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房产律师靳双权——名为买卖实为赠与的合同具有法律效力吗

来源:未知  作者:admin  时间:2021-06-10 18:10


原告诉称
原告李某旭、李某强向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法确认二被告就位于北京市1号房屋签订的名为买卖实为附条件赠与的合同无效;2、判令被告秦某军将北京市1号房屋恢复登记至被告王某华名下。
二原告系姐妹,被告王某华系二原告继母,被告王某华与原告父亲李父于1978年结婚,婚后无子女。李父的父母均早已去世,李父于2011年1月5日去世,无遗嘱。位于北京市1号房屋(以下简称诉争房屋)是被告王某华2002年左右在夫妻关系存续期间购买的公房。二被告于2019年10月15日签订了《存量房屋买卖合同》,2019年11月11日双方办理了房屋过户,将诉争房屋登记在被告秦某军名下。二被告现已认可其签订房屋买卖合同仅系为了完成诉争房屋过户的手段,二被告之间实际为附条件的赠与关系。
原告认为,被告王某华对于诉争房屋并非其个人所有应为明知,而被告秦某军作为被告王某华的邻居,其母亲又与王某华是多年的同事和朋友并长期照顾王某华的生活,秦某军对于王某华的家庭情况及诉争房屋存在二原告的权利亦应知晓。故被告王某华与被告秦某军系恶意串通将房屋过户给被告秦某军,侵害了二原告的合法权益,二被告签订的合同应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,故被告秦某军应将诉争房屋恢复登记至被告秦某军名下。
望贵院查清事实,作出公正判决。
 
被告辩称
被告王某华答辩称:不同意原告的全部诉讼请求。
第一、诉争房屋为我个人所有,不是夫妻共同财产。该房屋是单位分给被告个人的住房,后来经过房改购房,登记在被告一个人的名下。李父去世前虽未立有书面遗属,但其生前曾对我表示过房子是我得来的,应归我一人所有。
第二、我并未将房屋出售给被告秦某军,我与秦某军之间是以房养老的关系。因为自2011年李父去世之后,二原告对我不闻不问,随着我身体逐渐不好,需要有人在我身边照顾我,我曾询问原告能否来北京市照顾我给我养老同时我将房子赠与她,但原告未同意。因为我与被告秦某军的母亲是同事又是邻居,两家关系一直很好,况且一直以来被告秦某军的母亲对我的日常生活给予了很多帮助和照顾,我就主动向被告提出以房养老,被告也表示同意,双方就签署了遗赠扶养协议,这个协议是我们的真实意思。后我们找到中介,通过房屋买卖的形式将房屋赠与被告秦某军。
被告秦某军答辩称:我与被告王某华之间是附扶养条件的赠与合同关系,双方签署买卖合同是为了完成赠与的约定。
诉争房屋登记在被告王某华个人名下,根据物权法的相关规定,被告秦某军有理由相信诉争房屋为王某华个人所有。以房养老是王某华主动提出的,虽然秦某军对王某华的家庭情况有所了解,也不代表其知晓二原告对诉争房屋的权属有争议,其通过房产证登记情况及王某华本人承诺判断王某华享有房屋所有权已经尽到了足够的注意义务,符合常理,不能仅凭秦某军了解王某华家庭情况就据此得出秦某军在订立遗赠扶养协议时存在故意侵害二原告权利的恶意。协议签订以后,被告秦某军按照遗赠扶养协议的约定履行了对被告王某华的扶养义务,不存在违约。
综上,二被告之间名为买卖实为赠与的合同关系,不存在法律规定的无效的情形,故不同意原告的全部诉讼请求。
 
本院查明
李父于2011年1月5日去世,其与王某华系再婚关系,二人婚后无子女。二原告系李父与前妻所生。李父父母均早于李父死亡。二人再婚后于1984年,王某华与其工作单位T公司建立公房租赁合同关系,由其承租位于北京市2号房屋。2000年,王某华与其单位签订房改售房协议,2002年,诉争房屋的产权登记在王某华名下。庭审中,王某华向本院提交了该公司出具的证明,证明在2000房改购房中,折算了王某华和李父二人的工龄。2011年李父去世,未留有遗嘱。
2019年10月15日,被告王某华与被告秦某军签署《存量房屋买卖合同》,约定王某华以150万元的价格将诉争房屋售予被告秦某军。2019年11月11日,二被告办理了诉争房屋的产权过户登记手续,诉争房屋产权人变更为被告秦某军。
2019年10月15日,被告秦某军向被告王某华出具承诺书,内容大意为秦某军为了照顾姨妈王某华入住北京市1室,今后与老人一起生活,照顾其饮食起居,逢年过节带老人游玩,生病时带老人就医并承担医疗费用,等老人百年以后为老人料理后事。
二被告于2019年10月19日签订了正式的《遗赠扶养协议》,协议约定甲方(遗赠人)王某华现身体健康,头脑清醒,为完全民事行为能力人,乙方(受赠人)秦某军有一定的时间、精力及经济能力,能够对甲方进行照料,双方就遗赠扶养事宜达成协议如下:
一、甲方所有的北京市1号房屋,甲方赠送给乙方;
二、乙方为甲方承担养老送终的义务,具体包括1、保证甲方有生之年一直在该房屋居住生活,任何人不得干涉;2、照顾甲方的生活起居,为其购买生活用品,负责该房屋的维修、使用费用,负担水电燃气费;3、每逢年节,带甲方出游,出游地点视其具体情况及甲方身体状况决定;4、如甲方身体不适,乙方带其就医并承担医疗费用,进行看护照料,直至甲方康复;5、待甲方百年以后,乙方为其购买一块墓地,按照甲方要求与乙方母亲安葬在一起;6、因乙方工作原因,现由乙方母亲代乙方进行陪伴照料,如日后乙方母亲不便,乙方按照协议约定履行全部义务并尽可能对甲方进行陪伴。
三、甲方保证该房屋上无他人的权利及利益,且自愿于本协议签署后,双方共同前往不动产登记中心过户登记……。
庭审中,二被告认可自1984年分房后双方即为邻居关系,被告秦某军的姥姥称呼被告王某华为大女儿,被告秦某军称呼被告王某华为姨妈。被告秦某军的母亲与被告王某华为同事关系。自李父去世以后,因王某华独自生活,被告秦某军的母亲给予被告王某华生活上的照顾。庭审中,被告秦某军认可知晓被告王某华的家庭成员情况,亦知晓王某华就以房养老问题征询过李某旭的意见,但因王某华明确表示房屋归其个人所有,其认为没有与二原告沟通的必要。
庭审中,对于二被告名为买卖实为附条件赠与的合同关系,原被告均表示认可。
 
裁判结果
一、确认被告王某华与被告秦某军之间签订的以房屋买卖的形式将位于北京市1号房屋过户给秦某军的附条件赠与合同无效。
二、被告秦某军将位于北京市1号房屋恢复登记至被告王某华名下,王某华履行相应协助义务。
 
房产律师靳双权点评
二被告虽签订了《北京市存量房屋买卖合同》,但该合同并非双方真实意思表示,双方真实的法律关系为附条件的赠与合同关系,依据法律规定,本院依法对二被告之间附条件赠与合同关系的效力进行审理。
根据已经查明的事实,诉争房屋为二原告的父亲与被告王某华在双方夫妻关系存续期间使用夫妻共同财产且折算了二人的工龄共同购买的房屋,应为二原告父亲与被告王某华的夫妻共同财产,在二原告父亲去世以后,该房产中其父亲所有的份额应作为遗产由全体继承人依法继承。但被告王某华未经其他继承人的同意私自将房屋所有权过户给被告秦某军的行为,侵害了二原告的利益。
二被告虽辩称其订立合同的行为并非恶意串通损害二原告的利益,但被告王某华对于诉争房屋应为夫妻共同财产理应明知,而被告秦某军亦非普通的受赠人,其对王某华的家庭情况有足够的了解,亦知晓二原告的存在,但其在房屋过户前未能尽到足够的审慎义务,未征询王某华其他家庭成员的意见,即与王某华订立合同并转移房屋所有权,二被告之行为客观上已经构成了恶意串通,并损害了二原告的合法权利。根据法律规定,当事人恶意串通损害第三人利益的合同无效,故原告起诉要求确认二被告之间名为买卖实为附条件赠与合同关系无效的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。
合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。故原告要求被告秦某军将诉争房屋恢复登记至被告王某华名下,王某华履行相应协助义务的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。





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