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被告违约房屋买卖合同后,是否可以要求双倍返还定金?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-03-12


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  石某称,2018年2月4日,我与向某经某中介公司居间签订《房屋买卖定金协议》,约定向某将位于北京市xx区x号房屋即涉案房屋出售给我,75个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》,违约方应向守约方支付房款的20%作为违约金。协议中向某保证该房屋权属无瑕疵。协议当天我根据约定向向某支付2万元定金。2018年2月29日,向某要求涨价40万元,我同意上涨20万元,三方签署正式买卖合同,我签好合同文本后,向某撕毁合同并迅速离开现场。2018年2月31日,我收到某中介公司转交的向某父亲签署的《致北京某中介公司房地产经纪有限公司函》,称上述房屋为向某与其共同所有,其不同意出售给我。向某以毁约相挟要求涨价,后唆使其父以共有人身份阻挠交易,借口毁约,拒绝签订房屋买卖合同。违反房屋权属瑕疵担保的合同义务,应当承担违约赔偿责任。向某一开始同意双倍返还定金,后只同意返还我已付定金。向某行为导致我错过其他房屋买卖机会,遭受巨大损失,故我诉至法院。

 

  2、被告辩称

 

  向某辩称,2018年2月4日,双方签署了房屋买卖定金协议,我收取了石某2万元定金。签订协议后,双方就买卖房屋条款进行协商,最后因为户口迁出没有达成一致意见,我已经积极主动履行了定金协议签约义务,不存在违约行为。

 

  向某向法院提出反诉请求:要求石某按照定金协议约定的违约条款向我支付违约金127.8万元。

 

  2018年2月4日,我与石某签署了房屋买卖定金协议。2月29日我们就前述房屋买卖合同进行了协商,最终因为户口迁移等问题没有达成一致,没有签订房屋买卖合同。2月31日,我委托律师向石某和中介发函,阐明房屋买卖的有关问题,我父亲也发函表明了自己的意见。4月26日,在中介公司的安排下,我与石某就房屋买卖合同条款进行了协商,在协商中石某提出按照法律规定该谁承担的税费由谁承担。这个要求完全违反了双方签订的房屋买卖定金协议的约定。

 

  二、法院查明

 

  2018年2月4日,向某(甲方)、石某(乙方)与北京某中介公司房地产经纪有限公司(丙方、以下简称某中介公司)签订《房屋买卖定金协议》,约定甲方将涉案房屋出售给乙方;甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件。丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋,乙方已亲自现场勘验上述房屋,并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解,确认以6390000元整的价格购买上述房屋;此价格不包含国家规定应当由甲方承担的税费。甲方认可乙方上述价格购买其房屋,且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金20000元整;甲方为乙方出具定金收据或收条,同时将上述房屋所有权证复印件、身份证复印件、委托书复印件等相关资料交于乙方各留存一份。甲乙双方应于本协议签署后75个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。如甲乙任何一方违约,收受定金一方违约应双倍返还定金,交付定金一方则无权索要。在该协议最下方写有如下内容:经甲乙双方友好协商,任何一方违约责赔偿守约方房款的20%为违约金,甲方承诺乙方如该房产不是家庭唯一住房,甲方承担20万税费。向某与石某分别在下方签字。当日,三方再次签订《补充协议》,第二条约定,经甲乙双方友好协商,任何一方违约需向守约方赔偿20%房款为违约金;关于其它:协议如有未尽之处,视为双方无约定或不需进行约定,若有争议产生,应由甲、乙、丙三方另行协商解决。

 

  2018年2月29日,向xx向某中介公司发函,内容为:我是向某的父亲向xx,向某出卖的位于xx区×号房屋,是属于我和向某的共有产权,并在房产证上有明确记录。向某出卖房屋并未征得我的同意,我也不知情,我得知此事后,明确表示不同意,现予以说明,其有关此房屋买卖的一切协议都是无效的。

 

  2018年2月31日,向某委托律师向某中介公司及石某发《律师函》,称涉案房屋是与其父亲共同所有,按照双方约定,向某无权私自出售房屋。向某与买受人签订的只是房屋买卖定金协议,就房屋买卖合同相关重要条款并没有达成协议。鉴于其父亲向xx坚决反对出售此房屋,向某对于此房屋买卖事宜需要与贵公司以及石某进行协商,以避免有关损失以及和谐解决有关问题。

 

  另查,2017年xx法院受理了李某与向某离婚纠纷一案,法院认定涉案房屋系向某与李某结婚前与其父共同购买,并在婚前取得房屋产权证,并非向某与李某的夫妻共同财产。而是向某与其父亲的共同共有。

 

  石某提供2月29日录音一份,证明向某不想出卖房屋,存在违约行为。向某称石某录音内容不完整,双方最终因为户口等问题没有达成共识,故无法证明石某想要证明的内容。

 

  向某提供4月26日双方、中介公司及双方律师谈话录音,证明石某明确表示拒绝交纳相关税费,应按照定金协议承担违约责任。石某对录音真实性认可,但认为录音内容不完整,不能证明向某想要证明内容,故不予认可。

 

  向xx作为向某的证人出庭陈述,称对方条件不合理违法违约,分歧太大谈不拢。石某对证人陈述不认可,反而可以证明向某有意毁约,试图逃避违约责任。

 

  石某提交了从某官网上查询的2018年成交记录证明其陈诉。

 

  三、法院判决

 

  向某于本判决生效后7日内给付石某违约金300000元;

 

  驳回石某的其他诉讼请求;

 

  驳回向某的全部反诉请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。

 

  本案中的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》,系双方真实意思表示,且内容不违反法律法规的强制性规定,是合法有效的。双方均应按协议约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。

 

  向某与石某于2018年2月4日签订的房屋买卖定金协议中明确约定:甲方(即向某)确保所出售之房屋权属无瑕疵,无债权债务纠纷,符合上市交易的条件。但事实上,该争议房屋属于向某与其父向xx共同共有。之后向某之父向xx向某中介公司发出书面信函,明确表示涉案房屋属于其和向某共有产权,不同意向某出售该房屋。至此,向某明显违反了定金协议的约定。此后,根据石某提交的录音证据,可以证实向某要求在原商定的房价款的基础上给予增加,在协商不成的情况下,又以户口不能确定何时迁出、要求石某全款支付购房款等不正当理由阻碍房屋买卖合同的最终签订。导致房屋买卖合同未能订立的原因应当归责于向某。现石某起诉要求向某按照双方约定的违约条款承担违约责任,有合法依据,法院予以支持。

 

  法律规定,因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则;没有约定定金条款,或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的,违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

 

  另外,在本案中,向某表示假设存在违约行为,其认为违约金约定过高,应予降低。对于违约金的具体数额,法院将酌情予以判定。

 

  石某在与向某的协商过程中,确实提及税费按照法律规定办理。但通过字面理解并结合通常的交易习惯,应当理解为此价格为出售方的最终净得款,故石某对合同约定的错误理解,并不当然导致房屋买卖合同无法签订,不能认定其构成违约。向某反诉要求石某承担违约责任,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。

 





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