北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：李某与王某、张某于2015年12月14日签订了《房屋买卖合同期房权益转让协议书》，约定王某、张某将位于北京市海淀区涉诉房屋转让给李某，成交价格为240万元，之后我依约支付了240万元。2017年9月，上述房屋开始办理入住手续，但王某、张某拒不配合我办理入住手续。2018年7月27日，北京市海淀区人民法院作出民事判决书，确认我已经向王某、张某付款600万元，但同时确认上述房屋系回迁安置房，房屋性质尚无法确定，且可能涉及案外人利益，驳回我的全部诉讼请求，现该判决已经生效。基于上述判决，我和王某、张某之间的房屋买卖合同的合同目的已不可能实现，王某、张某对此负有过错。为维护自身合法权益，特诉至法院。
2、被告辩称
王某、张某辩称：同意解除诉争协议书。就我方向李某出售的三套房屋，李某只向我方支付了400万元，就三套房屋我方同意向李某返还房款，但三套房屋的房款只有400万元。李某向我方支付房款是分批支付的，应当分批计算。
二、法院查明
2013年，就海淀区王某甲作为被腾退人签订《某住宅腾退安置补偿协议书》，安置人口包括王某甲、之子王某、之母白某，约定置换安置安置房三套。协议未对房屋性质及产权办理情况进行约定。2014年1月，王某甲去世。张某系王某甲之妻，王某系二人独子。
2015年3月15日，李某与王某、张某签订了《房屋买卖合同期房权益转让协议书》，约定王某、张某将回迁安置房期房权益转让给李某，总房款350万元;王某、张某接到开发商交房通知后二日内通知李某，双方共同验收房屋并办理交接手续，若迟延通知，则按照2000元/天赔偿，超出5天仍未完成通知的义务的视为王某、张某违约……高某、牛某作为见证人在协议中签字。协议末尾，王某书写有“钱款已付清，以后无条件协助过户。2015年3月15日”字样。
同日，李某与王某、张某另签订《房屋买卖合同期房权益转让协议书》一份，约定王某、张某将回迁安置房期房权益转让给李某，总房款230万元;王某、张某接到开发商交房通知后二日内通知李某，双方共同验收房屋并办理交接手续，若迟延通知，则按照2000元/天赔偿，超出5天仍未完成通知的义务的视为王某、张某违约……高某、牛某作为见证人在协议中签字。协议末尾，王某书写有“钱款以付清以后无条件协助过户。2015.3.15”字样。
2015年12月14日，李某与王某、张某再签订《房屋买卖合同期房权益转让协议书》一份，约定王某、张某将回迁安置房期房权益转让给李某，总房款380万元;王某、张某接到开发商交房通知后一日内通知李某，双方共同验收房屋并办理交接手续，若迟延通知，则按照2000元/天赔偿，超出5天仍未完成通知的义务的视为王某、张某违约……高某、牛某、赵某作为见证人在协议中签字。协议末尾，王某书写有“钱款以付清以后无条件协助过户。2015.12.14”字样。
同日，王某、张某出具《声明》一份，《声明》中打印部分的内容包括：“甲方(指王某、张某)因债务问题，把海淀区涉诉房屋腾退安置拆迁房分别以2 300 000元、3500 000元、3 800 000元，共计9 800 000元，卖给乙方李某，双方对此无异议。甲方收到乙方房款后，无条件配合乙方办理各种手续。声明人：”王某、张某在声明人处签字按手印，并附二人身份证号。另，该《声明》空白处，案外人另行手书添加如下内容：“备注：以上三套房屋实际成交总价：6 000 000，其余3 800 000作为约束违约方赔偿守约方的金额。”手写部分无王某、张某签字、按印。
另查，李某自2015年6月起开始分批向王某、张某支付上述三套房屋购房款，2017年3月30日，李某向张某、王某最后一次付款，金额为2万，至此，李某向张某、王某付款600万元。2017年，李某向本院提起诉讼，要求王某、张某将涉诉房屋钥匙，并将房屋交付给李某，要求王某、张某支付违约金12万元，本院经审理后作出民事判决书，认定李某已经实际向王某、张某付款600万元，尚有380万元未予支付，双方亦均无法明确已付钱款指向的具体房屋，加之上述房屋系针对被安置人的回迁安置房屋，房屋性质属性尚无法确认，且可能涉及其他案外人利益，故对李某要求王某、张某领取相应房屋钥匙，并交付房屋、支付违约金的主张，本院不予支持，故判决驳回了李某的全部诉讼请求。上述判决作出后，双方均未上诉，现已生效。
庭审中，双方均无法区分600万元房款对应的房屋。另查明，李某亦就另两套房屋所涉《房屋买卖合同期房权益转让协议书》向本院提起诉讼，要求解除合同，返还购房款140万元、220万元并支付利息。2018年9月14日，李某向本院提出保全申请，申请保全上述房屋，本院于2018年9月21日对上述房屋进行了保全，李某支付保全费5000元。
三、法院判决
1、解除李某与王某、张某于二零一五年十二月十四日签订的《房屋买卖合同期房权益转让协议书》。
2、王某、张某于本判决生效后七日内退还李某购房款人民币二百四十万元，并支付李某利息损失人民币一十六万九千三百二十八元二角二分(以人民币二百四十万为基数，按照中国人民银行同期贷款利息百分之四点三五自二零一七年三月三十日计暂计算至二零一八年十一月十二日)，以上共计人民币二百五十六万九千三百二十八元二角二分。
3、驳回李某的其他诉讼请求。
四、律师点评
二手房律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，王某、张某就涉及的海淀区回迁安置房屋，与李某签订《房屋买卖合同期房权益转让协议书》，因上述房屋系针对被安置人的回迁安置房屋，房屋性质属性尚无法确认，且可能涉及其他案外人利益，故法院判决驳回了李某要求王某、张某交付房屋的诉讼请求，现该判决已生效，李某依据《房屋买卖合同期房权益转让协议书》要求取得上述房屋的合同目的已无法实现，现李某要求解除合同，王某、张某亦同意解除合同，对此不持异议。王某、张某向李某出售的房屋因房屋性质及权属存在瑕疵导致合同目的无法实现，王某、张某应承担违约责任，故李某要求王某、张某支付利息损失，具备事实及法律依据，应依法予以支持。因双方均无法区分600万元房款对应的房屋，故就李某主张的利息损失，应自2017年3月30日李某最后一次付款之日计算利息损失，具体数额由法院核定。
