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买方原因致合同解除,能否主张购房款利息

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-01-02


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告返还原告购房款684万元及利息,利息自20171231日起支付至上述款项实际退还之日止,按照年息15%的标准计算。

原告向本院陈述的事实和理由为:2020826日,原告与被告签署《退房及退还款协议》,约定双方解除1号楼认购协议,被告退还原告购房款684万元并自20171231日起以年息15%标准向原告支付利息,直至684万元全部清偿为止;被告向原告承担已付出的装修费用,以原告提供的实际发票,无发票的以真实有效合同及转账记录为准,但双方确认此项不超过115万元;此外,被告还应向原告退还购房尾款及交易税费455235元,并自2018731日起以年息15%标准向原告支付利息,直至455235元全部清偿为止。

而且根据协议第二条第6项,被告承诺在未还清原告所有款项期间,被告负责无条件提供1号楼样板间给原告作为临时住所,直至还清款项之日。但被告始终未按照协议约定将应承担的款项付清,虽经原告多次催要,但被告迟迟未付。而且现由于被告经营出现严重困难,负债累累,导致其债权人起诉,法院已查封并拍卖了包括上述1号房屋在内的多套房产,从而直接导致原告既无法对1号周转房继续居住使用,也迟迟拿不到被告按约定应退还的款项和应给付的赔偿。因此,原告诉至法院,望判如所请。

 

被告辩称

被告辩称,同意向原告退还购房款684万元、购房尾款及交易税费455235元,因11号楼是20201030日拍卖的,我方同意向原告支付20201030日后的利息,之前的利息不同意支付。理由为,双方并没有履行《退房退还款协议》,而是在之后原告重新收取了房屋,所以原告不能根据该协议要求支付利息。

《退房退还款协议》签订后,原告反悔,要求继续交付房屋,双方在202010月份口头协商,一致同意解除该协议,并签订了《北京市商品房现房买卖合同》,原告指定购买人是他的外甥李某涛,之后Y小区1号楼重新交给原告所有。房屋交付后,原告的房屋被法院拍卖,被告认可拍卖房屋是其自身原因造成的,故同意退还购房款,但是不同意按照15%的标准支付利息,而应当按照银行存款利率支付利息,因为《退房退还款协议》解除后,双方并没有重新约定利息支付方式,被告也不同意从2017年开始支付利息,而应当从房屋被拍卖之日起支付利息,因为从拍卖之日起双方才形成债务关系。

 

本院查明

2020826日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《退房及退还款协议》。

另查,20201020日,1号楼被法院依法拍卖。

庭审中,被告表示涉案《退房及退还款协议》签订后并未履行,且被告提交案外人李某涛与被告之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》予以证明原、被告双方并未解除关于1号楼的房屋买卖合同,在《退房及退还款协议》签订后,被告即将该1号楼房屋交付给了原告。原告对此不予认可,主张《北京市商品房现房买卖合同》的买受人李某涛系其亲戚,其借李某涛名义购买1号楼,但该合同规定签订时间为2017年,系《退房及退还款协议》签订之前的购买行为,且该合同因被告原因未予网签,导致该1号楼房屋被法院查封并拍卖。原告主张其已对该1号楼房屋进行了部分装修,但被告不予认可。

庭审中,原告表示被告于201971日即将1号房屋交付其使用,且目前仍由其实际使用。

 

裁判结果

一、S公司于本判决生效之日起七日内退还李某全购房款684万元,并以684万元为基数,按照年利率15%的标准向李某全支付利息,自20171231日起支付至实际履行完毕之日止;

二、S公司于本判决生效之日起七日内退还李某全购房尾款及交易税费455235元,并以455235元为基数,按照年利率15%的标准向李某全支付利息,自2018731日起支付至实际履行完毕之日止。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

本案中,《退房及退还款协议》系原、被告双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,双方均应依约履行。现原告主张被告未按照约定退还其房款及利息,被告对此不予认可,主张双方并未实际履行该协议,并已口头协商解除该协议,且被告已将涉案1号房屋交付给原告使用。但被告提供的《北京市商品房现房买卖合同》并未写明签订日期,被告提供的其他证据亦不能证明双方已经解除《退房及退还款协议》,故被告的此项答辩意见,缺乏事实依据,不予采信。被告应按照《退房及退还款协议》的约定向原告履行退款及支付利息的义务。

关于原告主张被告应向其退还购房款684万元、购房尾款及利息455235元的诉讼请求,被告对此予以认可,不持异议,对原告的此项诉讼请求,予以支持。

关于原告主张的利息损失,被告认为鉴于涉案1号房屋于20201030日被拍卖,故其只同意支付原告该日之后的利息损失。法院认为,按照双方《退房及退还款协议》的约定,被告应分别于20171231日起及2018731日起向原告支付利息,被告的主张并无事实及法律依据,不予采纳,被告应按照《退房及退还款协议》约定的时间向原告支付利息。

关于利息标准,《退房及退还款协议》约定以年息15%的标准计算,被告主张该标准过高,要求按照同期银行存款利率的标准向原告支付利息。原告认为该利率标准并未超过贷款市场报价利率的四倍,系合法有效的约定。对此,认为,该利率标准系双方基于意思自治确定且并未超过必要限度,被告应遵守诚实信用原则依约履行。故对于原告要求被告按照《退房及退还款协议》约定的标准向原告支付利息的诉讼请求,予以支持。

 





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