.09㎡，该商铺已由XX公司用于XX银行按揭抵押贷款……现贷款仍未还清。商铺售价每平方米8300元，总售价为689647元。签订合同之日乙方向甲方支付100000元，其中含定金100000元，其余款项向银行贷款支付;……如违约行为造成合同双方的损失，应承担相应的赔偿责任。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年9月，被告YY公司将2-2号商铺交付给原告使用。被告王女士分别于2010年8月2日、10月22日取得上述商铺的房屋所有权证、国有土地使用证。2013年10月17日，被告王女士向原告发了一份告知函，内容为：康先生你所租用的2幢2-1号、2-2号商铺，请你速与房主联系，于2013年10月25日前签订购房合同，购房款打入合同指定账户，并按程序过户，若不购房，请迅速搬离。2013年10月22日，原告与被告王女士签订房屋买卖合同，原告以705000元的价格购买了2幢2-1号商铺，并取得了该商铺的房屋所有权证。现被告王女士已经将2-2号商铺出让给杨某甲、杨某乙，并办理了过户手续。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：
1、解除原告康先生与被告YY房地产开发有限公司于2013年3月11日签订的甲市XX镇TT花园小区2幢2-1号、2-2号商铺的房屋买卖合同;
2、由被告YY房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告康先生支付的甲市XX镇TT花园小区2幢2-1号商铺购房款314574元及计算至2016年6月25日的利息64488元。从2016年6月26日起的利息按照购房款314574元，以年利率6%计算至全部款项清偿完毕之日止;
3、由被告YY房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告康先生支付的甲市XX镇TT花园小区2幢2-2号商铺购房款100000元及计算至2016年6月11日的利息19500元。从2016年6月12日起的利息按照购房款100000元，以年利率6%计算至全部款项清偿完毕之日止;
4、被告XX公司、花先生在本案中不承担民事责任;
5、驳回原告康先生的其他诉讼请求。
五、律师点评
北京房产纠纷律师靳双权分析认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告YY公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律、法规的强制性规定，合同合法有效。但由于被告YY公司出售的商铺的所有权登记在被告王女士个人名下，被告YY公司至今未取得诉争商铺的所有权或处分权，致使商铺的所有权不能转移，因此，原告与被告YY公司签订的房屋买卖合同属于事实上不能履行，现原告诉请解除双方签订的TT花园小区2幢2-1号、2-2号商铺的房屋买卖合同，退还购房款，赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，应给予支持。虽然原告向被告花先生的银行账户转账支付购房款，并由被告YY公司出具了收据，但由于被告花先生系被告YY公司的法定代表人，其行为系代表公司的职务行为，故被告花先生在本案中不承担责任。在本案中，签订合同的双方当事人为原告及被告YY公司，根据合同的相对性原则，故被告XX公司在本案中不承担责任。本案中，在双方签订的房屋买卖合同中的付款方式部分明确了付款金额，该付款金额包含了定金，但在被告YY公司向原告出具的收据中也仅是载明了收取的金额，并未明确原告支付的购房款中包含定金。由于双方未能在该房屋买卖合同中或者通过其他方式确定被告YY公司收取定金的性质，且原告亦未提交任何证据予以证明定金的性质，因此，虽然在房屋买卖合同中载明了付款金额包含定金，但实际上原告向被告YY公司支付的款项为购房款，故原告关于双倍返还定金的诉请依法不能成立。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告YY公司与原告签订的房屋买卖合同约定将甲市XX镇TT花园小区2幢2-1号、2-2号商铺出售给原告，该房屋并不属于房地产企业开发建设的期房或者现房，故原告诉请主张的赔偿款无事实和法律依据。原告与被告YY公司及被告王女士之间针对同一商铺先后存在两个房屋买卖关系，由于本案处理的是原告与被告YY公司之间的房屋买卖关系，所以对原告与被告王女士之间的房屋买卖关系在本案中不予处理。在本案诉讼中，被告YY公司、XX公司、花先生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，对此，可以视为被告YY公司、XX公司、花先生自行放弃法律所赋予其行使诉讼的权利，应承担由此产生的法律后果。综上所述，法院判决是正确的。
