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北京房产律师——借名购房出名人有义务积极配合房屋过户

来源:未知  作者:admin  时间:2021-06-09 18:14


原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:判令四被告协助原告将位于北京市朝阳区1号的房屋过户至原告名下。
事实和理由:1995年,原告被Y公司派往北京设立代表处。原告代表Y公司委托原K律师事务所(已注销)李某新律师(原合伙人)代为办理其北京代表处的设立事宜。Y公司北京代表处设立后,继续聘请K律师事务所为法律顾问。K律师事务所于2006年8月清算并注销,张某健、张某红、王某强与王某生系K律师事务所原权益合伙人以及权利义务继受人。
因工作居住需要,原告拟在北京购置住房,但是,根据当时相关政策限制,原告作为外籍人士无法以自身名义在京购置房产。1996年,原告与K律师事务所签订协议,由原告出资购买位于北京市朝阳区1号的住宅,将其暂时登记在K律师事务所名下,待条件成熟后过户至原告名下。原告按照《购房协议》约定支付了购房款及相关费用,K律师事务所成功购得涉案房屋并将其登记在该所名下。自1996年至今,原告一直占有涉案房屋,既未出租也未转售,且按照《购房协议》的约定一直交纳物业费、供暖费、水电费等。期间,在外籍人士在京购房没有政策限制的情况下,原告多次向李某新律师主张要求按照《购房协议》约定协助办理涉案房屋的产权过户手续,均未成功。
2006年,K律师事务所清算注销,但是并未通知原告。原告后来通过李某新律师得知该律师事务所已注销,通过该所的清算文件了解,该所清算时并未处分涉案房屋。原告多次与涉案房屋的登记机关、当时经办的李某新律师以及作为K律师事务所清算负责人的被告协商,争取以非诉讼方式解决房屋过户问题,但无果。综合以上事实,原告不得不向法院起诉,请求依法支持诉讼请求以维护原告的合法权益。
 
被告辩称
张某健、张某红、王某强辩称,请求驳回原告的诉讼请求。
事实和理由如下:一、涉案房产系原K律师事务所依法所有的财产。根据1996年4月15日原K律师事务所与D公司签订的《商品房购销合同》、购房发票、北京市国土资源和房屋管理局颁发的《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》、《房屋交用通知单》等法定文件证明,涉案房屋系K律师事务所依法所有的财产。
二、K律师事务所与原告没有合同法律关系。原告提供的《购房协议》与K律师事务所无关。首先,该协议系原告与李某新个人签署;其次,李某新当时不是K律师事务所的合伙人,无权代表K律师事务所签署协议;第三,该协议第十条约定:“本合同自双方签字,甲方盖章之日起生效”,K律师事务所并没有在协议上盖章,协议没有生效。因此,K律师事务所不是《购房协议》的当事人,与原告不构成合同法律关系。
三、原告不符合在北京市购买商品房自住的相关规定。2015年8月19日,住房城乡建设部等六部门发布的《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理芗哲关政策的通知》中第三条,以及北京市2016年2月4日发布的《关于转发(住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理頤关政策的通知>的通知)的规定,“境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作的,港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的,可在本市购买一套用于自住的住房。”但是,原告早己不在境内工作。因此,原告不符合在北京市购卖商品房自住的上述规定,不论其与K律师事务所是否存在购房合同关系,涉案房屋不能过户在原告的名下。
综上所述,K律师事务所与原告不存在购房合同关系;涉案房产系K律师事务所所有,而非被告所有;原告与被告间不存在与涉案房产相关的合同关系;原告不具备购买商品房资格。因此,原告的诉讼请求没有事实上与法律上的依据。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条的规定,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明
经审理查明:1996年3月15日,K律师事务所李某新律师向原告出具《关于购买C公寓住宅的有关法律问题》。1996年4月4日,K律师事务所作为甲方与乙方D公司签订《商品房购销合同之补充合同》。1996年4月15日,K律师事务所作为购买方(甲方)与销售方(乙方)D公司签订《商品房购销合同》,约定:甲方向乙方销售位于北京市朝阳区1号房屋(面积78.54平方米),购房款共计670190元。李某新作为K律师事务所签约委托人。
1996年4月16日,刘树红作为K律师事务所经办人与D公司办理上述购房房屋的接管手续。
1996年4月16日,李某新与乙方原告签订《购房协议》,称“鉴于K律师事务所(以下简称“甲方”)协助王某军(以下简称“乙方”)先生购买C公寓住宅一事,为明确双方在本交易过程中的权利、义务,特订立协议”,双方约定:甲方同意以甲方名义从大成房地产开发公司购买C公寓二居室住宅一套;甲方负责依法获取该房屋产权,订立房屋购买合同、物业管理合同并办理与该房产买卖相关的法律手续;乙方负责提供用于购买上述住宅的所有费用包括房价、手续费、物业管理费及政府征收的其他税费;
在该房屋产权移交给乙方前,乙方支付的用于购买该房屋的款项应作为对甲方的借款,甲方以该房屋作为对乙方借款的抵押,甲方对乙方借款的还款责任以该房屋的实际价值为限并不承担利息或其他任何额外费用;甲方同意在该房屋产权转移给乙方之前,乙方以甲方顾问身份使用该房屋,除非乙方拒付依照本合同应付的费用,甲方不得以其他任何理由取消乙方对房屋的使用权;甲、乙双方同意在尽可能早的时间内将房屋产权转移给乙方,甲方不得以任何理由拒绝将产权移交给乙方,也不得向乙方收取本合同规定以外的任何费用,乙方不得拒绝接受该房屋产权;
如果乙方在取得该房屋产权以前需要出售该房屋,甲方同意给予配合;在甲方取得该房屋产权后乙方同意支付由于甲方拥有该房屋而产生的政府征收的各项税费,但甲方不得向乙方征收任何本合同规定以外的费用;乙方应按甲方用于安排本次交易、办理各项手续的实际工作时间及律师收费标准支付甲方服务费,甲方不再另行收取中介费及其他费用;本合同自双方签字、甲方盖章之日起生效。合同签订后,K律师事务所未在该《购房协议》“甲方”处盖章。张某健、张某红、王某强认为该协议没有K律师事务所盖章,故未生效。
李某新作为经手人向原告出具收据,载明原告交来购房款87000美元,折合人民币为710424.60元(汇率为8.1658),实交房款为708000元,现退回人民币2424.60元。
1996年5月28日,李某新将C公寓房屋卖契复印本、办理房产过户手续交给政府部门的费用收据复印件及说明交给原告。该说明系1996年5月24日由刘树红作为经手人向原告出具,内容为说明K律师事务所办理房屋过户手续所支出款项共计8044元(含房屋买卖手续费、房屋买卖登记费及印花税),在领取房产证之前尚需交纳登记费、工本费、房屋所有权证费等,该所将在履行全部手续后与原告做最后结算。
位于北京市朝阳区1号房屋登记在K律师事务所名下。
2006年8月20日,K律师事务所向北京市司法局提出注销登记申请,称该所已完成清算工作。同日,K律师事务所出具《律师事务所人员以及财产处置情况报告》及《债权债务清理完结的说明》,记载事务所人员、财产处置及清理的债权债务。经查,K律师事务所注销清算时,四被告系该所投资人,并委托张某健全权处理清算事宜。
2016年10月18日,物业公司出具《证明书》,证明原告自1996年入住北京市朝阳区1室以来迄今按时交纳各种费用。
原告提交王某生于2018年7月31日书写的《对北京市朝阳区1号房屋的处分意见》,内容为:“我未参与当时原告代表Y公司委托K律师事务所李某新律师代为办理其北京代表处的设立事宜,我确认,K律师事务所没有就购买涉诉房产召开合伙人会议并作出决议,作为权益合伙人,我也没有就购买该房产出资,因此,清算报告没有该房产信息是合乎情理的。我对该房产不主张权利。”
原告称1995年商品房分为外销房和内销房,原告作为外籍人士只能购买外销房,因涉案房屋是内销房,故只能借K律师事务所的名义购买,在合同履行过程中,原告可依据相关政策完成过户时,但K律师事务所未为其办理过户手续。
 
裁判结果
被告张某健、张某红、王某强、王某生于本判决生效之日起七日内配合将位于北京市朝阳区1号房屋权属转移登记至原告王某军名下。
 
律师点评
关于原告与K律师事务所之间是否存在借名买房关系。1996年4月16日《购房协议》上虽无K律师事务所的盖章,但从K律师事务所相关职员出具购房款收据、接受房屋手续的办理、房屋实际居住等情况来看,上述《购房协议》已实际履行,故法院对原告与K律师事务所之间存在借名买房的合同关系的事实予以认定。
该《购房协议》系双方真实意思表示,随着我国取消“外销”房屋和“内销”房屋的区分,并放开对外籍人购买自住商品房的限制,从原告在中国工作经历来看,其在合同履行过程中已符合购买国内自住商品房的资格,故该合同应继续履行。K律师事务所注销时四被告作为投资人,系涉案合同权利义务的承继人,现原告要求四被告协助原告将位于北京市朝阳区1号的房屋过户至原告名下,予以支持。
 





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