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北京房产律师——将房屋出租所得偿还购房贷款的,构成借名购房吗

来源:未知  作者:admin  时间:2021-06-09 18:15


原告诉称
张某生向本院提出诉讼请求:一、判令解除张某生与J公司之间的房屋租赁合同关系;二、判令J公司将位于北京市朝阳区1号房屋腾空交还给张某生;三、判令J公司向张某生支付拖欠的租金。
事实和理由:2005年11月7日,张某生购买了位于北京市朝阳区1号商品房。房屋交付后,张某生与J公司双方商定,张某生将上述房屋交付给J公司用于办公司使用,J公司以代张某生偿还银行按揭贷款月供的方式,折抵J公司应当向张某生支付的租金。2007年7月2日,张某生取得上述房屋的房屋所有权证。
2017年4月,张某生接到J公司财务人员的电话,称张某生名下用于偿还按揭贷款的银行卡己损坏不能使用。张某生更换新银行卡后,要求J公司将原用于折抵租金的按揭月供款直接支付给张某生,但J公司自2017年5月起,并没有向张某生支付租金。至今,J公司拖欠张某生租金已达九个月之久。张某生认为,J公司承租使用张某生的房屋,应当向张某生支付租金。J公司拒付租金的行为,侵害了张某生的合法权益,导致张某生的合同目的不能实现。
 
被告辩称
J公司辩称,张某生和J公司之间从未签过房屋租赁合同,双方不存在房屋租赁法律关系,法院应当驳回张某生的诉讼请求。
J公司支付了购房的全部费用,是实实在在发生的事实,所有购房事宜都是张某生办理的。张某生是J公司的股东,张某生从未提出和J公司签订房屋租赁合同的要求,案涉房屋的装修事宜都是张某生经手,张某生在案涉房屋中工作十年之久,但是张某生从未收取过租金。案涉房屋购买至今,房屋发生的任何费用张某生都未支付过,张某生坐享其成,其获利行为是建立在J公司支付所有费用的前提下。由于没有租赁合同,谈不上解除租赁合同,也就没有租金给付的问题。张某生是J公司的股东,张某生可以随时进入房屋,房子已经腾空。
J公司向本院提出反诉请求:判令张某生向J公司返还北京市朝阳区1号房屋装修价值等同的金额20000元。
事实和理由:2005年J公司借用张某生的名义购买了北京市朝阳区1号的房屋。2018年12月26日,北京市第三中级人民法院作出终审判决,认为J公司提供的现有证据不足以证明J公司与张某生之间的借名买房法律关系。现张某生要求J公司腾房。J公司认为,因法院认定借名买房不成立,张某生诉请腾房,则J公司支出的与该房屋有关的装修费用,均应由张某生返还给J公司。
 
本院查明
2005年11月7日,张某生作为买受人与出卖人B公司签订《北京市商品房预售合同》,由张某生购买B公司开发的位于北京市朝阳区1号房屋(以下简称案涉房屋),房款总金额1734588元。付款方式为按揭付款,2005年8月13日支付房款30000元,2005年9月6日支付房款324588元,首付款合计354588元,剩余房款1380000元以贷款方式支付。2006年5月30日,张某生作为甲方(借款人、抵押人)与乙方(贷款人、抵押权人)华夏银行、丙方(保证人)B公司签订《个人房屋抵押借款合同》,张某生向华夏银行借款1380000元用于支付购房款,贷款期限20年,自2006年5月30日至2026年5月30日。后华夏银行向张某生发放了贷款1380000元。2007年7月2日,张某生取得北京市朝阳区1号房屋的所有权证,该房所有权人登记在张某生名下。
后J公司因案涉房屋将张某生诉至北京市朝阳区人民法院,要求判令北京市朝阳区1号房屋归J公司所有,张某生立即为J公司办理北京市朝阳区1号房屋的所有权转移登记手续。2018年8月28日,北京市朝阳区人民法院作出民事判决书,驳回J公司的诉讼请求。J公司不服一审判决,上诉至北京市第三中级人民法院,2018年12月26日,北京市第三中级人民法院作出民事判决书,驳回J公司的上诉,维持原判。另查明,案涉房屋银行按揭贷款本息由J公司偿还至2017年4月份,自2016年1月份起,J公司每月偿还案涉房屋银行按揭贷款本息合计8000元,自2017年5月份开始,J公司未再偿还过案涉房屋银行按揭贷款本息。
张某生与J公司在案件庭审中,均认可双方之间未签过租赁合同。张某生自认2017年5月之后的贷款系其偿还,对此J公司称2017年5月之后J公司未再还款,至于贷款由谁偿还,J公司表示不清楚。
庭审中,J公司主张张某生返还的案涉房屋装修残值应当按照鉴定机构评估价值为准,并向本院提出对案涉房屋装修残值进行鉴定评估的申请,经本院审理认为,J公司的鉴定申请不符合法律规定,本院予以驳回。
张某生主张,2017年5月之前的银行贷款确实系J公司所存,但J公司占用案涉房屋,系以偿还月供的方式充抵租金,J公司偿还月供实际上是向张某生支付租金,而非借名买房。J公司应当支付租赁期间的房屋租金,并支付双方之间租赁关系解除后的占用案涉房屋期间的房屋使用费。
J公司主张,张某生和J公司之间从未签订过书面租赁合同,也未达成过房屋租赁的口头合同,J公司支付了购买案涉房屋的全部首付款、全部契税、公共维修基金、办证费用等,并自2006年6月20日起至2017年4月每个月均通过张某生的银行卡按月偿还房屋贷款本息。2005年J公司借用股东张某生的名义购买了案涉房屋后因股东张某生与另一股东王某军之间的矛盾,张某生不再允许J公司通过其银行卡偿还房屋贷款,J公司才提起借名买房确权的诉讼。现在J公司因为未能举证证明与张某生之间存在借名的意思表示,借名买房的请求未得到法院支持,但J公司支付了购房的全部费用,包括首付款、贷款、契税、公共维修基金、甚至办产权证的费用,这是实实在在发生和存在的事实。张某生和J公司之间是否存在借名买房的关系,有待再审法院审查后判断,但可以肯定的是,张某生和J公司之间从来就不是房屋租赁合同关系,也不可能达成房屋租赁的合意。
 
裁判结果
一、原告(反诉被告)张某生与被告(反诉原告)J公司之间的房屋租赁合同于二〇一八年三月八日解除;
二、被告(反诉原告)J公司于本判决生效之日起七日内将其占用的北京市朝阳区1号房屋腾空交与原告(反诉被告)张某生;
三、被告(反诉原告)J公司于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)张某生二〇一七年五月一日至二〇一八年三月八日期间的房屋租金八万二千一百三十三元;
四、被告(反诉原告)J公司于本判决生效之日起七日内按照每月八千元的标准支付原告(反诉被告)张某生自二〇一八年三月九日至房屋实际腾空之日止的房屋使用费;
四、驳回被告(反诉原告)J公司的全部诉讼请求。
五、驳回原告(反诉被告)张某生的其他诉讼请求;
 
律师点评
当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。本案中,案涉房屋登记在张某生名下,张某生与J公司曾就案涉房屋因所有权确认纠纷诉至法院,法院生效判决驳回了J公司要求确认案涉房屋归其所有的诉求。张某生主张其与J公司达成口头房屋租赁协议,将案涉房屋出租给J公司,由J公司每月以代为偿还案涉房屋银行按揭贷款本息的方式支付房屋租金。J公司虽不认可张某生主张,但根据法院生效判决、J公司每月实际偿还案涉房屋银行按揭贷款本息和实际占有并使用案涉房屋的事实,法院认为张某生的主张更具合理性,故法院对于张某生主张的其与J公司之间就案涉房屋存在租赁关系予以采信。
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。
张某生与J公司就案涉房屋达成口头租赁协议,J公司亦占有、使用案涉房屋,故J公司应当按照口头约定按期支付案涉房屋租金。根据双方提交的证据材料及庭审陈述,J公司通过每月代为偿还案涉房屋银行按揭贷款的方式支付租金至2017年4月,每月应偿还银行按揭贷款额度为8000元,故案涉房屋每月租金应当按照8000元计算。自2017年5月起,J公司即未偿还过案涉房屋租金,现张某生以J公司不支付案涉房屋租金为由要求解除双方之间的房屋租赁关系并将案涉房屋予以交还,有事实和法律依据,予以支持。J公司应当按照每月8000元的标准,支付张某生案涉房屋租赁期间拖欠的房屋租金及租赁关系解除后的房屋使用费。





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