北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告王某吉诉称：原告与被告李某光的父亲李父是同乡关系，1960年李父向原告借款200元，三年未还，1963年李父让原告住进了本市东城区1号院西房二间房屋（以下简称诉争房屋），并口头谈及将诉争房屋抵押给原告，若还不了钱房屋归原告所有。1965年10月31日，在张某山的见证下，原告与李父签订了上述内容的协议。原告与李父一致认可，欠款不用还，诉争房屋归原告所有，原告一家一直生活在诉争房屋内，亦落户在此。后由于文革，诉争房屋未能办理过户。
1984年落实私房政策，北京市房产管理局向1号院发放所有权证，李父所有院内二分之一房屋，即北房一间，西房二间，王某严所有另二分之一房屋。过户一事，原告、李父找王某严协助办理未果。
1989年8月29日，李父与张某山就过户一事出具了证明材料表示将诉争房屋卖给原告，故确定为买卖合同关系。李父退休后回河北居住，1998年4月15日病故。此后，原告找李父配偶李母办理过户手续。李母与两个女儿李某琴、李某琴生活在蔚县，他们与李某光都对过户一事无争议，为此办理了身份公证手续，书写委托书，并曾确定由李某光办理过户事宜，但因形式不合格未能办理。2005年10月份，1号院产权登记为王某严二分之一，李母四分之一，李某光四分之一。李母约于2007年去世。
现原告诉至法院，请求判令：1、经1989年证明确认，原告与李父之间为房屋买卖行为，请求确认1965年的房屋买卖合同有效；2、被告配合将本市东城区1号院西房二间房屋过户至原告名下。
被告辩称
被告李某光、张某梅辩称：1965年的借据及1989年的证明不能反映原告与李父之间具有房屋买卖合同关系，李父只是承诺如果不能还款可以把诉争房屋抵给原告。1989年因为不能分户所以办不了过户，这些都是处于双方协商阶段。原告明知诉争房屋系共有关系仍与李父买卖诉争房屋的行为是无效行为，原告无权取得房屋产权；本案无论系借贷还是买卖的法律关系，均系债权关系，受诉讼时效的限制。本案无论是1960年的借贷关系，还是1989年的将借款变为购房款的房屋买卖关系，至2014年原告主张权利已经过去54年至25年，超过了法律规定的20年的时效，其主张不应受法律保护。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告李某琴辩称：李父确曾向原告借了200元钱，承诺有钱还钱，没钱就以房抵债。李父去世后，其名下房屋登记在李母与李某光名下，李某琴与李某琴明确表示不要，把房子给李某光。现在被告同意还钱，不同意用房子抵债。同意被告李某光的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
第三人王某严述称：原告和李父买房的事情第三人知情，交钱情况等第三人均不知情，第三人认为原、被告之间的纠纷与第三人没有关系，原告要求将诉争房屋过户给原告，也和第三人没有关系，不处分第三人的两间北房就行。
本院查明
李父与李母系夫妻关系，二人育有一子二女，分别为李某光、李某琴、李某琴。李父于1998年4月15日去世，李母于2007年去世。李某琴与王某先为夫妻关系，二人育有一子一女，分别为王某杰、王某涛，李某琴于2011年去世。李某光与张某梅为夫妻关系。
坐落于本市东城区1号院的房屋系李父与王某严共同出资购买，二人各占二分之一份额。1984年政府落实私房政策，发还产权后，该院落办理了房产所有证。该院落房屋共有5间，其中北房3间，建筑面积39.1平方米；西房2间，建筑面积18.6平方米。李父与王某严购买房屋后，北房东数第一、二间由王某严居住，北房西数第一间及西房2间由李父居住。
2005年10月31日，因李父去世，其名下1号院房屋份额转移登记至李母、李某光名下，其中李母占四分之一，李某光占四分之一，王某严占二分之一。该院落房屋共有5间，其中北房3间（幢号1），建筑面积39.1平方米；西房2间（幢号2），建筑面积18.6平方米。
裁判结果
一、确认李父与原告王某吉于一九六五年签订的关于北京市东城区1号院的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告王某吉的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。
本案中，李父与原告王某吉于1965年签订以房抵债协议，1989年李父再次以《证明书》确认1965年将诉争房屋卖与原告王某吉，可视为1965年以房抵债协议具有房屋买卖合同性质。1965年房屋买卖合同系李父与原告王某吉真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法院对原告王某吉要求确认1965年的房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。
被告李某光、张某梅、李某琴虽辩称李父与原告王某吉之间并未形成房屋买卖合同关系，但被告李某光于1999年10月15日、1999年10月31日两份委托书中均承认原告王某吉与李父之间存在房屋买卖合同关系，因此，对三被告的该答辩意见，不予采纳。
关于原告王某吉要求被告配合将诉争房屋过户至原告名下的诉讼请求，因诉争房屋尚属于共有状态，共有权人并未对共有房屋进行析产，按照不动产登记管理部门的相关规定，无法办理过户手续。因原告王某吉的该项诉讼请求现不具备履行条件，故对该项诉讼请求暂不予支持。应当指出，将来待诉争房屋析产至被告名下，具备过户条件时，被告应当协助原告办理过户手续。
