北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某华、李某超向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告违约金383037.57元。
事实和理由：2014年10月28日，原告与被告签订一份《北京市商品房预售合同》，约定被告向原告预售其开发的位于北京市顺义区1号。同时，合同约定被告应在2016年12月31日前向原告交付房屋；被告应在2017年12月31日前为商品房所在楼栋办理产权的初始登记，逾期办理应向原告支付原告已付购房款每日万分之一的违约金；被告应当在向原告交房后720日内为原告办理房屋产权证书，如逾期办理应向原告支付原告已付购房款每日万分之一的违约金。
上述合同签订后，原告依约支付了购房款，实际购房款金额为1882938元。被告于2016年12月23日向原告交付了房屋。但被告却未按照合同约定的期限办理房屋的初始登记和产权证书。合同约定的办理初始登记时间为2017年12月31日前，实际办理时间为2018年10月10日，逾期283天。合同约定办理产权证书时间应为2018年12月13日前，实际办理时间为2019年5月20日，逾期158天。被告逾期办理原告购买房屋初始登记和产权证书为原告造成了重大损失，应根据合同约定承担相应的违约责任。
故此，原告特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，判如所请。
被告辩称
被告Z公司辩称：一、涉案合同签署及履行的事实情况。1.涉案合同签署情况，原告与被告签署《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）及《补充协议》（以下简称“涉案合同”），合同约定的房屋坐落于北京市顺义区X村东，其建筑面积、单价、总房价款、交房日期、房屋产权登记初始登记及转移登记的约定，与原告所述一致；2，涉案合同履行情况，原告在涉案房屋入住前，已经付清全部购房款，并于2016年确认收房。被告于2018年10月10日完成该房屋所在楼栋的产权初始登记，取得该房屋所在楼栋权属证明；原告已取得房屋所有权证书。
二、原告逾期取得涉案房屋权属的所有权证书（以下简称“逾期办证”），是因涉案项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，并非被告的责任。1.按北京市房屋登记管理的相关规定，初始登记要求提交确定的土地权属证明等材料。按照《北京市房屋登记工作规范》的规定，被告在办理房屋所在楼栋权属初始登记工作时，应向政府审批单位提供该项目合法建造的相关证明文件：包括国有土地使用权证明（包括土地出让合同、地价款核实函、国有土地使用证等）、用地规划许可证明、建设规划许可证明、规划核验证明、施工许可证明和工程竣工验收合格证明等······
因此，即使被告行为构成违约，根据《民法典》相关规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，在本案原告主张被告违约行为没有对其造成任何实际经济损失的情况下，原告主张适用的违约金明显过高。不应该得到支持。综上，请求人民法院查明事实，依法判决驳回原告的诉求。
本院查明
2014年10月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，双方就涉案房屋买卖达成协议。
2013年12月27日，受让人Z公司与出让人中华人民共和国北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
2016年12月23日，双方签署《结算协议》，原告于当天收房。双方一致确认原告已将总房款1882938元支付给被告。
双方一致确认被告取得商品房所在楼栋初始登记时间为2018年10月10日。原告取得涉诉房屋不动产权证书的时间为2019年5月20日。
原告主张因被告逾期取得商品房所在楼栋的权属证明及因被告原告导致原告逾期取得房屋权属证明，因此要求被告按照合同约定支付违约金。被告持抗辩意见主张逾期办证的责任不在被告，且如法院认定被告违约，因未给原告造成实际经济损失，因此合同约定的违约责任数额过高，被告该项请求不应得到支持。
裁判结果
被告北京Z公司于本判决生效之日起七日内向原告张某华、李某超支付违约金383037.57元。
房产律师靳双权点评
双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。
根据双方合同的约定，被告在合同履行过程中存在两项违约行为：1.按照合同第二十二条第（一）款的约定，被告应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记证书），但是被告实际取得上述权属证书的时间已经逾期。因此，被告应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金；2.根据合同第二十二条第（二）款的约定，原告应于商品房交付之日起720日取得房屋所有权证书。因被告的原因导致原告逾期取得房屋所有权证书。因此，被告应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证期间的违约金。
合同具有相对性，被告所提政府原因导致办证迟延，并非被告免除责任的法律依据或合同依据；被告所提不可抗力因素的意见，亦未举证予以证明，因此法院不予采纳。
关于违约金数额是否过高的问题，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确认双方约定的违约金计算方式合理合法，被告应依约向原告承担赔偿责任。被告请求调整的意见，不予采纳。
