北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨彪诉称，2000年7月4日，我与张楠、张飞的母亲朱夏(当时房屋的产权人)签订《租售房合同》，按照合同约定，我分两次给付朱夏18万元购买5号房屋，待5号房屋能够上二级市场(符合上市条件)朱夏有责任帮助我办理过户手续，将房屋过户给我。我依约履行合同，给付朱夏18万元房款。2000年7月底朱夏将房屋交付给我，未办理过户手续。朱夏于2009年1月9日去世。张楠、张飞明知2000年其母已将房屋卖与我且已经交付，在未告知我的情况下，将房屋私自过户至二人名下，构成违约，理应赔偿我违约金。故我诉至法院，请求判令：1.张楠、张飞配合办理5号房屋的产权过户手续;2.张楠、张飞赔偿我违约金10万元。诉讼费由张楠、张飞负担。
2、被告辩称
张飞辩称，我母亲当年所签订的是租售房合同，双方作为出租方及承租方签约的，是因为杨彪家欠我家钱未还，我母亲看病就医需要钱，就与其签订了租售房合同。该房屋是我父亲单位航天部的内部职工房屋，我母亲在我父亲去世后以父亲工龄购买的。该房性质是房改房优惠价购买的部分产权房，单位有6%的产权，现依然执行买卖契约，至今不允许私自买卖。我母亲在世的时候没有见过产权证，产权证是2013年下发的，我和张飞是合法产权人。我也曾经给杨彪3到5年的时间腾房。该合同并非是租售的真实意思表示，我母亲是在不得已的情况下签的，共有人张楠也一直不知情，签名是代签的，杨彪对此事是明知的，事后也未曾找张楠确认。2013年张楠知道此事后坚决不同意。该房屋的物业费和供暖费都是我交的。我多次找杨彪终止合同，杨彪同意以申请两限房的方式解决，2011年其已获准两限房资格。现要求解除合同，杨彪腾退房屋。
张楠辩称，不同意杨彪诉讼请求。朱夏未经房屋共有人同意擅自处置房产，杨彪明知房屋出售不合法，明知张楠为代签，张楠知道后明确表示不认可，在此情况下，该合同无效。我对该合同不知情，朱夏和张飞签订合同时并不是真实的意思表示，1993年朱夏借钱给杨彪和其哥哥做生意，在无法索要借款的情况下，朱夏患有疾病，被迫选择以合同形式索要借款，实际合同目的不是租售，杨彪对此也是明知的。房屋租赁合同第3条第1款约定双方均有单方解除的条件，如果出租方违约除将18万元退还承租方外，需支付10%违约金，说明本合同实际上是借款合同，违约金作为利息补偿。杨彪没有任何损失，15年来租金数额应远超当初所支付款项。该合同无效，杨彪应腾退房屋。
二、法院查明
张飞、张楠系朱夏之女，朱夏之夫于1973年去世，朱夏于2009年1月9日去世。杨彪与张飞之夫张建系好友。
1993年12月20日，朱夏(乙方)与其夫原单位中国长峰机电技术研究设计院(甲方)签订单位出售公有住房买卖契约，约定：乙方购买5号房屋;优惠后房价款为7402元;乙方购房后享有部分产权，可以依法使用、出售、继承、抵押，但不得私自出租、转让、赠与或引进外单位人员居住;自住满五年后可依法转售，转售时甲方有优先购买权。该房屋于1996年5月18日取得房产所有证，登记在朱夏名下。
2000年6月，朱夏将5号房屋交给杨彪使用。2000年7月4日，朱夏与杨彪签订《租售房合同》，该合同记载：出租方朱夏，承租方杨彪。双方就5号房屋的出、承租事宜，自愿达成以下协议：一、出租方愿将该房用以租代售的方式出租给承租方70年，并在该房能上二级市场交易的情况下，出租方有责任帮助承租方办理过户手续，将该房屋过户给承租人。过户中所发生的费用由承租方支付。二、承租人愿一次付出租方人民币18万元，做为该房70年以租代售的租售金。该笔款项分二次支付给出租方，第一次付16万元，于本合同签字后10日内付清;第二次付2万元，于2000年12月31日付清。三、双方不得违约，负责违约方负全部违约责任;若出租方违约，除将全部18万元退还给承租方外，需负担总合同额10%的违约金。若承租方违约，出租方将扣留全部合同款。遇不可抗力，双方协调解决。杨彪、朱夏、张飞在租售房合同上签字。2000年7月6日，杨彪支付了16.5万元，2000年12月8日杨彪支付了15000元。2013年4月16日，张楠、张飞将5号房屋过户至张楠、张飞名下，登记为共同共有。
另查，2013年张楠、张飞将杨彪起诉至法院，请求确认朱夏与杨彪签订的《租售房合同》无效，要求杨彪将5号房屋交还给张楠、张飞。该案审理中，张楠、张飞认可该房屋系朱夏的个人财产，租售合同系朱夏的真实意愿，合同上张楠二字为朱夏代签，主张张楠于2003年知道该合同的情况。双方认可，因签订《租售房合同》时该房屋无法办理出售手续，故约定了已租代售的形式。张飞主张其2011年自售房单位领取了房屋产权证书。法院至航天部第二研究所了解情况，房产处工作人员告知该房屋可以上市，单位可以配合上市手续，单位对购买人员没有禁止性规定，且同区域房屋有若干已经上市。后张楠、张飞撤诉。
一审审理中，为办理涉外送达手续，杨彪支付了翻译费1640元、送达费837.39元。
三、法院判决
1、一审判决
1)张飞、张楠将五号房屋过户至杨彪名下;
2)张楠给付杨彪翻译费一千六百四十元、送达费八百三十七元三角九分;
3)驳回杨彪的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。5号房屋原系朱夏自售房单位购买，并取得了房屋产权证书，登记在朱夏名下，该房屋为朱夏的个人财产，张飞、张楠主张二人原为房屋共有权人，缺乏事实及法律依据。
朱夏与杨彪签订的《租售房合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。
从签约背景看，当时该房屋不能办理过户手续，故双方约定了以租代售;从合同内容上看，双方约定在该房屋能过户时，朱夏有责任将房屋过户给杨彪。故该合同实质上是就5号房屋的买卖合同。
从履行情况上看，杨彪已经支付了全部购房款，朱夏亦将房屋交给杨彪，双方合同亦已实际履行。朱夏应依约履行过户义务，因朱夏已去世，其继承人张楠、张飞应当协助杨彪将该房屋过户至杨彪名下。现杨彪要求张楠、张飞将该房屋过户至其名下，有事实及法律依据，法院予以支持。杨彪要求张楠、张飞赔偿违约金10万元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。为办理涉外送达手续，杨彪支付了翻译费1640元、送达费837.39元，其要求张楠负担，法院予以支持。
