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借名买房律师——亲属之间主张借名买房没有书面协议法院如何判断

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-02-14


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某方向本院提出诉讼请求:1、判令原告与被告的借名买房关系成立;2、判令二被告及第三人协助原告办理北京市东城区一号房屋的抵押权注销登记手续;3、判令二被告配合原告办理位于北京市东城区一号房屋过户手续,将上述房屋转移登记至原告名下;4、诉讼费由二被告承担。

事实和理由:周某灵与周某方系姐弟关系。200845日,周某方卖掉北京市昌平区房屋用于换购北京市东城区一号房屋。2008420日,周某方前妻刘某霞与卖房人签订购房协议。签订协议后,刘某霞单位发起集资建房的事宜,为享受名下无房的福利,决定用周某灵的名义买房。在周某方、周某灵的父亲沈某见证下,周某方与周某灵达成口头协议,约定周某方借用周某灵的名字购买北京市东城区一号房屋,首付款及按揭贷款由周某方负担。

多年来,周某方多次要求周某灵办理房屋过户手续,但周某灵表示不会觊觎该套房屋,办理房屋过户手续繁琐为由不予办理。基于亲情关系,周某方没有怀疑。2018年,周某灵因经济状况恶化,便不承认与周某方存在借名买房的事宜,还将周某方起诉,要求腾退一号房屋。为维护合法权益,提起本案诉讼。

 

被告辩称

被告周某灵、齐某佩辩称:1、周某方与周某灵之间不存在借名买房的法律关系。一号房屋是周某灵购买的,购房合同由周某灵签订,首付款也是周某灵支付,房屋按揭贷款由周某灵偿还。2、周某方并未在一号房屋内一直居住。在20089月到20107月,由周某灵将房屋出租,并非由周某方居住使用。后周某方找到周某灵商量说为减轻经济压力及便于组建家庭,希望居住到一号房屋内,周某灵当时同意了,周某方在房屋内居住至20129月。

2012915日至201445月份,周某灵再次将房屋出租。周某方回国后,再次搬到一号房屋居住。3、周某方居住使用一号房屋时,交纳水、电费及各项费用,为其应该支付的费用,并不能构成其对房屋主张所有权的依据。4、《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》的原件是周某方在房屋内居住期间,未经周某灵允许,擅自盗取的。综上,周某灵不同意周某方的全部诉讼请求。

第三人银行述称:一号房屋在第三人处办理有抵押贷款,贷款全部结清后,第三人同意协助办理抵押登记注销手续。

 

法院查明

周某灵与周某方系姐弟关系。周某灵与齐某佩系夫妻关系。周某方与刘某霞原系夫妻关系,二人于2008107日结婚,于2009722日离婚。2008420日,赵某(出售方、甲方)与刘某霞(买受方、乙方)签订《北京市房屋买卖合同》。约定甲方所售的房屋位于北京市东城区一号房屋。甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币75万元。乙方在签订本合同时,即支付购房定金人民币5万元。同日,赵某(甲方、卖方)、刘某霞(乙方、买方)及北京某中介公司(丙方、居间方)签订《补充协议》,约定乙方在签订本合同之前,向甲方支付定金人民币5万元,甲乙双方约定于2008615日之前乙方交付甲方首付款51万元。经甲乙双方友好协商,丙方见证,甲方的房款为75万元,综合补偿款为65万元,二者为甲方净得房款。同日,赵某向刘某霞出具收款证明一份,载明本人系成交房屋产权所有人,拟以合法手续将该房产出售给购房人刘某霞,现收到购房人支付定金人民币5万元。

2008420日,刘某霞向中介公司支付服务费

2008627日,赵某(甲方、卖方)与周某灵(乙方、买方)签订《补充协议》。约定,房屋位于北京市东城区一号房屋,面积78.89平方米。甲方房款为75万元,综合补偿款为65万元,二者不可分割,甲方净得款项为140万元。乙方在签订本合同之时,已向甲方支付定金人民币5万元。

200875日,周某灵、赵某、北京某中介公司、B银行四方签订《二手房付款委托协议》。约定赵某与周某灵就买卖坐落于北京市东城区一号房屋签订《房屋买卖合同》,合同约定成交价为140万元,周某灵向B银行就该套房产的交易申请按揭贷款,金额为人民币98万元。200878日,周某灵作为借款人、B银行作为贷款人与北京某中介公司作为保证人签订按揭贷款合同,约定借款金额为人民币98万元。贷款期限为204个月,从2008730日至2025720日,每月一期,自首次用款之日起计算。贷款用途部分约定借款用于购买东城区一号房屋。该笔贷款于2008730日按照相关要求办理提款手续,打入赵某账户内。该笔贷款于2015213日办理注销手续。

200877日,赵某作为出卖人与周某灵作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定房屋坐落于东城区一号房屋,建筑面积78.89平方米,房屋成交价格为75万元。。

2008717日,涉案房屋办理了房屋所有权证,载明房屋所有权人为周某灵。

对于付款情况:200872日,周某灵通过其账户向赵某支付64。对于上述转入赵某账户的64万元资金来源情况,周某方主张其于2008629日现金存入周某灵的账户16万元;200872日现金存入周某灵的账户10万元;200873日现金存入周某灵的账户10万元;200875日分两笔分别现金汇入周某灵的账户25万元和30010元,共计640010元。用于支付购房款,钱款虽由周某灵的账户汇入,但实际由周某方出资。对此,二被告不予认可。

对于贷款还款情况:银行明细表显示周某灵通过其名下中国银行还款账户结清贷款。对此,周某方称银行按揭贷款由周某方通过现金存款的方式向还款账户存款,按月偿还贷款,并于20152月借款偿还了银行贷款尾款。周某方申请证人王某出庭作证,证人王某称,周某方向证人借款,证人按照周某方的要求于2015211日向周某灵工商银行账户汇款72万元,半年后,周某方分两笔向证人偿还了上述借款。

对证人证言,周某方予以认可,但并未提供银行交易明细予以佐证。二被告不予认可,称借款合同是周某灵与王某签订的,按揭尾款由周某灵向银行办理的抵押贷款进行的偿还,周某方支付给王某的钱款是用银行的抵押贷款偿还的,并非周某方的钱款。对于银行抵押贷款由周某灵进行偿还,现在周某灵出现资金困难,银行贷款无法按期偿还,银行已申请强制执行。周某方称未收到银行的抵押贷款,也未提供向王某偿还借款的转账凭证。

对于房屋居住情况:庭审中,周某方提供其交纳一号房屋的水费、电费等费用的票据以及房屋装修的照片、购买家具发票等,拟证明其居住使用一号房屋。对此,二被告认可其真实性,但认为原告在居住使用房屋期间,理应支付上述费用。周某灵提供20201127日,物业收款收据,拟证明周某灵支付2018521日至2021520日的公共照明费、生活垃圾清运费、住宅物业管理费地上共计3283.2元。提供2008922日的房屋租赁合同,拟证明周某灵将房屋出租,租赁期限为2008101日至2009101日。提供2013626日的房屋租赁合同一份,拟证明周某灵将房屋出租,租赁期限为2013627日至2015626日。对此,周某方称两租赁合同均未实际履行,周某方赔偿租户钱款后,由周某方居住使用房屋,但其并未提供证据证明其主张。

庭审中,周某方申请证人沈某出庭作证,证人陈述一号房屋为周某方购买,证人与周某方一直在一号房屋内居住,房屋是周某方借用的周某灵的名义购买的。对此,周某方认可真实性。二被告认为证人一直与周某方一起居住生活,与周某方关系特殊,不认可其真实性。第三人不发表具体意见。

庭审中,周某方提供了《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》及部分电费、燃气费、物业费的票据的原件,拟证明房屋实际购买人为周某方。对此,二被告不予认可,称上述材料之前即放在一号房屋的箱子内,周某方在房屋内居住时,擅自取走了上述材料的原件。

 

裁判结果

驳回原告周某方的全部诉讼请求。

 

房产律师点评

当事人应对其主张提供证据予以证明,不能提供证据或提供的证据不能证明其主张的,应承担举证不能的责任。本案争议焦点为周某方与周某灵之间就一号房屋是否存在借名买房关系。主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。原告主张其与周某灵间存在借名买房的法律关系,其应就此承担举证证明责任,证明标准应达到高度可能性。

根据本案查明的事实,一号房屋自2008年交付至今,周某灵先后几次将房屋进行过出租,而周某方亦居住使用过房屋。对于房屋首付款,周某方称是其存入的现金,但对此周某方并未提供证据予以证明,且根据法院调取的原始凭证,汇款凭证中存款人处的签名均为周某灵,无法看出房屋首付款由周某方支付。周某方主张贷款还款系其通过向周某灵名下还款账户存入现金的方式,按月偿还贷款,但其并未提供与还款相对应的存款凭证等证据材料,而周某灵对此亦不予认可,故对周某方按期偿还涉诉房屋银行贷款的主张,法院难以采信。本案中,综合考虑房屋的付款情况、贷款还款情况及房屋使用情况等因素,法院认为周某方提供的现有证据不足以证明双方存在借名买房的事实,故周某方要求二被告协助办理一号房屋抵押贷款的还款手续及抵押权的注销手续并将房屋过户给周某方的诉讼请求,法院不予支持。

 





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