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借名购买房屋被查封出资人可否要求解除并过户自己下

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-01-24


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求:1、请求贵院对位于江苏省高邮市一号房屋停止执行,并解除查封;2、确认原告为位于江苏省高邮市一号房屋的实际所有人,责令第三人协助原告办理不动产过户变更登记。后当庭变更第二项诉讼请求为:原告为涉案房屋所有权人,第三人系涉案房屋的代持人。

事实和理由:原告得知被告作为申请执行人,第三人为被执行人,且被告申请查封了第三人名下的位于江苏省高邮市一号房屋并申请强制执行,原告作为该涉案房屋的实际产权人,向贵院提起了执行异议申请,贵院于20212月裁定驳回了原告的执行异议。原告为江苏徐州人,和第三人为朋友关系,因当时外地人在高邮贷款审核较难,所以由原告出资以第三人的名义按揭贷款购买了该涉案房屋。第三人配合原告签订了《房屋买卖合同》,首付款是由原告支付的,后续的按揭贷款的偿还也是由原告偿还的,偿还方式为:由原告将钱支付至第三人还款账户上,然后以第三人的名义偿还的按揭贷款。

该房屋交付后,以第三人的名义办理了不动产权证,至今该不动产证、《房屋买卖合同》、第三人房贷扣款银行卡等所有与该房屋有关的材料均保留在原告处。因原告家人的要求,第三人于2011223日给原告书写了“声明”一份,以证明原告为该房屋的实际产权人。

20191116日房贷结束,因疫情等原因未能及时过户,但该房屋在20205月被查封,所以未能完成过户手续。201411-201911月,原告已将该房屋租给他人使用。综上,该房屋的首付款、按揭贷款均由原告支付,且由原告享有该房屋的占有、收益及所有权益,第三人仅为名义上的房屋产权人,对该房屋不享有任何的权利,故原告提起执行异议之诉,望判如所请。

 

被告辩称:

被告周某丽辩称:周某丽与第三人赵某华债权债务关系事实清楚,双方为此纠纷在贵院组织下达成调解协议,并由贵院于201957日出具了民事调解书。且事实已经完全证明查封的房产登记在第三人赵某华名下,与原告没有任何关系。

第三人赵某华称:跟周某丽的债务是因为我父亲的债务没结引起的,当时这个债务是我在不知情的情况下签字,他们调解时我也没有出庭,具体债务后续我需要跟被告周某丽再商讨。

这个案涉房屋是原告看中的,当时就以我的名字办理了贷款等事宜,但是这个房子所有权是原告,2011年左右我们也签过一个声明,这个房子归原告所有。

 

本院查明:

201957日,被告周某丽与赵父、第三人赵某华因民间借贷案达成调解协议,本院出具民事调解书,约定赵父尚欠周某丽借款本金316000元,赵父自愿分别自20196月至202111月止每月20日前归还周某丽借款本金1万元,于20211220日前归还周某丽借款本金16000元,直至还清全部借款本金316000元止;如赵父按上述期限履行给付义务,则周某丽自愿放弃要求赵父承担借款利息的诉讼请求;如赵父有一期未按上述期限履行给付义务,则赵父自愿承担自2018629日起至实际还清时止按月利率1%计算的逾期还款利息,且周某丽可就赵父所欠的借款本金316000元中未履行部分及其自愿承担的逾期还款利息一并向法院申请强制执行;赵某华自愿对赵父承担的还款义务承担连带还款责任;其他无争议。因赵父、赵某华未完全履行调解书约定义务,周某丽向本院申请强制执行。本院立案受理后,于2020514日查封了位于高邮市新河新天地90-1号房产。该房产登记于第三人赵某华名下。

在执行过程中,原告张某华向本院提出异议,要求本院停止对涉案房产的执行并解除对涉案房产的查封等执行措施。本院于2021220日,裁定驳回原告的异议。

另查明,涉争房产的定金合同系由案外人孙某签订。该房产的《商品房买卖合同》载明的购买人为第三人赵某华。2009年,第三人赵某华向银行贷款,贷款合同中记载借款用途为其购买涉案房产。2011223日,第三人赵某华出具《声明》,内容为:高邮市一号房屋系张某华委托我,以我的名义代购,购买该门面的钱及每月该房屋银行贷款由张某华完全出资,该门面的产权属张某华完全所有。以后将该门面产权过户至张某华名下,我愿意无偿配合办理手续。

 

裁判结果

驳回原告张某华的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

原告的诉讼请求不能成立,法院不予支持。理由如下:

1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中,涉案房产登记在第三人赵某华名下。因赵某华未履行民事调解书约定的义务,被告周某丽作为申请执行人,查封第三人名下的房产并无不当。

2、即使原告主张的借名买房的事实成立,且该借名买房亦不存在无效事由的情形下,原告张某华与第三人赵某华之间仅形成债权债务关系。在经法定变更登记程序完成物权公示之前,原告张某华尚未成为涉案房产的物权人,其享有的对第三人赵某华的债权不具有对世性和排他性,不足以排除对涉案房产的执行。

综上所述,对原告要求确认其为涉案房产的实际所有人及排除对涉案房产的执行并解除查封的诉讼请求,法院不予支持。至于原告要求第三人赵某华履行不动产过户变更登记,此非执行异议之诉的审理范畴。

 





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