北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年7月，王洋诉称：2010年12月2日，我与胡珂签订《房屋买卖合同》，约定：我购买胡珂位于北京市大兴区203号房屋，价格为115万元。由于该房屋为回迁商品房，签订合同时并未取得产权证，所以双方约定待胡珂房产证办理完毕起10日内办理过户手续，我同时支付胡珂购房尾款45万元。同日，胡珂将房屋交付给我。胡珂取得该房屋产权证后，我要求其配合办理过户手续，胡珂却屡屡向我提出房屋加价才给过户等无理要求，故诉至法院，要求判令：1、胡珂继续履行双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，配合我办理过户手续;2、诉讼费由胡珂承担。
2、被告辩称并反诉
胡珂辩称：不同意王洋的诉讼请求，事实是王洋违反合同，我一直在严格遵守合同约定，履行合同义务。
胡珂反诉称：一、王洋提起的诉讼与事实不符。我与王洋于2012年12月2日签订《房屋买卖合同》，同日签订《关于付款方式的约定(一次付形式)》，约定王洋应于房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元，并同时办理房产过户手续。我于2014年3月底办理了房屋房产证，并通过中介于2014年4月3日通知王洋可以办理房产过户手续，要求王洋支付尾款。双方约定于2014年4月28日到大兴区房管局交付房款并办理房屋过户手续。当日下午在办证大厅，我要求王洋按合同约定先付剩余款项，王洋要求我先在空白的《存量房买卖合同信息表》第二页出卖人处签名。我签了字后，王洋又要求我在网签《存量房屋买卖合同》打印件上签字，此时，我发现该合同中买受人并非王洋，而是案外人的姓名。同时，由于王洋拒绝先付款，因此我拒绝在该网签打印合同上签字。此后，王洋一直未向我交付剩余款项。
二、王洋迟延履行付款义务，应承担违约责任，我有权解除合同。根据合同约定，买受人逾期交付房款超过30日时，出卖人有权解除合同，买受人除将房屋移交出卖人外，还需赔偿60万元违约金，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。我在应诉中向房管局了解到，王洋以虚假的材料，私自将该房屋办理了网签，已变更了买受人。同时，自王洋于2014年4月28日打印网签合同，双方因付款过户手续发生争议后至7月22日止，王洋仍未付款，迟延给付尾款，已逾期30天以上。我已于2014年7月22日发出解除通知，该通知已于7月23日送达王洋。因此，该合同应于2014年7月23日解除。综上，为保护合同中的诚信守约方，制裁违约方，保护我的合法权益，反诉请求：1、解除双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，王洋向我交还房屋;2、王洋承担违约金60万元;3、王洋承担本案反诉费。
二、法院查明
2010年12月2日，胡珂(出卖人)与王洋(买受人)签订《房屋买卖合同》，约定：胡珂将房屋售与王洋，房屋成交价115万元;王洋逾期交付房款超过30日时，胡珂有权解除合同，王洋除将房屋的全部手续移交给胡珂外，还需赔偿60万元违约金及各项损失，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。因该房屋为回迁商品房，签订合同时尚未取得产权证，双方于当日又签订了《关于付款方式的约定(一次付形式)》，约定：王洋于胡珂房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续。
合同签订当日，胡珂将房屋交付给王洋。合同签订后至2011年1月13日，王洋向胡珂支付房款共计70万元。王洋接收房屋后，对该房屋进行了装修并居住至今。2014年3月28日，房屋所有权登记至胡珂名下。
2014年4月28日，胡珂、王洋到北京市大兴区行政服务大厅办证大厅办理网签手续，由于王洋欲将买受人变更为杨博、杨泽，胡珂不同意，双方产生争议。对此，胡珂称：双方一同于2014年4月28日到办证大厅办理网签手续，由于王洋变更了买受人，且不同意付款，未办成，5月31日左右我再次通知王洋付款，被王洋拒绝，我于2014年7月22日发出解除房屋买卖合同函，该通知于2014年7月23日送达王洋，通知解除合同。王洋称：我买房是在"京十五条"出台前，签订合同时没有限购政策，但因为签合同时房本没下来就没法办过户，等房本下来后限购政策已出台，我没有购房资格，不能直接办理过户，在这种情况下想把房子过户到我亲属名下，杨博是我的小叔子，杨泽是杨博的儿子，我与胡珂的儿子张慧君提到过这个办法，胡珂是同意的，但是胡珂的儿子张慧君不让胡珂签字。
三、法院判决
1、一审判决
1、胡珂协助王洋办理过户登记手续，将上述房屋过户至王洋名下;
2、王洋给付胡珂房屋尾款四十五万元;
3、驳回胡珂的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
王洋与胡珂于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，王洋虽不具有限购政策出台后的购房资格，但双方签订合同系在"京十五条"出台之前，且已经支付大部分购房款并实际占有使用房屋，其要求胡珂协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不违反相关规定，法院应予以支持。
同时，按合同约定，王洋应在办理房屋过户手续时给付胡珂剩余房款45万元。胡珂反诉请求解除合同并由王洋赔偿违约金60万元，其理由是王洋迟延给付尾款已逾期30天以上，构成违约，但双方签订的《关于付款方式的约定(一次付形式)》中第3条约定，买受人于出卖人房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续，所以，支付尾款与办理房产过户手续属于双方需同时履行的合同义务，王洋在"京十五条"出台后，因不具备"京十五条"规定的购房资格，在无法将房屋过户至其自己名下的情况下，于2014年4月28日办理网签手续时欲将买受人变更为杨博、杨泽，胡珂不同意，双方因此产生争议导致合同未能继续履行，这属于合同履行过程中因客观因素产生履约困难，对如何继续履行合同，双方可协商解决，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，王洋未支付房屋尾款，并不构成违约，故对胡珂要求解除房屋买卖合同并由王洋交还房屋、赔偿违约金的反诉主张，法院不予支持。
