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房产律师靳双权——拆迁时父母出资登记在子女名下房屋属于赠与还是借名买房

来源:未知  作者:admin  时间:2021-06-10 18:11


原告诉称
原告王某龙向本院提出诉讼请求:要求确认二被告之间针对位于北京市1号房屋订立的《公有住宅楼房买卖合同》无效。
王某龙与李某文于1986年4月16日登记结婚,双方均系再婚,婚后未生育子女。李某强系李某文与前妻之子。1993年5月14日,李某文与中央国家机关危旧房改建处(现由被告住宅建设中心接管)订立《城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》,约定李某文承租的位于北京市3、4号被拆迁,过渡期后将李某文等四被安置人(李某文、王某龙、张某军、张某琴,其中张某军系王某龙与前夫之子,张某琴系李某文亲属)安置到位于北京市1号(以下简称1号房屋)及2号。
后因有房改政策,王某龙与李某文共同出资陆续交纳购房款购买了上述两套房屋。2号房屋登记在李某文名下,但1号房屋在原告不知情的情况下由李某强与住宅建设中心转移登记至李某强名下。
关于居住情况,王某龙称其与李某文于回迁后居住于2号房屋,将1号房屋出租。2000年左右因李某强需要结婚,所以由李某强居住于1号房屋。王某龙认为,根据拆迁政策只有被安置人才有权购买安置房屋,但李某强并非被安置人,不具有购买资格;涉案两套房屋均系王某龙与李某文夫妻共同出资,一方并无处分权;二被告明知李某强不具有购房资格且并非其出资,恶意串通订立《公有住宅楼房买卖合同》,侵害了原告及国家的利益。
综上,原告提起本案诉讼,诉如所请。
 
被告辩称
被告李某强辩称:首先,李某强的户口虽然未登记在北京市3、4号,但李某强一直居住在上述房屋内。
其次,上述房屋被拆迁后办理回迁手续时,本应只能分到一套两居室,因为李某文与前妻离婚,李某强属大龄青年需要解决住房问题,才多分配了一套一居室,所以1号房屋本来就是分给李某强的,办理回迁手续时也是由李某强直接与住宅建设中心订立的购房合同。
第三,李某强于1996年入住1号房屋,王某龙知道1号房屋是分配给李某强这一事实,也并未提出过异议;李某文曾应王某龙的要求就2号房屋订立过遗嘱,将该房屋由王某龙继承,并未涉及1号房屋,从该事实也证明王某龙知道1号房屋系李某强所有。
第四,虽然两套房屋购房款都是由李某文出资,但是李某强实际控制由李某文任法定代表人的公司,该出资中有李某强的财产。
最后,二被告间不存在恶意串通。综上,李某强不同意原告的诉讼请求。
被告住宅建设中心辩称:原告诉争的合同签订主体是中央国家机关危旧房改建处,2008年住宅建设中心接管了改建处的职责,但是所有的材料都没有移交,所以无法了解具体案情。住宅建设中心认为二被告间不存在恶意串通,故不同意原告的诉讼请求。
第三人李某文述称:1968年李某文即居住于北京市3、4号房屋,李某强在该处出生。1986年李某文与王某龙再婚。1993年上述房屋开始拆迁,根据当时拆迁政策,李某文作为承租人购买回迁房屋,与王某龙无关。根据被拆迁房屋面积李某文本应只能分到一套两居室,但考虑李某强需要用房结婚,所以另行为李某强争取了一套一居室。上述两套房屋的购房款都是李某文支付的,王某龙并无出资能力。1993年开始李某文支付购房款,但迟至2000年左右才订立房屋买卖合同,根据解决大龄青年住房政策由国管局直接通知李某强订立合同。
1995年房屋回迁后,李某文与王某龙居住于2号房屋,李某强居住于1号房屋。对于李某强享有1号房屋所有权一事,王某龙知情并同意。综上,第三人不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
李某文与李某强系父子关系。1986年王某龙与李某文再婚,婚后未生育子女。1993年5月14日,李某文(乙方,被拆迁人)与中央国家机关危旧房改建处(甲方,拆迁人)订立《城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》,约定乙方住址北京市3、4号在拆迁范围内有正式住房两间,居住面积26.6平方米,有正式户口四人,应安置人口四人。临时过渡方式为自行周转,过渡期限1993年5月14日至1995年5月14日。过渡期满后安置到和平里1号楼×单元1号、2号楼×单元2号,房屋三间,居住面积47.26平方米。正式户口人口包括李某文、王某龙、张某军、张某琴。
1993年5月15日,李某文交纳了2号、1号房屋第一次60%购房款。
1995年4月25日李某文交纳剩余40%购房款及维修金。
1995年5月13日,中央国家机关危旧房改建处向李某文发放《住房证》,载明李某文承租2号房屋(两间)及1号房屋(一间)。
同日,中央国家机关危旧房改建处房管科出具1号房屋《购房证明》,载明住户姓名李某文,(1)预付购房款第一次60%已交;(2)第二次购房款40%已交;(3)公共设施维修基金已交;(4)准住证手续已办;(5)拆迁安置协议。以上(1)(2)(3)(4)(5)项该住户已经办理手续,在办理进住手续时将准住证、拆迁安置协议书已交给改建处房管科,待领取产权证时请携带此证明和购房发票,公共维修基金发票一起到房管科领取产权证。
就根据《购房证明》载明情况,1号房屋是否只能将产权办理登记至李某文名下,住宅建设中心称在当时特殊的历史时期,有经被拆迁人同意将产权登记在子女名下的情况,且涉案房屋是政策之外补偿的特殊安置,根据性质可能按照被拆迁人的意志办理到子女名下,但该中心现无法提供文件依据。因中央国家机关危旧房改建处未移交档案材料,现资料已遗失,所以住宅建设中心无法出示1号房屋相关办理手续等文件,也无法就拆迁、安置等相关政策进行解释说明。
2000年12月25日,《交款通知单》载明李某文补交1号房屋费用3022.29元,该房已交清各种费用。
根据1号房屋档案资料显示:2000年10月25日,中央国家机关危旧房改建处向东城区房屋土地管理局提交《改按成本价购房变更产权申请》,载明职工李某强于1993年按标准价优惠办法购买1号房屋,现申请按成本价购房,补交房价款3063.29元。王某龙与李某文、李某强均认可该补交款2000年12月25日已交纳,因房屋面积存在偏差,故补交款项数额存在差异。
就为何《交款通知单》载明由李某文补交,李某强及李某文解释称因拆迁协议由李某文签署,所以补交房款即以李某文名义。2000年12月18日,李某强(乙方)与中央国家机关危旧房改建处(甲方)订立《公有住宅楼房买卖合同》,约定乙方原以标准价购房,售价18256.5元,于2000年自愿申请改按成本价购房,补交房款3063.29元。由甲方负责为乙方办理房屋买卖过户及所有权登记手续。
2003年12月15日,中央国家机关危旧房改建处出具《购房交款证明》,载明1号房屋购房人为李某强,根据标准价计算该房屋的价款18256.5元。2004年5月10日,李某强领取1号房屋产权证。《单位出售公有住房房价计算表》中显示1号房屋使用工龄折抵。该房屋档案材料中,还包括1995年4月30日由中央国家机关危旧房改建处房管科出具的《购房证明》,除住户姓名载明为“李某强”以外,与1995年5月13日由中央国家机关危旧房改建处房管科出具的《购房证明》内容完全一致。
对此,住宅建设中心未予以解释,李某强及李某文称,办理房屋拆迁时,李某文是以户主的身份订立合同并履行一系列手续,后期需要变更到李某强名下,所以为李某强开具购房证明。办手续过程中,中央国家机关危旧房改建处称不符合政策条件,让房主李某文又补办了一个《购房证明》,但应以李某强的证明为准。
诉讼中,原告提交《各项补偿补助费领款凭证》、《准住证》,2号、1号交纳通气费的收据,证明李某文名下的房屋被拆迁,回迁两套房屋,李某文持有1号房屋住房证,所以只有李某文有资格购买该房屋,李某文也持续交纳两套房屋的相关费用。经质证,被告及第三人认可证据的真实性,但是否认证明目的。被告提交公证《遗嘱》及公证相关材料,证明原告知晓1号房屋系李某强所有,才未要求李某文就1号房屋进行遗嘱公证。
该《遗嘱》订立于2013年11月21日,立遗嘱人为李某文,载明2号房屋所有权登记为李某文,但系夫妻共同财产,李某文去世后,房产中属于李某文的份额由王某龙继承。就该遗嘱的订立情况,原告在2020年4月14日庭审中称其与李某文共同至公证处办理,当时以为两套房子都登记在李某文名下,双方商量2号归王某龙、1号归李某文,所以没有将1号房屋进行公证。
后于2020年7月21日庭审中,王某龙又称双方并未协商1号房屋归属问题,因王某龙认为该房屋登记在李某文名下,故自然认为房屋归属于李某文。现王某龙与李某文正在进行离婚诉讼,在离婚过程中发现1号房屋未登记在李某文名下。王某龙称其见过2号房屋产权证,但从未见过1号房屋产权证,因1号房屋《准住证》显示李某文,所以认为1号房屋产权登记在李某文名下。
1号房屋自2003年即由李某强居住,当时李某文只表示给李某强居住,未表示由李某强取得产权。李某文称当时办理遗嘱时考虑已经将1号房屋给了李某强,原告也是知情的,所以在处分2号房屋时没有考虑由李某强继承部分份额;且李某文得知有另行分房的消息,原告提出将该房屋由其继承,故双方办理了公证。对此,原告予以否认,称因李某文婚内不忠诚,双方无法在一起生活,提出房屋分配问题时才将2号房屋遗嘱公证给原告继承。
 
裁判结果
驳回原告王某龙的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
根据法律规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。本案中,1993年李某文因北京市3、4号被拆迁与中央国家机关危旧房改建处订立拆迁安置协议书,虽然1995年李某文取得2号、1号房屋承租权,但在此之前李某文已经支付上述两套房屋的购房款,而作为承租权凭证的《住房证》办理时间与《购房证明》为同一天,可见上述文件均系中央国家机关危旧房改建处为办理2号、1号房屋回迁事宜进行的一系列购房手续。李某文作为和平里五区×楼24、25号被拆迁人及回迁房屋的承租人,根据相关政策以标准价购买回迁房屋,并无不妥。
李某文交纳上述两套房屋购房款并由中央国家机关危旧房改建处出具《购房证明》,虽然双方并未订立书面合同,但已成立事实合同关系。但因物权尚未登记,因此李某文并未取得相应物权。2000年,在上述房屋根据政策变更为成本价购房过程中,1号房屋买卖合同主体由李某文变更为李某强,根据法律规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
现根据档案材料记载,中央国家机关危旧房改建处同意李某文将合同中的权利义务一并转让给李某强,作为中央国家机关危旧房改建处承继主体的住宅建设中心,也认可该转让行为,故上述合同中权利义务转让不违反相关法律。现原告称二被告之间存在恶意串通,但根据其提交的证据难以证明二被告之间存在恶意串通的事实,更难以判断两者存在共同损害他人利益的故意,故原告以此为由认为二被告之间的《公有住宅楼房买卖合同》无效,理由不足。
且即使如原告自述李某强于2003年入住1号房屋,在多年的居住过程中,原告已知晓回迁房屋办理了产权证并已实际取得2号房屋产权证的情况下,从未对1号房屋产权登记问题提出疑问或异议,不合常理;结合王某龙、李某文仅针对2号房屋进行了遗嘱公证的事实,而诉讼中王某龙对于1号房屋为何未在公证遗嘱范围内的解释也存在不合理之处,因此难以认定王某龙对1号房屋登记在李某强名下一事从不知情。
根据证据显示,李某文虽有对1号房屋出资的行为,但购买房屋的法律行为并未登记为物权,仅为债权性质,因此该出资是否为夫妻共同财产,以及李某文的出资是否侵犯王某龙的权利,非本案审理范围。原告诉称仅有被安置人才能购买1号房屋的意见,缺乏依据,不予采信。
 





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