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借他人名义买房——法院如何判断房屋登记人与居住人不一致属于借名买房还是合资购房

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-02-14


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某崎向本院提出诉讼请求:1.确认赵某崎与赵某林关于北京市大兴区一号房屋口头借名买房协议有效;2.赵某林协助赵某崎办理北京市大兴区一号房屋的过户登记手续;3.本案的诉讼费由赵某林承担。

事实与理由:赵某崎与赵某林系姐妹关系。2005424日,赵某崎与赵某林达成一致,由赵某崎借用赵某林名义购买北京市大兴区一号房屋(以下简称:案涉房屋),双方约定房屋登记在赵某林名下,实际房主为赵某崎所有,并签署一份说明,内容为:购买一号房屋一套,房产证的名字是赵某林,但实际购房人是赵某崎的,一切房款费用及所有费用由赵某崎出资,房产归赵某崎所有。2005424日,赵某林与A公司签订《商品房买卖合同》,房屋总价款为404692元。合同签订后,赵某崎支付了全部购房款并缴纳了相关税费。

开发商交房后,赵某崎一直在案涉房屋中居住至今。2005年,案涉房屋办理产权证,登记在赵某林名下,但该房产证一直由赵某崎持有。此后,赵某崎多次要求赵某林按照之前的约定办理房屋过户登记手续,但赵某林推诿懈怠,拒绝办理,双方数次协调无法达成一致。支持赵某崎的诉讼请求,维护赵某崎的合法权益。

 

被告辩称

赵某林辩称,不同意赵某崎的全部诉讼请求。本案赵某崎与赵某林不存在借名买房,而是合伙出资买房。2005年房子要涨钱,赵某林离婚,赵某林的前夫给了一部分钱。赵某崎与赵某林的姐妹关系很好,商量一起买套房,双方共同出资,以赵某林的名义购买,约定房子先出租。由赵某崎先住,给赵某林租金,由赵某崎出资装修,一直由赵某崎居住。后来赵某崎说有孙子后,没那么多钱就不给了,故2011年之后就没再给。2016年赵某崎与赵某林的父亲去世后,留给赵某崎和赵某林一套房屋,双方曾商量将案涉房屋过户给赵某崎,赵某崎承诺将父亲留下房产中的份额给赵某林,后来因为单位当时无法办理过户手续,就没有办成。

 

法院查明

赵某崎与赵某林系姐妹关系,赵某林系赵某崎二姐。2005424日,赵某林(买受人)与A公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定赵某林购买案涉房屋,登记的房屋所有权人为赵某林。

赵某崎主张案涉房屋系其借用赵某林之名购买,因当时其户口本和身份证丢失,家人又在外地,所购房屋房价马上要涨,补办证件时间来不及,故借用赵某林之名购买。据此,赵某崎提交书面说明一份,内容为:“购买一号房间一套。房产证的名字是赵某林,但实际购房人是赵某崎的,一切房款费用及所有费用由赵某崎出资,房产归赵某崎所有。特此说明。”上述说明中有赵某林、赵某崎及证明人赵某如(赵某崎三姐)的签字。赵某崎称该说明系与开发商签订合同前在赵某如家中由赵某林书写,赵某林表示不记得曾经写过上述说明,但不申请鉴定,并称即使假设是赵某林所写,从内容上看上面写着房间一套,赵某崎只是购买了部分房间,也只能证明是二人合伙买房。

赵某崎主张案涉房屋购房款均系其本人支付,因房屋买卖合同系由赵某林签订,故由其本人将购房款通过转账或现金方式转给赵某林,由赵某林转给开发商公司,并提交了银行业务凭证及单据予以证明,上述银行业务凭证及单据的时间主要集中于2005423日至200556日期间,其中2005424日的银行个人业务凭证显示由赵某林账户向孙某账户(赵某崎称为开发商公司指定账户)转账200000元,其余银行业务凭证及单据为赵某崎的取款凭证,取款时间及取款金额与房屋买卖合同中显示的购房款金额及支付时间能够基本对应。另赵某崎为证明存在借名买房的事实,提交了案涉房屋的房屋产权证、供暖协议书、物业协议书、装修协议书、购房款发票、公共维修基金收据、契税完税凭证、物业费、供暖费、水费等相关费用收款凭证、机顶盒置换客户服务协议书、客户确认单、申请表、登记表等予以证明,上述材料的原件系由赵某崎保管。

赵某林主张其与赵某崎之间不存在借名买房,案涉房屋系其与赵某崎合伙出资购买。赵某崎离婚时前夫支付了一笔钱,2005年因房价要涨,其与赵某崎商量一起共同出资,以赵某林的名义购买案涉房屋。赵某林表示因赵某崎告知与其丈夫关系不太好,有时候吵架,要住案涉房屋,故由赵某崎出资装修案涉房屋并一直居住,同时约定向赵某林支付租金,但后来赵某崎称有孙子后没有那么多钱,2011年之后就没再给了。另赵某林主张2016年赵某崎与赵某林的父亲去世后曾留给二人一套房屋,双方曾商量将案涉房屋过户给赵某崎,赵某崎承诺将父亲留下房产的份额给赵某林,后来因为单位当时无法办理过户手续,就没有办成。赵某林提交的其与赵某崎之间的微信聊天记录中提到二人继承房屋及本案案涉房屋过户事宜。

另双方认可案涉房屋自交房至今一直由赵某崎居住使用。

 

裁判结果

一、确认赵某崎与赵某林关于北京市大兴区一号房屋的借名买房协议有效;

二、赵某林于本判决生效之日起十日内协助赵某崎将北京市大兴区一号房屋过户登记至赵某崎名下。

 

房产律师点评

双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议,故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。赵某林对赵某崎提交的书面说明真实性不予认可,主张不记得曾经写过上述说明,但表示不申请鉴定,法院对赵某崎提交的书面说明予以采信。该说明载明“房产证的名字是赵某林,但实际购房人是赵某崎的,一切房款费用及所有费用由赵某崎出资,房产归赵某崎所有”,且有赵某崎、赵某林二人的签字及其二人共同姐妹赵某如作为证明人的签字。赵某崎提供的银行业务凭证及单据显示的取款数额及时间与案涉房屋的购房款及支付时间能够相互对应,案涉房屋交房后由赵某崎装修并且赵某崎自房屋交付之日一直实际在上述房屋内居住使用至今,案涉房屋的房屋产权证、供暖协议书、物业协议书、机顶盒置换客户服务协议书及购房款发票、公共维修基金收据、契税完税凭证、物业费、供暖费、水费等相关费用收款凭证等原件均在赵某崎处保管,综合考虑上述事实有充分证据得以证明,相互之间亦能相互印证,认定赵某崎与赵某林之间存在借名买房的协议约定,形成借名买房法律关系。

结合本案案涉房屋属于普通商品房,双方未有其他证据证明所涉借名买房约定违反法律规定或侵害社会公共利益或第三方利益,故双方之间的借名买房协议约定应为合法有效,法院认定赵某崎系案涉房屋的实际权属人。据此,对赵某崎要求确认其与赵某林之间关于案涉房屋借名买房协议有效,并由赵某林协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求,法院予以支持。赵某林主张系赵某崎、赵某林二人合伙买房,难以成立。赵某林提交银行账户明细、微信聊天记录不足以证明其所陈述的对案涉房屋购房款出资的事实,且赵某林对其主张的系双方合伙购房未提交其他充分证据予以佐证,结合赵某崎提交的书面说明内容,对赵某林主张案涉房屋系其与赵某崎合伙购买,法院不予采信。





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