北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年5月，赵雪诉称：因赵雪要在2013年5月结婚，急于购买结婚用房。2012年12月中上旬，赵雪找到链家公司咨询并要购买房屋用于结婚，赵雪将本人信息及是学校学生户口等情况告知了链家公司，该公司人员表示赵雪情况符合国家法律规定和北京政策，可以购房，保证没有问题。因赵雪认为链家公司作为专业房地产经纪公司完全了解国家法律法规和政策，所以相信了链家的答复和承诺。
在此情况下，2013年1月4日，赵雪经链家公司介绍，在链家公司与丁鹏签订了房屋买卖合同定金协议，在2013年1月13日与丁鹏签订了房屋买卖合同，由赵雪购买丁鹏位于北京市朝阳区601房屋，同时，赵雪、丁鹏与链家公司签订了居间服务合同。合同签订后，赵雪向丁鹏交付了定金及购房款20万元，向链家公司交付中介服务费142560元，之后赵雪等待链家公司通知办理后续房屋买卖手续，然而链家公司一直未进行后续手续办理。事实上，赵雪是北京学生户籍，并不符合国家政策，赵雪、丁鹏所签订的合同违反国家现行政策不能履行。现赵雪要求：1.解除与丁鹏签订的房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖定金协议;2.丁鹏退还收取的定金及购房预付款20万元。
2、被告辩称
丁鹏辩称：丁鹏收到的20万元全部为房屋买卖合同定金，而非赵雪在诉讼请求中主张的"定金及购房款"：第一，丁鹏与赵雪于2013年1月4日签订《买卖定金协议书》，其中第三条约定赵雪向丁鹏支付购房定金2万元。2013年1月13日。赵雪与丁鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，买卖合同第四条第三款约定房屋定金2万元;《补充协议》第五条第三款约定"补加房屋定金l8万元"，且第五条第二款约定"如本协议与《买卖合同》、《居问服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准"。第二，丁鹏于2013年1月17日收到赵雪支付的I8万元后，向赵雪出具《收条》，其上记载"今收到购房人赵雪补加购买朝阳区甜水西园××号楼××室房屋定金18万元整"。上述证据证明丁鹏收到的20万元全部为房屋买卖合同定金。证据5录音证据中也有多处可以证明，赵雪是知悉20万元就是房屋买卖合同定金的。
二、法院查明
北京市朝阳区601房屋系丁鹏所有的房屋。2013年1月4日，赵雪(作为买受人，乙方)与丁鹏(作为出卖人，甲方)、链家公司(作为居间人、丙方)签订《买卖定金协议书》，三方约定，由乙方购买甲方601号房屋，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲、乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费174960元。就乙方的购房资格事宜，各方同意：(1)乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料，乙方保证其提交的材料真实、合法、有效;如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。(2)丙方协助乙方进行购房资格审核;如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条(1)中约定的情形除外。
2013年1月4日，赵雪向丁鹏支付定金2万元。
2013年1月13日，赵雪(作为买受人)与丁鹏(作为出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，双方约定，丁鹏将501房屋出售给赵雪，成交价格为583万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价65万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为408万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第1种方式解决：(1)买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给出卖人。出卖人应当在原业主收到全部房款后5个工作日内将房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2013年3月20日之前取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。
2013年1月13日，赵雪(作为乙方、买受方)与丁鹏(作为甲方、出卖方)、链家公司(作为丙方、居间方)签订《补充协议》，三方约定，乙方于2013年1月13日向甲方支付定金2万元。乙方应于面签当日将首付款240万元自行支付甲方。甲乙双方应于接到丙方通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在接到丙方通知3个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方须按照本协议第四条约定承担违约责任。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还......其他约定：1、补加房屋定金18万元，在2013年1月16日之前支付给业主。2、尾款应于2013年3月20日之前到达业主账户。
2013年1月17日，赵雪向丁鹏支付定金18万元。
购房时，赵雪系在校学生，户籍所在地为西城区鲍家街43号，系集体户籍。
因赵雪系外地生源在京集体户籍，不符合本市房屋购房条件，无法办理过户手续，赵雪、丁鹏之间的买卖合同无法履行。
经询，链家公司称，签约时没有对赵雪的购房资质进行审查，资质审核需要赵雪提供资料，链家公司在建委官网上填报信息，5个工作日内出具是沟通过的结果，赵雪没有提供证件给链家公司，所以签约时没有做资质审核，链家公司否认赵雪将户口本首页及户籍卡交给链家公司。赵雪称，一开始到链家公司办理买房手续时，就提交了户口本、身份证复印件，也告知了是学生户口，链家公司说可以办理。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除赵雪与丁鹏之间签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;
2)解除赵雪与丁鹏、北京链家房地产经纪有限公司之间签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》;
3)驳回赵雪的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
北京二手房律师靳双权认为：
依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。与本案相关的北京市住房限购政策于2011年业已发布，其内容应视为众所周知的公众信息。房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。
本案中，赵雪在签订《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》的同时，亦签订了购房承诺书，可以认定其应知晓北京市相关限购政策，该承诺对于卖房人丁鹏而言，系保证合同履行、交易成功的重要因素之一。且北京市住房限购政策出台时间明显早于房屋买卖合同签订时间，故赵雪主张房屋合同系因北京市限购政策导致未能履行，明显不能成立。事实上，房屋买卖合同无法履行系因赵雪无购房资格所致，故赵雪应对此承担违约责任。法院据此认定定金200000元不予返还赵雪，并无不当。赵雪不同意承担违约责任的请求，并无事实及法律依据，法院不予支持。
