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专打房地产官司律师 代理的一起腾退案件

来源:admin   作者:admin   时间:2017-12-21


  本文系北京房产律师靳双权原创,转载请注明出处。
  为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

 (一)案件事实
 
1、原告(反诉被告)赵兴诉称:赵兴与李兆红于2013年1月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:赵兴将位于北京市大兴区诉争房屋出卖给李兆红,价格170万,李兆红承担税费。2013年1月底,交付房屋。2013年3月30日,政府出政策规定个人转让住房的应依法计征20%的个人所得税。双方协商于2014年8月办理贷款事宜,但由于李兆红却拒绝支付个人所得税费,双方至今未办理贷款申请手续及房屋所有权转移登记手续。现因李兆红明确表示拒绝承担相关税费构成根本违约,严重侵犯赵兴的财产权益。现要求:1、解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令李兆红腾退涉诉房屋;3、判令李兆红承担违约金34万元;4、判令李兆红向我支付自2013年1月至房屋实际返还日的房屋占用使用费66000元。
  2、被告(反诉原告)李兆红辩称不同意赵兴的诉讼请求。理由是:按照合同和相关法规规定20%的税费应由赵兴承担,是赵兴违约。签订合同后,李兆红依约支付了首付款100万,赵兴交付房屋。合同约定 “本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳”。补充协议第三条仅仅是对签订合同时已存在的税费承担的约定,而合同签订后因政策原因须缴纳新的税费的,应根据合同第九条第二款规定,由政策规定的缴纳方缴纳。因此,合同签订2个月后出台的新政规定个人转让房屋的应依法计征20%的个人所得税,应当由赵兴承担。赵兴拒绝承担个人所得税,拒绝配合过户,应支付违约金。
  另外,房屋产权证取得时间晚于约定时间,银行贷款利率收紧,故赵兴应支付违约金。现提起反诉,要求:1、判令赵兴依法缴纳的个人所得税,配合手续;2、赵兴支付未按合同约定期限配合我办理房屋产权过户手续的违约金(以房屋总价为基数,按照每日万分之五计算,自2014年7月12日起至实际办理过户之日止),赵兴支付未按合同约定期限取得房屋产权证而产生的违约金131750元(以房屋总价为基数,按照每日万分之五计算,自2014年1月23日起至2014年6月27日止,共计155天);
  3、原告(反诉被告)赵兴针对被告(反诉原告)李兆红的反诉,答辩称:根据补充协议,全部税费由李兆红承担,所以赵兴不同意承担税费。2003年政府已经出台文件规定个人所得税按照20%缴纳,故此税费赵兴不同意承担。赵兴一直积极配合办理过户,也不同意给付逾期办理过户违约金的诉讼请求。取得房产证晚于合同约定时间并非个人原因,且与李兆红已达成一致,故不承担逾期取得房产证违约金。
  4、法院经审理查明:2012年10月14日,赵兴与李兆红签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同第九条税费相关规定:本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由【出卖人】或【买受人】缴纳。
  同日,双方签订《补充协议》约定:房屋所有权证取得:赵兴方承诺在360日取得该房屋所有权证,且五日内通知李兆红方,并积极配合办理房屋产权转移登记手续;双方同意,本交易涉及的税费全部由李兆红方承担,并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任1、双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。其余内容略。
  2014年6月27日,赵兴取得涉诉房屋产权证。2014年7月,双方因20%个人所得税负担问题产生争议。
  2013年2月26日,国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称:“新国五条”),其中明确规定对出售自由住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按规定所得的20%计征。本案件涉诉房屋不享受免征个人所得税的政策。
 
  (二)案件审理过程


 关于20%个人所得税的承担问题:赵兴不同意承担,要求解除房屋买卖合同。赵兴表示要求李兆红腾退房屋,关于购房款退还问题另行解决。李兆红亦表示不愿意承担,要求继续履行合同。经本院向李兆红释明,若不同意承担20%个人所得税,本案会判决解除合同,李兆红仍表示不同意承担。
 
 (三)法院观点


 双方因税费问题产生争议没有继续履行合同均不应构成违约。
  《存量房屋买卖合同》符合合法、有效的条件。税费增加导致双方履约出现了争议,并导致合同难以履行,双方均表示不同意支付20%个人所得税,故赵兴要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求,本院予以支持。
 根据本案查明的事实,赵兴确实逾期取得涉诉房屋产权证,李兆红要求赵兴支付由此产生的违约金的反诉请求,符合双方合同约定,本院予以支持。
  1、解除原告(反诉被告)赵兴与被告(反诉原告)李兆红于二○一三年一月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;
  2、于本判决生效后十日内,原告(反诉被告)赵兴向被告(反诉原告)李兆红支付逾期取得房屋所有权证违约金十万元;
  3、于本判决生效后十日内,被告(反诉原告)李兆红向原告(反诉被告)赵兴腾退诉争房屋。
 
  (四)安居房地产网律师靳双权点评:

 
 靳律师
认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。具体到本案,焦点为20%个人所得税的缴纳问题。
  2013年3月30日“京十九条”出台,规定对个人转让住房应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。该政策的实施导致本案交易房屋在过户过程中税费增加,赵兴和李兆红因此产生争议。因税费增加系赵兴和李兆红在订立合同时无法预见的,该事项属于不可归责于双方当事人的原因,故双方因税费问题产生争议没有继续履行合同均不应构成违约。据此,赵兴要求李兆红支付违约金及房屋占用费的诉讼请求,缺乏依据,不应得到支持;李兆红要求赵兴支付逾期过户违约金的反诉请求,不应支持。
  赵兴与李兆红签订的《存量房屋买卖合同》是双方在平等、自愿基础上签订的,且未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法、有效。税费增加导致双方履约出现了争议,并导致合同难以履行,双方均表示不同意支付20%个人所得税,故赵兴要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求,予以支持。合同解除后,李兆红应向赵兴返还房屋,赵兴向李兆红退还购房款,因本案中赵兴要求腾退房屋,购房款另行解决,李兆红要求继续履行合同,不同意解除合同,故对赵兴要求腾退房屋的诉讼请求,予以支持,关于购房款一事,本案不予处理,双方可以另行解决。
  如前文所述,20%个人所得税的缴纳属于不可归责于双方当事人的原因,李兆红不同意支付上述税费,故李兆红要求判令赵兴承担出售房屋依法应缴纳的个人所得税,并配合办理房屋产权过户手续的反诉请求,不予支持。
  根据本案查明的事实,赵兴确实逾期取得涉诉房屋产权证,李兆红要求赵兴支付由此产生的违约金的反诉请求,符合双方合同约定,予以支持。
  综上所述,法院的判决正确。
  如果您有类似问题欢迎拨打靳律师电话,靳律师将为您提供专业的法律帮助。





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