北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某勤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵某文、王某玲、赵某武的全部诉讼请求或发回重审。
事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当，程序违法。1.证人证言不符合“的常识，记住了20多年前发生事情的具体日期，不合常理。按照法律规定，在一方当事人协助下形成的证言没有证明力，不应被采纳。2.《有偿转让房屋的协议》欠缺合同主要条款，合同没有可履行性，不具有强制执行效力。该协议未约定价款数额，说明订立者并无转让房屋所有权的真实意思，且无法缴纳契税，不能作为所有权归属的根据。借名代持协议通常在房屋买卖合同签订前或同时订立，而案涉协议晚于房屋买卖合同订立。该协议经过20多年，对方仍未要求履行，不合常理，该协议是为了帮赵某杰结婚增加身价，并非真实协议。
3.1998年11月才付清房款和开具发票的说法不符合合同约定，在此之前已经付清房款，否则赵某杰不可能入住。赵某文、王某玲、赵某武提供的尾款票据开给了与购房合同无关的公司，不合法也不合规。4.赵某文、王某玲、赵某武曾称赵某杰有遗嘱表明案涉房屋继承给赵某文、王某玲，但一直未提交。5.无论是按照赵某杰和张某勤签订案涉协议开始，还是按照赵某文、王某玲、赵某武所称的赵某杰有资格变更房屋所有人时起算，均已超过最长权利保护期，超过诉讼时效。6.一审法院让赵某文、王某玲、赵某武去补充A公司出具的几份证明，使证据变得合法，这种做法违反法律规定。7.赵某武书面意见中的表述和赵某杰母亲张某芳放弃对案涉房屋继承的做法，说明其主观上就觉得此房屋并非赵某杰的。
8.张某勤是案涉房屋的唯一合法权利人。从购房合同的签订、首付款的支付以及全权委托孙某龙办理房屋的收尾及收房事宜，均是张某勤亲自或在张某勤授权下办理。9.张某勤基于与赵某杰的私交与信任，购买房产的相关文件一直存放在赵某杰处。10.张某勤购买案涉房屋时，赵某杰没有自己的房子，张某勤及其家人也不在北京居住，于是让赵某杰居住，由于房产增值且赵某杰可以照料房屋，故张某勤未向其收取租金。11.2018年10月物业打电话称案涉房屋欠付物业费，张某勤才知道房屋无人看管，遂补交了物业费。赵某杰去世后，张某勤不知道购房资料在何处，才去房地产交易中心补办了相关手续，便于找开锁公司查看房屋状况。12.首付款是张某勤从香港某银行汇款给开发商账户的，购房发票是开给张某勤的，但银行对客户的交易记录只保存七年。13.赵某文、王某玲、赵某武提交的交纳物业、水电等缴费账单是由于其在此居住，不能证明房屋产权归属。14.a公司的购房发票与案涉房屋无关。15.一审判决进行的不合常理的推理是错误的，没有事实与证据相印。
被告辩称
赵某文、王某玲辩称，同意一审判决。1.孙某龙当时是亲历人，替张某勤签过合同、同时也替赵某杰办理购房款支付事宜，本案不但有其证人证言还有大量书证相符，因此法院有权采信孙某龙的证人证言。2.有偿转让协议书签订于1996年，购房款分三次支付，第二、三次由A公司支付，协议书签订时实际房款并没有全付清，当时协议的实质就是借名买房协议。3.双方关于权属争议发生在2018年，目前并未超过诉讼时效。4.A公司关于票据出具的说明以及请款函等相关证据能形成证据链证明双方形成借名买房关系。
赵某武未提出上诉。
法院查明
赵某文、王某玲向一审法院起诉请求：要求张某勤配合赵某文、王某玲、赵某武办理房屋转移登记手续，将位于北京市东城区一号房屋（以下简称案涉房屋）登记在赵某文、王某玲、赵某武名下（赵某文、王某玲、赵某武之间的份额不需要法院确认）。赵某武未出庭应诉，其向一审法院提交书面意见称其系赵某杰的法定继承人，如法院确认案涉房屋系赵某杰生前购买，赵某武应依法享有该房屋相应的继承权。
一审法院认定事实：1996年7月31日，张某勤（乙方）与B公司（甲方）订立《北京市外销商品房预售契约》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋价款1369000美元。当日，张某勤与王某订立《委托书》，张某勤委托王某办理案涉房屋登记过户手续，1996年8月19日，上述《委托书》办理公证。1998年11月16日王某代理张某勤办理案涉房屋产权登记手续。房屋档案中查询到1998年11月4日A公司财务部出具证明一份，显示张某勤购买案涉房屋，在办理产权过户时所缴费用使用该公司支票。发票原件均由赵某文、王某玲持有。赵某文、王某玲解释称上述购房款分三笔支付，第一笔购房款由赵某杰的朋友（杨某）转账给张某勤，由张某勤支付给开发商（因赵某杰与杨某之间有其他经济往来，因此代赵某杰支付房款，无赵某杰与杨某之间的转账记录）；第二笔及第三笔款项均由A公司支付，该公司系由赵某杰实际控制，法定代表人系赵某杰的弟弟。张某勤称案涉房屋房款均系其个人支付，但因时间久远无法提供转款凭证，否认A公司为案涉房屋支付购房款。
赵某文、王某玲提交1996年8月8日的《关于有偿转让协议》，甲方为张某勤，乙方为赵某杰，约定甲方将已购买的案涉房屋有偿转让给乙方，乙方向甲方已支付完规定所需金额，房屋产权归乙方所有。赵某文、王某玲称因赵某杰非法律专业人员，故以该协议表明案涉房屋产权真实情况，虽然显示为转让协议，但是双方并没有真实的转让行为，而自始系借名买房关系。张某勤认可该协议的真实性，但称该协议系帮助赵某杰取悦女友而订立，证明赵某杰有房产，实际款项并未支付。
赵某文、王某玲另提交1.王某于1998年11月4日因需交纳案涉房屋剩余购房款而向赵某文、王某玲请款的书证，证明案涉房屋由赵某杰支付房款。经质证，张某勤否认该证据的真实性。2.A公司出具的《证明》，证明该公司于1998年代赵某杰支付案涉房屋购房款，该公司不向赵某杰及开发商主张上述款项。经质证，张某勤否认该证据的内容，且认为该证据形成于纠纷发生之后。3.王某出具的《证明》，证明其原系赵某杰的员工，赵某杰于1996年因张某勤系外籍身份故以张某勤名义购买案涉房屋，除《北京市外销商品房预售契约》外所有的购房手续均由王某代办，张某勤并没有参与。首期购房款547580美元由赵某杰支付，剩余房款本来准备办理银行按揭贷款。1998年6月1日，王某就案涉房屋实际面积增加一事与开发商订立协议书，案涉房屋房价款变更为1390868美元，并于1998年6月4日由A公司向开发商支付面积增加款21868美元。
后由于赵某杰经济能力好转，故决定不再进行银行按揭贷款，而付清剩余款项，故王某请示赵某杰一次性支付剩余款项843288美元（原已支付的面积增加款21868美元退回）。房屋自交付一直由赵某杰及家人实际使用。庭审中，王某出庭作证称第一笔房屋款项是赵某杰的朋友杨某代其支付给张某勤，由张某勤支付给开发商，因当时境内不能直接收款，所以只能由张某勤自香港转账。后赵某杰与杨某在经济合作中将上述款项结算完毕。经质证，张某勤认为证人与赵某杰存在利害关系，因此否认证言的真实性。4.电信缴费通知单，证明赵某杰家属在案涉房屋实际居住使用。经质证，张某勤否认该证据的真实性。
张某勤提交1.抵押合同、判决书等，证明2005年赵某杰向张某勤借钱，张某勤没有能力，故由赵某杰所在公司向银行借款，由张某勤将案涉房屋抵押。后赵某杰的公司与抵押权人发生了纠纷，赵某杰被列为失信被执行人，张某勤以此证明案涉房屋非赵某杰的房产，否则赵某杰在当时应将房产变卖以履行判决。经质证，赵某文、王某玲认为这恰能证明2005年张某勤即知晓案涉房屋产权证在赵某杰处，与张某勤当庭陈述相矛盾。2005年赵某杰公司向银行借款，以案涉房屋作为抵押物，张某勤配合办理相关手续。经询，张某勤称赵某杰还款后该房屋即解除了司法查封及抵押，张某勤配合至银行办理手续，但并未关注到产权证问题。2.公证书及翻译件，证明赵某文、王某玲继承了赵某杰的遗产，并不包括案涉房屋。经质证，赵某文、王某玲否认上述证据与本案的关联性。3.物业费缴费凭证及业委会、物业公司催缴公共维修基金通知，证明张某勤自2018年6月始交纳案涉房屋相关费用。经质证，赵某文、王某玲否认张某勤的证明目的，称以往的相关费用均系赵某杰及家人支付。
就案涉房屋产权证为何由赵某文、王某玲持有问题，张某勤先称因购买案涉房屋手续系由赵某杰帮忙办理，双方系朋友关系，因此未向其主张要求产权证。后又称张某勤不清楚房屋产权证在何处，以为丢失，故于2018年重新办理了产权证。就案涉房屋为何由赵某杰继承人实际居住使用问题，张某勤称考虑到双方系朋友关系，故由其居住使用，且从未主张过租金。2019年张某勤以为案涉房屋由王某玲的姐姐居住使用，故曾提起诉讼，后又撤回了起诉。
另查，赵某杰前配偶于1995年9月13日去世，生前与赵某杰育有一女赵某武。王某玲与赵某杰于1996年11月2日登记结婚，育有一子赵某文。赵某杰于2016年1月5日去世。赵某杰之父已去世，赵某杰之母张某芳表示放弃对案涉房屋的继承，不作为原告参加本案诉讼。
诉讼中，法院另查张某勤与周某于2020年4月9日订立《借款合同》，约定张某勤向周某借款300万元，借款期间2020年4月9日至2020年10月8日，利息为月息2%，张某勤需于每月向周某支付利息60000元。如张某勤逾期还款，仍应按照约定标准继续支付利息。张某勤可到期一次性偿还本金，经周某同意也可分次偿还。张某勤以案涉房屋作为抵押物。当日，张某勤与周某办理案涉房屋抵押权登记，订立《抵押合同》，约定被担保主债权金额为300万元，担保范围为主债权、本金、利息。现周某称张某勤并未向其归还本金，亦未支付自2020年10月9日始的利息。经询，张某勤认可其与周某的借贷关系及抵押合同关系，并表示无法归还到期本金。赵某文、王某玲表示同意代张某勤偿还本金及支付2020年10月9日之后的利息，以此实现解除案涉房屋的抵押权。周某称无论赵某文、王某玲或张某勤向其归还本金及支付相应利息，其同意配合解除抵押权。
一审法院认为，本案赵某文、王某玲认为赵某杰与张某勤之间就案涉房屋成立借名买房的合同关系，现赵某杰已去世，其继承人有权以合同纠纷提起诉讼。而赵某武系赵某杰的法定继承人，其并未表示放弃实体权利，虽然未到庭参加诉讼，但不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。赵某杰之母已明确表示放弃实体权利，法院不予追加。
本案中，赵某文、王某玲、赵某武与张某勤的争议焦点在于案涉房屋是否属于借名买房。首先，从购房款的交纳主体分析，赵某文、王某玲提交的购房发票、A公司的《证明》、王某的证人证言及案涉房屋档案材料记载的相关内容，可以相互印证，形成证据链证明A公司代赵某杰支付案涉房屋后两笔购房款。虽然赵某文、王某玲针对第一笔购房款的支出仅能以证人证言相佐证，但张某勤关于其支付案涉房屋购房款未能提交任何证据，且其否认A公司支付案涉房屋购房款的行为，但恰有该公司支付相应款项的记录留存于案涉房屋的档案材料中。因此法院对赵某文、王某玲提交的上述证据予以认证。
第二，从案涉房屋产权证、购房合同、相关票据持有主体分析，赵某文、王某玲持有上述文件，张某勤于诉讼中对于为何不持有上述文件的解释存在前后矛盾之处，张某勤系案涉房屋形式上的产权人，其长期不持有权利凭证并于2018年才办理挂失登记的行为，有违常理。第三，从案涉房屋实际居住情况分析，张某勤认可其并不实际居住使用案涉房屋，虽称其与赵某杰系朋友关系，但多年不管理、使用房屋且不提出异议的行为不合常理，同时如果真如张某勤陈述其将该房屋交付赵某杰使用，其欲收回房屋时未起诉赵某杰的继承人，却起诉王某玲的亲属，也并不符合常理。最后，张某勤与赵某杰曾订立有《关于有偿转让房屋的协议》，虽然该协议显示为房屋买卖的形式，但当事人均认可赵某杰并未实际向张某勤交付款项，从合同行文内容分析，也可体现出案涉房屋的归属问题。张某勤抗辩称因帮助赵某杰取悦女友才订立上述协议的意见，不合常理，法院不予采信。
综上，法院认为赵某文、王某玲、赵某武主张要求张某勤配合办理案涉房屋产权转移登记手续，将该房屋转移登记至赵某文、王某玲、赵某武名下的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。张某勤虽提交其交纳案涉房屋相关物业费等证据，但并不能仅以此证明其系案涉房屋真实的权利人；张某勤以赵某杰未以案涉房屋履行债务及赵某文、王某玲未依法继承案涉房屋为主张的抗辩意见，亦缺乏合理性，法院不予采信。
关于诉讼时效问题，根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。虽然赵某杰与张某勤于1996年成立借名买房关系，但双方此后并没有因房屋归属问题产生争议，赵某杰及家人实际居住使用案涉房屋，迟至2018年后才因该房屋归属问题产生争议，因此张某勤主张房屋所有权并要求居住人腾退时，赵某文、王某玲、赵某武的相应权利始受到损害，因此张某勤关于赵某文、王某玲、赵某武的起诉超过诉讼时效期间的抗辩意见，法院不予采信。
但鉴于案涉房屋现设立有抵押权，无法办理房屋转移登记手续。周某主张实现借贷关系中本金及相应利息后消灭抵押权，赵某文、王某玲亦同意代张某勤支付借款及相应利息，以消灭抵押权，法院照准。其代为清偿债务并支付利息后与张某勤之间的纠纷，可另案予以解决。
二审中，当事人没有提交新证据。
裁判结果
一审法院判决：一、赵某文、王某玲于判决生效后十日内向周某支付300万元及自2020年10月9日至实际支付上述款项之日止的利息（按照月息2%计算）；二、周某于收到上述款项当日协助赵某文、王某玲、赵某武办理位于北京市东城区一号房屋抵押权注销手续，张某勤履行配合义务；三、张某勤于北京市东城区一号房屋抵押权注销当日协助赵某文、王某玲、赵某武办理该房屋所有权转移登记手续，将上述房屋转移登记至赵某文、王某玲、赵某武名下。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合双方诉辩意见，本案主要争议有二：一、赵某杰与张某勤是否就案涉房屋成立借名买房关系；二、本案是否超过诉讼时效。
关于赵某杰与张某勤是否就案涉房屋成立借名买房关系一节。张某勤与赵某杰签订的《关于有偿转让房屋协议》关于“乙方（赵某杰）向甲方（张某勤）已支付完规定所需金额，房屋产权归乙方（赵某杰）所有”的约定反映了双方对案涉房屋的产权归属达成一致的意思表示，并且含有赵某杰已经完成付款义务的内容。结合赵某文、王某玲提交的购房发票、A公司的《证明》、王某的证人证言与一审法院调取的案涉房屋档案材料相互印证，可以证明A公司代赵某杰支付了案涉房屋后两笔购房款。关于第一笔购房款，尽管赵某文、王某玲仅能提交证人证言予以证明，但亦与《关于有偿转让房屋协议》中的约定相符。张某勤主张案涉房屋购房款均由自己支付，但未能提交证据予以证明，法院对此不予采信。同时，赵某文、王某玲多年来持有案涉房屋产权证、购房合同及相关票据，案涉房屋亦由赵某杰及其家人居住使用。基于上述情况，一审法院认定赵某杰与张某勤构成借名买房关系并无不当，法院予以确认。鉴于赵某杰已经去世，赵某杰之继承人依法继承相关权利。
关于诉讼时效一节，借名买房关系系不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致情形，此种情形不适用诉讼时效。故赵某文、王某玲、赵某武的诉讼请求不因诉讼时效而不予支持。
