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姐妹之间共同出资买房登记一方名下房屋归属纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-01-07


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某强、X公司向本院提出诉讼请求:请求法院确认张某强、X公司与张某荣之间关于B1号房屋借名买房合同关系成立并有效。

20075月,张某强为X公司业务的需要通过L公司购买王某利名下位于B1号房屋,并支付了首付款及中介费。

张某强原本想将房屋登记在其女儿张某菲名下,但因张某菲学习任务繁重无暇回京,出于信任张某强与张某荣达成口头协议,将1号房屋登记在张某荣名下由其代持,所有费用由张某强、X公司承担。随后,张某荣与王某利签订《存量房屋买卖合同》及商业贷款合同。1号房屋交房后一直用于X公司经营,20079月,张某荣取得房产证,登记在其名下。

张某强、X公司为1号房屋的实际出资人和产权人,故请求法院依法确认张某强、X公司与张某荣之间就1号房屋的借名买房合同关系成立并生效。

 

被告辩称

被告张某荣辩称,张某强所述不属实,不同意其诉讼请求。

1号房屋原来是张某强为其女儿购买,但因首付款增加,其无力支付首付款转而由我购买,房款大部分由我支付,张某强仅仅是垫付了一小部分。因此,1号房屋是我的房屋,并非是张某强所说的代持的关系。双方之间不存在借名买房的合同关系。

另外,张某强、X公司已就该房屋进行多次诉讼,属于滥用诉讼权利,浪费司法资源。1号房屋已于2013年由我出售给案外人周某墨并完成了过户手续。

综上,我不同意张某强、X公司的全部诉讼请求。

 

本院查明

张某强与张某荣系姐妹关系。X公司为个人独资企业,投资人姓名为张某强。

200795日,王某利(出售房、甲方)与张某荣(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定王某利出售1号房屋,房价款为138万元,首付53万元,贷款85万元。2007926日,1号房屋产权变更登记在张某荣名下。1号房屋自交付之日起一直由X公司用于办公使用。

庭审中,双方均认可房屋原购房人为张某强。

张某荣主张在20078月前后,因首付款比例增加导致张某强无力购买,故购房人变更为张某荣。张某强对上述主张不予认可。另,双方均认可房屋买卖合同、定金收据、中介费收据、评估费收据、购房发票、契税发票及租金收据原件由张某强持有。1号房屋的贷款合同及房产证原件由张某荣持有。对于上述原件的持有情况,双方均解释为原件保存在1号房屋内的保险柜里,对方在自己不知情的情况下拿走。

庭审中,张某强主张其与张某荣之间有口头协议由张某荣代持1号房屋,上述主张未得到张某荣之认可。张某荣另主张其与张某强合伙开办X公司并交纳合伙款5万元,张某强对此不予认可,认为张某荣仅系X公司的职员,张某荣并未就其主张向本院提交证据。

关于房屋贷款偿还情况,经本院查明,购房后房屋贷款按期偿还。

20101220日,张某荣将原有还贷银行卡挂失,申请办理新卡。2012910日,经张某荣申请一次性还清剩余房贷。庭审中,张某荣主张除其中2个月由张某强还款之外,其余房屋贷款均由其偿还。为此,张某荣提交了部分银行底单,其上签名为张某荣。张某强认可张某荣签名并存款还贷之事实,但主张其每月给张某荣相应现金用于偿还房屋贷款,还贷现金均为X公司的经营收入。张某强并未就其上述主张向本院充分举证。

张某强另主张其中20071119日至20091220日期间部分贷款由其负责交纳并提交了上述存款回单。张某荣认可上述证据真实性亦认可张某强曾偿还2个月贷款,但主张其余所有贷款均由其个人存入,资金来源为其个人存款及X公司的分红款。关于分红情况,张某荣主张公司经营收取现金后会及时进行分红,大概几天会分红一次。

张某强否认上述主张,称每月仅支付张某荣3000元工资,不存在分红的情况,存入张某荣账户内的钱全部为X公司的经营收入。张某强另认可20101220日后1号房屋的贷款由张某荣偿还,但认为该款项来源于张某荣侵占的喜来喜公司的钱款,张某荣对此不予认可。张某强并未就上述主张向本院充分举证。

关于房屋使用及装修情况,张某强主张装修全部由其出资,后用于X公司经营使用。自房屋交付后至今,该房屋物业费等相关费用全部由其交纳。为此,张某强向本院提交了装修协议以及相关缴费凭证。张某荣对上述证据真实性予以认可,但否认证明目的,称装修为双方共同装修,且其在X公司工作期间物业费由其交纳。

另查,201358日,张某荣与案外人周某墨签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》将1号房屋出售与周某墨,并于当日办理了房屋过户手续。现房屋由张某强以及X公司使用。

 

裁判结果

驳回原告张某强、原告X公司的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案中,张某强主张其与张某荣之间存在借名买房的合意,其系1号房屋的实际权利人。

对此,针对本案双方当事人争议的焦点,逐一进行分析:

首先,依据物权公示公信原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当以不动产登记为准。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。

本案中,1号房屋登记在张某荣名下,故张某荣为1号房屋的登记权利人。

其次,依据规定,当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。当事人对自己所主张的事实,应当提供证据加以证明,未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应当承担举证不能的法律后果。

本案中,张某强主张其与张某荣之间存在借名买房的合意,其系1号房屋的实际权利人。关于是否存在借名买房的关系,需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用以及相关合同、证件、收据等资料原件的持有情况综合判定。张某强虽主张曾与张某荣之间存在借名买房的口头协议,未得到张某荣之认可,张某强并未就其上述主张充分举证。

另结合本院查明的其他事实来看,1号房屋款项由张某强、张某荣两人共同支付,房屋购买后一直用于X公司经营使用,张某荣亦曾在X公司工作,且双方各自持有部分收据、还款凭证、合同等资料原件。

综上,张某强所提交的证据不足以证明张某强或X公司与张某荣之间存在借名买房之约定,亦不足以否定不动产登记薄之证明力,其应当承担举证不能的法律后果,故本院对张某强、X公司之全部诉讼请求不予支持。

 





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