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借名买房——法院对于房屋实际控制人与登记人不一致房屋归属如何判断

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-02-14


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

武某清向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告配合将位于北京市海淀区一号的房屋过户至原告名下,2、被告赔偿其违约行为给原告造成的损失489920元。

事实和理由:2017年,原告拟购买房屋,因暂未取得北京市购房资格,故与被告协商一致,约定原告借用被告名义购房,所购房屋的权利和义务均由原告享有。其后,原告通过A公司(以下称A公司)居间服务,与案外人赵某苏签署《存量房屋买卖合同》,购买位于北京市海淀区的房屋,并将该房登记在被告名下。在整个房屋买卖的过程中,所有交易环节都是由原告操作的,购房手续中被告的名字均系原告所签,且居间服务费127500元、购房定金1000000元,剩余购房款6420000元均由原告支付;被告仅是按照双方之间的约定,将购房款支付至案外人账户并配合办理房屋过户手续。原告取得涉案房屋所有权后,将该房用于出租,对应的出租手续均由原告进行办理,且租房收益一直由原告享有。

20203月,原告拟将房屋出售给案外人周某,房款为7080000元,并由原告出面办理售房的相关事宜,包括收取购房款。为解除房屋的抵押登记,原告将3565000元转至被告账户,用于偿还银行的抵押贷款。被告擅自将此笔款项中的700000元转出,挪作他用。并且,被告在未经原告同意的情况下,向提供居间服务的B公司主张其为涉案房屋的实际权利人,要求停止原告与案外人的交易。

原告认为,原告借用被告名义买房,双方之间形成合同关系。此合同不违反法律、行政法规的强制性规定,亦未损害社会公共利益,合法有效。现被告侵占原告房屋的意图已经十分明显,原告无奈之下对被告提起诉讼,请求贵院依法支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。

 

被告辩称

刘某雪辩称,原被告双方从未达成原告借用被告名义买房协议,此房屋属由原告与被告在合意一致的基础上决定双方共同出资购买,且房屋所有权人是被告,原告无权要求被告将房屋过户至原告名下。原被告双方从未达成任何口头或书面协议借用被告名义买房,2017年被告想购买海淀的房产,因经济紧张,加之原告过去多次从被告处借款并未清偿完毕,于是被告向原告提出要求被告偿还借款,后原告以双方共同出资购买该房屋为条件向被告还款。

原告在2016年年初向被告借款,被告在2016324日分两笔向被告支付共计64.5万元,其中一笔30万元,一笔34.5万元,经被告多次催要原告一直未偿还,在被告购买涉案房屋时,原告承诺上述借款作为被告购买此房屋的出资款。因在房屋交易过程中,被告较忙,便委托原告负责办理房屋交易的相关事宜,并承诺给原告一定的收益。在2017613日被告向北京市海淀区房管局支付购房款152万元,并在当日缴纳税费1.52万和0.58万元;在2017620日办理房屋过户时,被告分五笔向原告转账370万元被用于购买案涉房屋。除去交纳的税费2.1万元,被告共计支付购房款586.5万元。房屋交易办理完毕后,鉴于原告属共同出资人,对于房屋状况又比较熟悉,被告居住较远,加之被告身体不好,原告居住地离涉案房屋较近,便于管理,于是被告便授权将所有的房屋交给了原告管理。在办理房屋交易过程中,有原告代被告签字的,也有被告签字的,事实也并非是原告所说的即都是原告操作,购房手续中被告的名字均系原告所签的情况。

因此,此房屋属原告与被告共同出资,为双方按份共有,且房屋所有权人是被告,因此原告无权要求被告将房屋过户至原告名下。被告从未收取过原告用于偿还银行贷款的资金3565000元,且其相关事实与本案事实有关的法律关系非同一法律关系,而是原告与银行的抵押借款法律关系,原告据此产生的诉求亦与本案无关,应驳回原告诉讼请求。在双方办理房屋交易完毕后,原告又向被告提出因资金紧张,需要用该房屋办理抵柙借款,被告念及双方多年来交往颇深,故答应此事并约定由被告帮助原告申请抵押贷款,再由原告按月向被告转款利息,后因原告个人原因,致使贷款难以按时结清,因而产生了关于银行要求被告提前偿还贷款这一事实,对应的是原告与银行之间抵押借款的法律关系,与被告无关。原告向被告账户转账偿还贷款,被告从未转出和使用任何款项,在原告的要求下,被告配合办理了解押手续,目前该笔贷款已经于202084日全部结清。诉讼费由原告承担。综上所述,原被告双方未达成任何借名买房协议,而是双方共同出资购买的涉案房屋,原告的第二项诉讼求与本案不是同一法律关系,被告未使用过任何抵押贷款的款项,因此,被告请求人民法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。

 

法院查明

2017310日,出卖人赵某苏与买受人刘某雪签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:“…出卖人所售房屋(以下简称该房屋),坐落为海淀区一号(室)…”落款人处出卖人赵某苏签字,买受人处武某清代刘某雪签字,代理人武某清签字。

2017310日,武某清向赵某苏账户分两笔5万元支付定金10万元,423日武某清向赵某苏账户转入第一笔购房款50万元,613日转给刘某雪10万元,2017613日分两笔50万元转给刘某雪共计100万元,同日,武某清转给刘某雪40万元,620日武某清向赵某苏妻子童某才分别转款20万元、80万元、3745000元、75000元,其中75000元是物业保障金。95日向赵某苏账户转入户籍保障金10万元。涉案房屋为贷款购买,贷款均由武某清偿还。

涉案房屋办理房屋所有权证,所有权人登记为刘某雪。武某清将该房出租,并收取租金。刘某雪表示租金应由两人共有,只是暂由武某清收取,由双方再行分配。武某清不予认可,刘某雪未就此进行举证。

202036日出卖人刘某雪与买受人周某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定;“…出卖人所售房屋坐落为海淀区一号…该房屋已经设定抵押,抵押权人银行,抵押登记日期2017819日…出卖人应当于丙方通知之日起七日内办理完毕抵押权注销登记;…出卖人已将该房屋出租,租赁期限:自20191011日至2021931日,出卖人与买受人经协商一致,自本合同约定的交付日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有。...经买卖双方协商一致,落款处出卖人武某清代刘某雪签字,委托代理人处武某清签字,买受人处周某签字。上述买卖行为系由刘某雪委托武某清出售房屋。2020424日张华(周某亲属)向武某清银行转账支付定金30万元。因涉案房屋贷款尚未清偿,故武某清自行书写偿还贷款的委托合同。

2020323日,刘某雪向C公司发送《解除委托通知》,该通知载明:“C公司我本人刘某雪…委托武某清…卖位于北京市海淀区一号室的授权,现特告知贵方意见解除其所有委托,武某清不再以任何形式处理授权权限,请贵方务必慎重处理。”落款通知方为刘某雪。2020424日,甲方武某清与乙方周某签署了《北京市存量房屋买卖合同》解除协议,该协议约定:“12017年甲方以刘某雪名义购买位于海淀区长一号的房屋(以下称标的房屋),获得房屋所有权;2202036日,甲方以刘某雪名义与乙方签署《北京市存量房屋买卖合同》(以下称《房屋买卖合同》),将标的房屋出售予乙方;3、乙方已将房屋定金30万元支付予甲方,并将房屋首付款70万元支付至刘某雪名下银行账户;4、现因刘某雪拒绝配合办理房屋登记手续,致使《房屋买卖合同》无法继续履行;5、现甲方自愿承担以刘某雪名义与乙方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件的相关义务。经甲乙双方友好协商,本着互相理解的原则,达成本协议:第一条本协议生效当日,甲方退还乙方100万元,其中包括购房定金30万元及乙方支付于刘某雪账户的70万元房款。第二条本协议生效当日,甲方向乙方另行支付补偿金30万元。…”20204241344分,武某清向张华账户转入100万元,附言:退还房屋定金及首付。20204241346分,武某清向张华账户转入30万元,附言:违约金。

202036日,甲方(出卖人)刘某雪,代理人武某清与乙方(买受人)周某、丙方(居间人)签订房屋买卖居间合同,因刘某雪撤回武某清售房委托,导致与周某的房屋买卖不能继续履行,武某清因此承担中介费用。武某清于20204月向C公司支付中介服务费。

对双方有争议的事实和证据,本院认定如下:

一、关于刘某雪是否对涉案房屋出资的审查。

刘某雪称其向武某清账户汇款分别转入370万元和64.5万元作为购买涉案房屋出资,未向本院出具充分证据证明上述款项为其个人出资。另刘某雪银行流水交易明细中显示的消费记录转出资金152万元及税款2.1万元,系使用武某清于613日转给刘某雪的155万元。

二、关于涉案房屋的使用情况。

自刘某雪取得涉案房屋所有权证后,该房屋由武某清出租,并收取租金。刘某雪称租金由双方共有,未向本院出具证据。

 

裁判结果

一、刘某雪于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区一号的房屋过户至武某清名下;

、刘某雪于本判决生效后七日内赔偿武某清损失469920元。

 

 

房产律师点评

武某清主张涉案房屋系其出资购买,向法院出具的购房的出资转账情况,能够得出涉案房屋的出资款均由武某清出资。刘某雪主张涉案房屋其亦出资,但其未向法院充分举证,故法院对其抗辩理由不予采信。另购买房屋的相关手续均由武某清办理,涉案房屋取得房屋产权后,武某清亦将其出租收益,刘某雪称双方分割房屋租金,但在房屋出租后相当长的时间内,双方并未分割,故法院认定房屋亦是由武某清使用。另,在购买涉案房屋时,武某清并不具备购买涉案房屋的资格,综上,武某清与刘某雪之间系借名买房的关系,现武某清已符合北京市购房条件,故其要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求,法院支持。

根据法院认定,武某清是借用刘某雪的名义进行买房,因房屋所有权人登记为刘某雪,故需以刘某雪的名义办理相关的售房手续,刘某雪亦向武某清出具售房委托书,但由于刘某雪在售房过程中反悔,取消对武某清的售房授权,致使售房手续不能正常进行,造成实际房屋所有权人对购房人的违约,因此支付违约金及中介费用。故刘某雪应对武某清的损失进行赔偿,法院对武某清要求刘某雪支付违约金及中介费用的主张予以支持。武某清主张因案件保全产生的保险费用,于法无据,故法院不予以支持。





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