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因出名人原因房屋被查封借名人可否要求排除强制执行

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-01-24


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某梦上诉请求:撤销一审法院判决,改判支持周某梦的诉讼请求。事实与理由:一、周某梦是涉案房屋的实际所有权人,对涉案房屋依法享有实际物权。1.周某梦于20158月实际出资购买了涉案房屋,因不具有北京市住房的购买资质,就借用刘某园之名购买涉案房屋,房屋买卖合同签订后,周某梦支付了全部购房款和其他相关费用;2.周某梦自20159月开始持续合法占有涉案房屋;3.涉案房屋至今未能办理权属转移登记手续并非周某梦的原因,而是因北京市住房限购政策。

二、周某梦对涉案房屋的权利可排除强制执行。1.周某梦在涉案房屋查封之前就已经实际享有了涉案房屋的所有权,故依法享有足以排除对涉案房屋执行的权利;2.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,如果对房屋享有债权请求权的买受人可以排除强制执行,那么实际享有房屋所有权的周某梦也有充分的权利排除执行;3.周某梦未办理涉案房屋的过户手续符合法律规定的可以排除强制执行的条件。

 

被告辩称

赵某红、孙某勤、齐某龙辩称:同意一审法院判决,不同意周某梦的上诉请求。借名买房合同仅能约束刘某园和周某梦,不能约束申请执行人,不能排除强制执行。

刘某园述称,同意周某梦的意见。

周某梦向一审法院起诉请求:1.请求判决不得执行位于北京市昌平区一号房屋;2.请求判决确认周某梦对涉案房屋享有所有权;3.诉讼费由赵某红、孙某勤、齐某龙承担。

 

法院查明

一审法院认定事实:齐某龙、赵某红、孙某勤于2019716日向北京市昌平区人民法院(以下简称昌平法院)申请诉前财产保全,昌平法院裁定冻结被申请人刘某园、吴某康名下银行存款人民币650000元或查封、扣押其他等值财产。昌平法院于2019724日查封刘某园名下的涉案房屋,查封期限三年,自2019724日至2022723日。齐某龙、赵某红、孙某勤与刘某园等机动车交通事故责任纠纷一案,昌平法院判决如下:一、被告某保险公司北京分公司在机动车交通事故责任强制保险限额范围内给付原告齐某龙、赵某红、孙某勤死亡伤残类赔偿金110000元,财产损失类赔偿金1500元,于本判决生效之日起七日内付清。二、被告刘某园赔偿原告齐某龙、赵某红、孙某勤各项损失共计1302771元,于本判决生效之日起七日内付清。三、驳回原告齐某龙、赵某红、孙某勤的其他诉讼请求。后齐某龙、赵某红、孙某勤向一审法院申请强制执行,执行过程中,昌平法院于2020818日裁定查封、评估、拍卖涉案房屋。后周某梦就该房屋提出书面异议,昌平法院于20209月驳回周某梦的异议请求。

另查,2020520日,周某梦起诉刘某园要求确认双方就上述房屋的借名买房协议有效。2020529日,昌平法院确认周某梦与刘某园之间就上述房屋的借名买房合同关系有效。该判决现已生效。

一审法院认为,本案争议焦点一为周某梦要求确认对涉案房屋的所有权是否应予支持。因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有的,不予支持。本案中,虽周某梦与刘某园均认可周某梦系借用刘某园的名义购买的涉案房屋,但双方之间仍为一种合同关系,现周某梦要求确认其对涉案房屋享有所有权,于法无据,一审法院不予支持。

本案争议焦点二为周某梦对涉案房屋是否享有合法权益阻却赵某红、孙某勤、齐某龙对涉案房屋的执行。本案中,即使周某梦与刘某园之间的借名买房合同成立且有效,双方之间仅为合同关系,周某梦仅能依据合同约定享有债权,该债权并不能优先于另一债权,故现周某梦以其系涉案房屋实际所有权人为由,要求对该房屋停止执行,一审法院不予支持。

本院二审期间,周某梦提交如下证据:1.周某梦购房资格核验结果,载明周某梦申请购买昌平区存量住宅,连续5年缴纳社保,初步核验通过,证明:周某梦购买涉案房屋是因不具备购房资格,房屋无法过户到周某梦名下,依据法律规定周某梦享有足以排除强制执行的权利。2.《北京市社会保险个人权益记录(参保人员缴费信息)》、《北京市社会保险个人权益记录(参保人员补缴信息)》,证明:周某梦在购买涉案房屋时尚不具备购房资格,20215月才取得购房资格。赵某红、孙某勤、齐某龙质证称,证据1真实性、证明目的均不认可,证据2的真实性认可,证明目的不认可。刘某园称其认可周某梦提交的证据。本院经审查认为,周某梦提交的上述证据均是为了证明其因不具备购房资格而导致涉案房屋未过户至其名下,但其是否因此享有排除强制执行的权利,本院在判理部分进行论述。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

 

裁判结果

一审判决

驳回周某梦的诉讼请求。

二审判决

驳回上诉,维持原判。

 

房产律师点评

案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故周某梦应当就其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

首先,涉案房屋登记在刘某园名下,周某梦基于其与刘某园之间存在借名买房的合同关系而直接要求确认其对涉案房屋享有所有权,缺乏依据,法院不予支持。其次,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。周某梦称其不具有北京市购房资格,故借用刘某园之名购买涉案房屋,并将涉案房屋登记在刘某园名下。虽生效判决认定刘某园与周某梦之间的借名买房合同关系有效,但是周某梦借名买房的行为系为了规避北京市房屋限购政策,故其未办理过户登记系因其自身原因。综上,周某梦并不享有能够排除涉案房屋强制执行的民事权益。

综上所述,周某梦的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。





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