北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某伊向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间所签订《借名购房协议书》有效；2.判令由原告偿还第三人剩余欠款（具体数额以第三人核算为准），第三人受偿后立即注销顺义区一号房屋（以下简称涉诉房屋）的抵押权；3.判令被告在第三人注销涉诉房屋抵押权后立即配合将涉诉房屋过户至原告名下；4.本案诉讼费和保全费由被告承担。
事实和理由：
原、被告系姑嫂关系。2017年1月，原告委托案外人周某森代原告购买了案外人齐某楗的涉诉房屋，并由周某森代为签订购房合同。2017年1月13日，1月23日，原告从母亲任某丽账户中向案外人齐某楗及中介公司支付了首付款和监管资金115万元，又从弟弟张某君账户向被告支付首付款90余万元。经原告与被告协商，决定将该房屋暂时过户至被告名下。2017年2月28日，房屋过户至被告名下，并且原告与被告就购买涉诉房屋签订了《借名购房协议》。房屋过户至被告罗某露名下后，原告每月向被告支付9200元用于偿还银行贷款。购买该房屋后，所有购房原件均由原告保管，该房屋也由原告实际使用、出租。
原告认为，涉诉房屋系原告出资购买，该房屋并非被告的财产，为结束涉诉房屋实际权力与登记不一致的问题，原告有权利要求被告将该房屋立即过户至原告名下。为维护原告合法权益，故诉至人民法院请依法予以判决。
被告辩称
被告罗某露辩称：借名购房协议虽然做了笔迹鉴定，但被告不认可鉴定结果。被告坚持借名购房协议不是被告所签，手印不是被告所按，故不同意原告的诉讼请求。
第三人银行辩称：服从法院判决。
法院查明
1.张某伊提交的《借名购房协议书》，鉴定意见书。
《借名购房协议书》内容为：甲方（委托人）张某伊，乙方（受托人）罗某露。经甲乙双方协商一致，就甲方以乙方名义购买涉诉房屋一事，特订立如下合同：1、2017年1月7日，甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买齐某楗名下涉诉房屋一套，面积92.49平方米，乙方接受甲方的委托。2、甲方已于2017年1月7日以乙方名义与齐某楗签订《北京市存量房屋买卖合同》并支付购房款218万元，该《北京市存量房屋买卖合同》的权利义务由甲方享有及承担。3、由甲方以乙方名义签订《北京市存量房屋买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付。购房款项共计：400万元整，首付款为218万元，甲方是实际出资人。4、乙方代甲方购买的涉诉房屋所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。
5、购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费，所有交款凭据由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续。6、涉诉房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当协助甲方办理相关手续，不得拒绝。7、乙方因代理甲方购房的合理交通费、误工费、通讯费等费用由甲方承担。8、乙方有义务将本协议代理购房事直通知乙方的所有利害关系人（包括但不限于父母、子女及配偶），保证其利害关系人不得主张涉诉房屋所有权利。9、甲方有权随时解除本协议，解除本协议后，乙方有义务协助将受甲方委托购买的房屋更名到甲方指定人名下。10、甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品均归甲方所有。11、乙方应当恪守诚信，受甲方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益，如果乙方对受甲方委托购买的房屋进行毁损，乙方应当负责全额赔偿；如乙方恶意侵占、转卖、抵押及赠与该房屋，乙方应当按房屋当时市场价格给予甲方赔偿，并承担相当于房屋价值30%的违约金，并承担法律责任。12、乙方不得随意解除本协议，不得拒绝、拖延履行代理购房的协助义务，如随意解除本协议或拒绝、拖延履行代理购房的协助义务给甲方造成损失的，乙方负责全额赔偿。13、在经得甲方同意的清下，乙方可以出售该房屋，所得价款乙方应当全部支付给甲方。尾部有甲方张某伊、乙方罗某露签名，落款日期2017年2月。
罗某露申请就《借名购房协议书》尾部“罗某露”签名是否为罗某露本人所签进行笔迹鉴定。张某伊申请就《借名购房协议书》首部尾部“罗某露”签名是否为罗某露本人所签进行笔迹鉴定，尾部“罗某露”签字处的指纹是否为罗某露本人所捺进行鉴定。
指纹不具备检验条件，无法受理该项鉴定。
“罗某露”签名与样本中“罗某露”签名是同一人书写。
张某伊主张与罗某露签订了《借名购房协议书》，明确约定了涉诉房屋的出资、贷款偿还、使用等，双方为借名买房关系，张某伊为涉诉房屋的实际所有人。
罗某露坚称《借名购房协议书》并非其本人所签，指纹并非其本人所捺，《借名购房协议书》违反国家强制性规定，没有法律效力；即使《借名购房协议书》可能是其本人所签，但也是张某伊让其在空白纸上签字，张某伊后添加内容；申请提交新样本重新鉴定。
鉴定意见明确《借名购房协议书》“罗某露”签名与样本中“罗某露”签名是同一人书写，本院对《借名购房协议书》真实性予以采信，确认《借名购房协议书》为罗某露本人所签。罗某露申请重新鉴定的理由不足，本院不予准许。
2.张某伊提交的《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据，张某伊申请周某森出庭作证的证人证言；罗某露提交的《存量房买卖合同》。
《北京市存量房屋买卖合同》的出售方（甲方）齐某楗，买受方（乙方）周某森，约定周某森购买涉诉房屋，房屋总价款400万元，当日应支付定金5万元；首付款218万元，拟贷款金额182万元；落款日期2017年1月7日。
定金收据内容为：今收到买受方周某森购买涉诉房屋定金人民币伍万元整，以此为证，收款人齐某楗，2017年1月7日。
周某森出庭作证陈述如下：我与张某伊为朋友关系，给张某伊开车一年多；张某伊刚开始想以我的名义买房，买完涨价再卖掉，可能因为是外人不放心，后来以罗某露的名义购买；交定金时的房屋买卖合同是我本人签订的，购买涉诉房屋的定金和中介费是我先支付的，后来张某伊全还我了。
《存量房买卖合同》的出卖人齐某楗，买受人罗某露；房屋成交价格为280万，其中自有交易结算资金为98万元，买受人向银行申办抵押贷款金额为182万元；尾部有“齐某楗”和“罗某露”签字，落款日期2017年2月28日。
张某伊主张周某森代其签订《北京市存量房屋买卖合同》，定金由周某森代为支付；认可罗某露提交的《存量房买卖合同》真实性，不认可证明目的。
罗某露认可《北京市存量房屋买卖合同》真实性，不认可定金收据真实性，不认可周某森证人证言。
周某森认可代张某伊签订《北京市存量房屋买卖合同》，定金和中介费实际由张某伊出资，其陈述与张某伊陈述一致，本院予以采信。罗某露提供的《存量房买卖合同》为网签合同，并不能直接证明其为涉诉房屋的实际购买人。
3.张某伊提交的首付款收条、汇款凭证、任某丽中国银行交易流水明细清单、赵某银行账户交易明细，张某伊申请任某丽和赵某出庭作证的证人证言。
首付款收条内容为：今齐某楗收到周某森交来购买涉诉房屋房款40万元，（手写）此款由任某丽中国银行账号转入，赵某代；收款人齐某楗，付款人赵某，2017年1月13日。
汇款凭证显示：2017年1月13日，付款人任某丽给收款人齐某楗转账40万元；客户签字处为“赵某”。
任某丽中国银行交易流水明细清单显示：2017年1月13日，任某丽给齐某楗转账40万元；2017年1月23日，任某丽POS消费75万元，附言“北京中介公司二手房交”。
赵某银行账户交易明细显示：2017年7月20日至2020年3月5日期间，赵某每月给罗某露转账9200元。
任某丽出庭作证陈述如下：张某伊之前借我名字买房，后出售，银行卡在张某伊处，账户内的钱款是张某伊的。
赵某出庭作证陈述如下：我与张某伊原为夫妻关系，2012年离婚；2017年想与张某伊共同投资买房，张某伊出首付，我还贷款；涉诉房屋应属于我与张某伊，但没有商量过各自占有的份额；首付款收条是我的字，也是我办理的首付款转账手续，交纳契税也是我办理的；涉诉房屋购买后的物业费和供暖费都是我交纳的；同意涉诉房屋的剩余贷款由张某伊偿还，解押手续办理完毕后，也同意涉诉房屋转移登记到张某伊名下，我与张某伊私下解决涉诉房屋的份额问题，不要求在本案中处理。
张某伊表示周某森代交的5万元、任某丽账户支出的115万元、张某君转账给罗某露的98.5万元均系涉诉房屋的购房款，张某伊为实际出资人。
罗某露不认可首付款收条真实性，认可赵某银行账户交易明细真实性；张某君跟罗某露表示后续贷款不用罗某露管，由张某君支付，但不清楚为何每月由赵某将还款数额转账到罗某露用于偿还银行贷款的账户中；认可其本人没有操作过还贷款的事宜；任某丽、赵某与张某伊有亲属关系，不认可二人的证人证言。
罗某露认可汇款凭证、任某丽中国银行交易流水明细清单、赵某银行账户交易明细真实性，本院予以确认。罗某露未提交证据否认首付款收条，本院对首付款收条予以采信。任某丽证人证言、赵某证人证言虽与张某伊陈述并无矛盾之处，但关于任某丽账户内支出的115万元的实际出资情况及认定，并非本案争议焦点，本案中不宜处理。
4.张某伊提交的张某君银行账户交易明细，张某伊申请张某君出庭作证的证人证言。
张某君银行账户交易明细显示：2017年2月27日，张某君给罗某露转账48.6万和50万。
张某君出庭作证陈述如下：2016年，因为生意周转，我用张某伊的房子在典当行抵押借款，向张某伊借款将近200万；涉诉房屋实际是张某伊以罗某露的名义买的，买房的时候张某伊跟我说过，让我还钱；我用自己的房屋在典当行做抵押，贷出来的钱还了张某伊90多万元，转到罗某露账户中，用于支付涉诉房屋的首付款；涉诉房屋的坐落、楼号等具体信息我都不清楚。
张某伊表示张某君给罗某露转账的98.6万元系张某君欠张某伊的钱款。
罗某露认可该笔98.6万元款项用于支付涉诉房屋首付款，但不认可张某君证人证言。
，张某君证人证言虽与张某伊陈述并无矛盾之处，但关于张某君转账给罗某露的98.5万元的实际出资情况及认定，并非本案争议焦点，本案中不宜处理。
5.张某伊提交的供暖费专用收据、物业费收款收据。
供暖费专用收据分别为涉诉房屋2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度供暖费。物业费收款收据分别为涉诉房屋2017-2018年、2019年、2020年物业费。
张某伊主张涉诉房屋购买后由其实际缴纳供暖费和物业费。罗某露认可其并未支付过供暖费和物业费。
本院对供暖费专用收据、物业费收款收据真实性予以采信。
6.张某伊提交的《个人二手住房贷款合同》。
《个人二手住房贷款合同》载明：借款人罗某露，贷款人银行，抵押物为涉诉房屋，价值280万元，贷款金额182万元，落款日期2017年3月29日。
罗某露表示个人《个人二手住房贷款合同》系他人代签，其2017年3月1日至2017年6月17日期间出国生孩子并不在国内。审理过程中，罗某露表示不申请对《个人二手住房贷款合同》“罗某露”的签名进行笔迹鉴定。
银行表示在二手房买卖交易过程中，买家支付完首付款，双方来银行办理贷款申请时，银行对贷款申请材料进行初步审核，房屋买卖交易双方需亲自到银行办理贷款面签手续；为便利借款人，签字处会一次性完成签字，银行和借款人签署贷款合同，之后银行会根据批贷时间在贷款合同上添加落款日期。
，罗某露对《个人二手住房贷款合同》未申请笔迹鉴定，结合银行的陈述，可以认定《个人二手住房贷款合同》系罗某露本人所签署。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2020年1月7日，出售方齐某楗与买受方周某森签署《北京市存量房屋买卖合同》，周某森支付定金5万元。2017年1月13日，张某伊通过其母亲任某丽账户向齐某楗支付涉诉房屋首付款40万元。2017年1月23日，张某兰POS消费75万元，张某伊表示该笔款项亦用于支付涉诉房屋首付款。2017年2月27日，张某君账户给罗某露转账98.6万元，该笔款项用于支付涉诉房屋首付款。
2017年2月28日，张某伊与罗某露签订《借名购房协议书》，双方约定由张某伊借用罗某露名义购买涉诉房屋。
张某伊持有《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据、首付款收条、《借名购房协议书》、税收完税证明、不动产权证、供暖专用收据、物业费收款收据原件，主张借用罗某露名义购买涉诉房屋，购买后涉诉房屋由张某伊实际占有和使用。
罗某露坚称其并未签署《借名购房协议书》，罗某露与张某君为了孩子购买涉诉房屋作为学区房，罗某露缴纳了各项税金；任某丽出资40万元，张某君出资98.6万元，同意将涉诉房屋登记在罗某露名下，二人的行为即是赠与，即便不是赠与，也是债务关系，与房屋所有权无关，罗某露为涉诉房屋实际所有人；张某君说后续银行贷款不用罗某露管、有人还贷款就行；购买涉诉房屋时罗某露正怀孕，之后生孩子、带孩子，涉诉房屋的事都由张某君处理，罗某露并不清楚；罗某露与张某君2016年12月8日为了再买一套房协议离婚，离婚后仍共同居住，2019年6月17日复婚。
庭审中，罗某露表示并不清楚涉诉房屋购买后由谁实际占有和使用。
银行表示截止2020年11月27日，涉诉房屋的银行贷款剩余本金170.6742万元。银行同意由张某伊偿还剩余贷款后撤销抵押权。
另，张某伊表示其现具备北京房屋购买资格。
诉讼前，本院根据张某伊的申请及担保作出裁定书，裁定对罗某露名下价值350万元的财产予以查封或者冻结。
裁判结果
一、原告张某伊与被告罗某露签订的《借名购房协议书》有效；
二、原告张某伊于本判决生效之日起十日内向第三人银行偿还北京市顺义区1号房屋的剩余贷款，第三人银行受偿全部贷款后十五个工作日内注销北京市顺义区1号房屋的抵押权；
三、被告罗某露在北京市顺义区1号房屋抵押权注销后十日内配合原告张某伊将北京市顺义区1号房屋转移登记至原告张某伊名下。
房产律师点评
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案争议焦点在于张某伊与罗某露之间是否存在借名买房关系。借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。
根据本案查明事实，张某伊借周某森名义与齐某楗签订《北京市存量房屋买卖合同》，张某伊与罗某露签有《借名购房协议书》，赵某每月偿还了涉诉房屋的银行贷款。罗某露虽对上述情况予以否定，但并未提交证据予以证明，庭审中也未对《借名购房协议书》的签署、首付款的支付、贷款的偿还等情况作出合理解释，法院对罗某露提出的其为涉诉房屋的实际购买人的主张难以采信。结合张某伊能够提供《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据、首付款收条、税收完税证明、不动产权证、供暖专用收据、物业费收款收据原件，以及罗某露并不清楚涉诉房屋由谁实际占有和使用的陈述，法院认定张某伊与罗某露之间存在借名买房合同关系。罗某露称双方不存在借名买房关系之抗辩意见，证据不足，法院难以采信。罗某露主张《借名购房协议书》违反国家强制性规定而不具有法律效力，依据不足，法院不予支持，对张某伊要求确认《借名购房协议书》有效的请求予以支持。
张某伊主张向银行偿还涉诉房屋的剩余贷款，银行表示同意，法院不持异议，银行受偿后应在合理期限内注销涉诉房屋抵押权。
赵某到庭表示涉诉房屋贷款由其偿还，但明确表示同意涉诉房屋转移登记至张某伊名下，法院不持异议。涉诉房屋的抵押权注销后，罗某露应配合张某伊将涉诉房屋转移登记至张某伊名下。
