北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某泉向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付自2020年12月4日起至房屋所有权证实际办理完毕之日止的违约金。
事实和理由：2013年11月8日，我与T公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定我购买T公司开发的位于北京市门头沟区1号房屋，我按照合同约定支付了全部购房款6001149元，T公司应按照合同约定于2015年7月31日交付房屋，按照合同约定，T公司应于2015年7月31日后730天内为我办理房屋所有权证书，经我多次催告，T公司仍以各种理由推脱其责任，时至今日才有办理的迹象没有办理，已经严重违约。
2019年5月和2020年4月，我曾分两阶段向门头沟法院提起诉讼，请求法院判令T公司支付2017年8月1日至2019年8月13日和2019年8月14日至2020年12月3日逾期办理不动产权证书违约金445885.37元和286854.92元，法院均判决支持了我的诉讼请求。截止目前我已申请执行，但T公司的违约行为仍未停止，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
T公司辩称：一、本案适用简易程序不符合法律规定。T公司与张某泉对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非存在重大分歧，该案涉及的社会利益广泛，案件重大，当事人无适用简易程序的约定。
二、张某泉主张逾期办证违约金于法无据。1、张某泉在签订商品房预售合同的同时，签订了一份委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，张某泉本身存在过错，同时根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第22条之规定，张某泉应承担未如期办证的责任。2、根据预售合同第16条之约定，张某泉应当在办理入住手续时向我公司交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。张某泉并未交齐相关费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）、（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且业主未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，我公司不承担责任。
三、张某泉主张的违约金计算有误。
四、即使法院认为我公司应适当承担责任，张某泉主张的违约金亦过高，请求法院予以核减。在本案中，加建部分一直由张某泉使用，在无偿获得使用利益的情况下，其未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不得超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，张某泉要求我公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若张某泉认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。
五、2021年2月22日天台山已经在积极履行义务，已通知张某泉于2021年2月24日提交相关材料办理报税等手续，由于张某泉未及时提交材料，或材料不符合要求，办证机关受疫情、办证数量等影响办证延迟，但T公司不存在过错，即使法院认定T公司应承担2021年1月23日后的违约责任，违约期限的截止日期应为2021年2月25日。
六、张某泉对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。张某泉委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还致使T公司产生巨大的罚款损失，现要求T公司支付巨额违约金明显违背公平原则和诚实信用原则。综上，我公司不同意张某泉的全部诉讼请求。
本院查明
2019年7月8日，张某泉诉至本院要求T公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2019年11月7日作出民事判决，判决：T公司支付张某泉二○一七年八月一日起至二○一九年八月十三日止的逾期办证违约金445885.37元。T公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2020年1月16日作出民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已经生效。
2020年10月1日，张某泉诉至本院要求T公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2020年12月31日作出民事判决书，判决：T公司支付张某泉二○一九年八月十四日至二○二〇年十二月三日的逾期办证违约金286854.92元。宣判后双方均未上诉，现该判决已经生效。
双方无争议事实如下：“2013年11月8日，T公司（出卖人）与张某泉（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定张某泉购买门头沟区1号房屋·······
另查，张某泉在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。T公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。
张某泉（乙方）与T公司（甲方）于2015年9月28日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》）。
截至2021年4月23日法庭辩论终结前，张某泉尚未取得房屋所有权证书。生效判决中确定不能办证的原因是T公司所建房屋的阳台超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模。
裁判结果
一、北京T公司于本判决生效之日起七日内给付张某泉2020年12月4日至2021年4月23日的逾期办证违约金84616.2元；
二、驳回张某泉的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。
T公司逾期办理房屋所有权证书，依法应当承担违约责任。本案事实清楚，权利义务明确，符合简易程序的规定，T公司关于本案不应适用简易程序的意见法院不予采信。T公司辩称由于张某泉委托第三方在涉案房屋竣工后对房屋进行加建、改建，进而不能办理初始登记，张某泉因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错的答辩意见，民事判决书已作出认定，认为委托书系张某泉购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故T公司主张其不应承担违约责任的答辩意见，不予采纳。
关于T公司主张因张某泉未交齐相关税费、办证期限应予以顺延的答辩意见，根据查明的事实，本案未办理房屋所有权证系T公司超出规划标准建设造成，故T公司所提该答辩意见不能作为免除其违约责任的理由，对该意见不予采纳。
对于T公司主张《收房补充协议》约定收房时间顺延，故逾期办证违约金起算时间应当相应顺延，或者从违约金中扣减《收房补充协议》确认补偿款项的答辩意见，从《收房补充协议》的内容来看，该协议是为解决T公司与住户之间对交房标准的分歧，以T公司向住户支付一个月补偿金为条件，住户同意以房屋现状办理交房手续，该协议并未对T公司的交房时间作出重新约定。故T公司以此为由，主张逾期办证违约金的起算点顺延一个月的答辩意见，不予采纳。对T公司所提应从逾期办证违约金中扣除T公司已经支付的逾期交房补偿金的答辩意见，因该补偿金与逾期办证违约金无关，故对上述答辩意见亦不予采纳。
对于天台山主张违约金起算时间应按实际收房日期起算及张某泉迟延支付房款，逾期办证违约金起算点应顺延的答辩意见，因本案涉及的逾期办证违约金初始起算时间已由生效判决书予以确定，对上述两项答辩意见，不予采纳。
关于T公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。T公司已通知已网签业主办理转移登记，该通知系通知业主递交相关材料，递交材料只是办理房屋所有权证书的流程之一，递交材料并不等于不动产权证书办理完毕，现T公司未能证明张某泉逾期递交材料导致未能如期办理转移登记手续，T公司关于违约期限截止日期为2021年2月25日的答辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。
截至本案法庭辩论终结前，张某泉尚未取得房屋所有权证书，未能办证的原因在于T公司，T公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故张某泉要求T公司给付2020年12月4日至法庭辩论终结前，即2021年4月23日的逾期办理房屋所有权证违约金，有事实和法律依据，予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。T公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故T公司主张降低违约金的意见，不予采纳。张某泉要求以全部购房款6001149元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，予以支持。
