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北京房产律师——名为租赁实为借名购房的合同具有法律效力吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-08


原告诉称
原告王某红向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付2008年7月1日至2018年5月31日占用昌平区1室的侵占使用费432000元;2、判令被告支付自2019年1月1日起,直至被告腾空房屋交付给原告王某红之日止,被告侵占原告房屋期间全部使用费。3、判令被告支付逾期利息,按银行商贷利率4倍计算,直至被告腾空房屋给被告之日止。
事实与理由:2008年11月28日,昌平区人民法院作出民事判决,认定涉案房屋归原告所有,并判令被告腾退房屋。但是被告一直没有腾退,并自2008年7月开始没有支付租金,非法占用至今,侵害了原告合法财产权。位于昌平区1室诉争房屋由原告于2000年4月份以银行按揭贷款方式购买,二居室二庭一卫,建筑面积106平方米。
当年被告与原告是同事,同在一个单位工作,被告是河北人,在北京没有住房。原告出于善意,于2000年11月把新房出租给被告和另一位同事入住。约定:被告等2人每月替原告交房贷以折抵被告承租原告住房每月租金1300元。一直延续到2008年7月份。这年7月,原告要求被告每月把房租提高至2500元,否则二人腾退搬出。被告不接受,原告把被告诉至贵院,贵院作出2008年7月份。这年7月,原告要求被告每月把房租提高至2500元。否则二人腾房搬出。
被告不接受,原告把被告诉至贵院,贵院作出判决。但被告一直未腾房。为保护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法裁决,支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告张某军辩称:1998年至2000年期间,张某军与王某红是关系不错的同事关系。2000年期间的北京房地产行业,既无限购令,房价又不高,在北京地区,借名买房情况并不罕见。张某军也借用王某红名义购买了一套经济适用房,当时约定一旦可以过户,张某军马上过户到自己名下。在房价没涨时,王某红是同意过户的,有当时的短信记录为证。
2000年4月4日,张某军以王某红的名义与T集团签定了一份《北京市经济适用住房预售合同》,即现在争诉的房产。当日,张某军向开发商支付了该房屋的首付款73598元和地价款10000元,共计83598元。所有这些款项都是张某军支付的。2000年4月22日,张某军仍然以王某红的名义在工商银行签署了《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》,借款本金为19万元整。之后,张某军一直按照银行的要求,每月归还银行的本息。
2000年7月14日,张某军和自己的父母办理了房屋入住手续,并交纳了物业费等费用,办理了准住证,并开始装修。准住证上清除记录了入住人为张某强、王某国、张某军一家三口,并无王某红。此后,张某军和父母一直居住在本案争诉的房屋中,到目前已经19年之久。
2006年9月14日,经济适用房已购买够五年,可以过户了。王某红主动要求张某军将以其名义购买的经济适用房,即本案争诉的房屋进行过户到张某军指定的其他人名下。这时二人已有矛盾,但短信记录真实反映了事实真相,反映了双方真实意愿,即张某军就是借王某红的名义购买本案争诉的经济适用房,王某红也明确承认借名买房的事实。该手机短信记录在2008年两次庭审中都当庭进行了质证,王某红当庭承认是客观真实的。
2007年4月初,张某军父亲病重期间,王某红趁张某军无心他顾,到协和医院找到张某军,以“帮其办理过户”为借口,把张某军手里的所有的原件都骗走了,包括:《房屋所有权证》、《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》,《北京市经济适用房预售合同》、《付款方式》、《经济适用房产权证代办协议书》、《准住证》以及缴费的单据等所有与房有关的证据,张某军同时当场给了她1.5万元现金用于办理过户。
2007年7月初,张某军办理完父亲的丧事,回到北京后,就再也联系不上王某红了。2008年4月16日,张某军忽然接到传票,王某红突然将张某军和其父母诉至法院,要求张某军和父母搬离本案争诉的房屋,结果,法院驳回王某红的全部诉讼请求。之后,2008年8月,王某红又向法院起诉要求确权。基于以上客观事实,请求法院依法驳回王某红的诉讼请求。
 
本院查明
2000年4月4日,王某红与T集团签订关于昌平区1号房屋的房屋预售合同。2000年4月22日,王某红与中国工商银行签订个人住房借款合同,约定王某红为购买上述房屋向该行贷款19万元。2000年6月27日,王某红与T集团签订结算书,该结算书载明房屋总价款为27.3598万元。房屋交付后,由张某军及其父母张某强、李某丽实际装修并入住,贷款由张某军每月出资偿还至2008年6月。2008年7月起,房屋涉案贷款由王某红自行偿还。
双方发生争议后,王某红于2008年将张某军、李某丽诉至本院,主张其与张某军之间系租赁关系,张某军以代偿贷款的方式支付每月租金,现王某红已经告知张某军解除租赁关系,故要求张某军等人腾退该房屋。本院于2008年7月6日作出民事判决。该判决认定2000年4月4日,张某军陪同王某红至T集团签订了房屋预售合同,合同中留下张某军的联系电话;2000年7月14日,王某红作为业主,张某军及其父母李某丽、张某强,作为其他人员办理了入住手续后,张某军开始装修,并偿还该房屋贷款,实际使用该房屋。该判决认为在双方对房屋所有权存在争议的情况下,对其诉讼请求无法支持,判决驳回了王某红的诉讼请求。
王某红不服上诉至北京市第一中级人民法院,后在上诉期间撤回了上诉,此后王某红再次将张某军诉至本院,要求确认陪亲拥有案房屋的所有权并要求张某军腾退该房屋,本院于2008年11月28日作出民事判决。该判决查明:2000年4月4日,王某红与T集团签订关于涉案房屋的房屋预售合同,王某红以贷款方式购买该房屋,于2005年7月18日取得了以王某红名义的房屋所有权证;2000年7月14日,王某红作为业主,张某军及案外人王某国、张某强作为其他人员办理了入住手续后,张某军开始偿还该房屋贷款至2008年6月。
该判决认为王某红要求确认双方诉争房屋为其所有,出示了购房合同、准住证、房屋产权证书、付款票据,理由正当,法律依据充分,予以支持,并判决张某军于判决生效后七日内将涉案房屋腾空交予王某红。该判决于2009年2月24日生效后,王某红向本院申请强制执行,但未执行完毕。本案审理过程中,经本院询问,王某红表示已向本院提交恢复执行申请书,该案仍处于执行程序当中。
本次庭审过程中,经本院询问,王某红称购房合同、准住证及其他购房手续和贷款合同上的签字为王某红本人所签,对2008年笔录中为何认可签字是张某军代签未作出解释。王某红主张该房屋是租给张某军及其他三个同事,双方之间是口头的租赁关系,但未向本院提交关于租赁关系存在的其他证据予以佐证。
 
裁判结果
驳回王某红的诉讼请求。
 
律师点评
王某红主张张某军支付房屋占有使用费应分为两个期间考察。第一个期间自2008年7月1日至11111号民事判决生效之前,第二个期间为22222号民事判决确定的腾房履行期届满之日至房屋实际腾退之日。
第一个期间中,王某红主张张某军未再向其支付租金故解除双方之间的租赁关系,故自2008年7月1日起张某军无权占有涉案房屋而需支付房屋的占有使用费,但综合历次诉讼的举证情况,王某红所提交的证据不足以证明双方存在书面或口头租赁关系,且王某红对房屋的出资情况、购房和贷款手续办理情况、房屋实际居住人情况的陈述前后矛盾,且未向法院作出合理解释,无法认定张某军对该房屋的占有系无权占有,故王某红主张的自2008年7月1日至11111号民事判决生效之前(2009年2月24日)的房屋占有使用费,不予支持。
第二个期间的房屋占有使用费问题,由于生效民事判决已经判决张某军腾退房屋,故自履行期届满之后的所谓“占有使用费”实为张某军的迟延履行金。迟延履行金是指被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务时,应当支付给申请执行人的金额。而迟延履行金的给付应通过执行程序处理。
首先,《民事诉讼法》第二十一章执行措施中第二百五十三条规定,被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金;
其次,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(以下简称《民事诉讼法解释》)第二十一执行程序中第四百八十二条规定,人民法院应当在收到申请执行书或者移交执行书后十日内发出执行通知;执行通知中除应责令被执行人履行法律文书确定的义务外,还应通知其承担《民事诉讼法》第二百五十三条规定的迟延履行利息或者迟延履行金。
再次,《民事诉讼法解释》第二十一执行程序中第五百零七条规定,被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的,无论是否已给申请执行人造成损失,都应当支付迟延履行金。
已经造成损失的,双倍补偿申请执行人已经受到的损失;没有造成损失的,迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。因此,根据上述法律及司法解释之规定,迟延履行金系一种强制执行措施,当事人一方以另一方不履行生效法律文书确定的义务为由,主张支付迟延履行金,且生效法律文书已进入执行程序的,其不应再次提起诉讼,而应在该生效法律文书的执行程序中予以解决。
本案中,根据22222号民事判决书之内容,张某军有义务将涉案房屋腾空交还王某红。王某红如认为张某军未按生效判决履行腾房义务,且该判决仍在执行程序中,王某红应要求张某军继续履行腾房义务并在执行程序中一并给付其逾期腾房的迟延履行金。
故王某红不应在本案中提起诉讼,其第二个期间的房屋占有使用费,不再处理。





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