北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
赵某诉称：二被告系夫妻，曾经与原告是朋友。2004年初，原告申请购买位于某经济适用房。二被告得知后，向原告提出他们夫妻在京几年一直租房住，希望在原告成家前先将房屋借给他们居住，并且愿意垫付购房款及代办手续，一旦原告需要居住，他们就搬走，到时原告把他们垫付的购房款还给他们即可。出于朋友情谊，原告同意了。房屋交付后，二被告带孩子在此居住。2006年原告提出居住，多次与被告协商要求其搬走，将房屋交还原告。二被告以种种理由推拖。原告无奈诉至法院，要求二被告腾退房屋，庭审中，被告拿出伪造的“协议”，称是原告将房屋卖给了他们。最终法院以民事判决书判决二被告在判决生效后三个月内将涉诉房屋腾空并交付给原告。二被告不服上诉，二审法院于2012年12月7日以民事判决书维持原判。按此判决，被告应当在2013年3月7日前将房屋腾空交付给原告。至此，被告占用原告房屋将近9年。这些年，原告不得不租房居住。参考同地段房屋租金，9年的房租不少于27.8万元。同时，二被告瞒着原告用原告名义贷款，使原告以后再贷款买房受到种种限制，并将加大成本，原告的该项损失不低于16.2万元。2012年3月，二被告依据伪造的协议向法院起诉要求原告履行协议，法院以民事判决书认定协议因违法而无效，驳回了他们的诉讼请求，二被告不服上诉，二审法院以民事判决书驳回上诉。2014年，二被告提起诉讼，要求赵某赔偿其购房差价等损失200万元并返还购房款。法院依据对涉案房屋现值的鉴定，以民事判决书判决原告赔偿二被告房屋升值损失110万元，律师费及贷款利息损失1.8万元。原告认为，涉诉房屋本来就是原告的财产，二被告出于使用的目的为原告垫付购房款，但其违反双方的口头约定，为达到非法据为己有的目的，不惜伪造协议。虽然法院认定协议无效，却支持其要求原告赔偿损失的要求，而原告原本支付20余万元的购房款即可取得房产，却由于二被告的原因多支付111.8万元的款项，还丧失了以后购房贷款的优惠，房子还让二被告住了10年多，新房变成了旧房，而原告自己却要租房住。几项损失达到155.8万元。对于前述协议无效，二被告有重大过错，依照合同法第58条的规定，其应当赔偿原告的损失。要求判令：1、二被告赔偿擅自使用原告名义贷款给原告造成的损失95727元，常年占用原告的房屋给原告造成的损失269500元(自2004年8月起至2013年3月)，以上合计365227元;2、诉讼费由被告承担。
2、被告辩称
孙某、王某辩称：1、本案从立案就有问题，本案是一事再理，违背了一事一议的原则。在未生效的民事判决书和后来生效的民事判决书中，清楚的证明其案由与本案案由一致，都是合同纠纷，都是赔偿经济损失。该判决在认定双方各自利益并按照各自过错责任作出了判决，其判决赔偿内容涵盖了原告的诉讼请求。所以我们希望法庭依法裁定驳回原告的起诉。2、在已经生效的民事判决书中，已经经法院认定了双方所签协议的真实性，同时也认定了原告同意被告借其名购房的基本事实。原告在历次诉讼中反复提出同样的问题，是滥用诉权，是对生效判决的不尊重，是浪费司法资源，是违反具体生效的法律文书的行为，希望法庭对原告的行为予以训诫。3、原告诉求让被告赔偿借名购房的损失，可以说空穴来风。原告在此借名购房过程中没有出资，一分钱没花，而白白得到一套房子，何来损失。真正受到损失的是两名被告，原告同意借名购房，又签有协议，现在反悔索赔，不仅仅违背诚实信用原则，而且还有欺诈的嫌疑。希望法庭在裁判时明文指出原告不诚信的行为，并予以批评。4、借名购房产生按揭贷款那是很正常的事情，且按揭贷款也是在原告同意和配合下才能完成。贷款有房产做抵押，且被告已按期全部还清了贷款，没有给原告产生不良信用记录，相反却给原告的信用记录增加了正值，原告非但没有损失反而收益多多。另外，被告早在四年前就已经还清了贷款，原告的主张早已过了诉讼时效，希望法庭就此诉求不予受理或予以驳回。5、原告诉求房租损失更是无稽之谈。首先，租金的诉讼时效为1年，原告起诉时间是2014年7月2日，那么2013年7月2日以前的所谓租金，已过诉讼时效，法庭应不予受理或予以驳回。其次，双方有协议借名买房，被告是依约占用，双方并非租赁关系，更谈不上租金。综上，要求法庭依法裁定驳回原告的起诉。
被告(反诉原告)孙某、王某反诉称：二反诉人系夫妻关系。2004年初经被反诉人和反诉人协商，由反诉人全额出资购买了一套房屋。作为购房实际出资人，无论在哪里买房后出租，每月都会有租金的收益，这些购房资金花在被反诉人这里，也就意味着失去了投资在别处获得租金收益的机会，作为该房屋全额出资人，理应获得这十多年的租金收益，被反诉人理应赔偿反诉人的损失。其中2004年10月至2013年3月租金损失26.95万，2013年3月6日至2014年5月9日租金收益损失5.04万元，2014年5月9日至2014年12月9日租金收益损失2.52万元，以上共计34.51万元。故反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人房屋租金收益损失34.51万元;2、诉讼费用由被反诉人承担。
原告(反诉被告)赵某针对被告(反诉原告)孙某、王某的反诉辩称：不认可反诉原告的事实理由，孙某、王某的损失，在判决书中已确认给予补偿并已实际获得补偿，其反诉请求没有事实根据。
二、法院查明
2004年1月10日，王某代赵某与北京某房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同主要约定由赵某购买涉诉房屋，房款216965元，该房为经济适用住房。
2004年1月14日，孙某和王某与赵某签订一份《协议》。该《协议》主要约定：“孙某和王某以好友赵某的名义购买经济适用房一套(xx新城)。孙某和王某在购买房子时所发生的一切费用和购房风险由孙某和王某自己承担。孙某和王某享有该房的所有权利，在购房后享有随时过户到自己名下的权利。在过户时，赵某愿意无附加条件的提供户口本和身份证帮助孙某和王某进行过户，过户所发生的费用由孙某和王某全额自己承担。今后万一赵某需要购买经济适用房，孙某和王某愿意提供自己的绿卡(或者户口本)帮助赵某(如果赵某需要)，并愿意帮助赵某承担所购买经济适用房后，该房过户到她的名下所发生的过户费。未尽事宜，双方友好协商解决。”在此前的诉讼中，赵某对该《协议》的真实性不予认可，认为该份协议系自己在空白纸上签的名，是委托孙某和王某代其购买涉案房屋所用，协议内容是孙某和王某自行添附形成。
上述《商品房买卖合同》签订后，孙某和王某代赵某按涉案房屋的实测面积支付了购房款218128元，并交纳了住宅维修基金4363元、契税3272元、产权代办费600元、有线电视初装费300元。因孙某和王某需要办理银行按揭贷款，产生律师费375元。
涉案房屋交付后，孙某、王某对房屋进行了装修，装修完毕后入住该房屋居住至2014年5月。2005年10月8日，涉案房屋取得了所有权证书，房屋所有权人登记为赵某。截至2008年1月20日，孙某、王某以赵某名义支付银行贷款利息27980.57元。
2011年，赵某将孙某和王某诉至，要求其二人腾退涉案房屋。审理后于2011年12月1日作出民事判决书，认定：诉争房屋系经济适用房，应由具有购买经济适用房资格的赵某购买，且赵某已取得了涉案房屋的权属证书，表明其已取得了该不动产物权的所有权。赵某有权对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。赵某依据物权请求权要求孙某和王某腾退该房屋，符合相关法律规定，故支持赵某的该项诉讼请求。孙某和王某对上述判决不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年12月7日作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。此后，赵某就上述生效判决向申请执行。2014年5月9日，该腾退房屋案件执行完毕。
2012年3月，孙某和王某将赵某诉至，要求赵某履行《协议》，无条件地协助其二人办理涉案房屋过户手续，后在案件审理过程中变更诉讼请求为在确认协议有效的基础上，要求赵某赔偿因违约所造成的损失107.9万元。作出民事判决书，认定：根据《协议》，可以查明事实为孙某、王某借赵某之名购买经济适用房。经济适用住房的购买者必须具备相应的资格，而孙某和王某在2004年购房之时不具备购买资格，故孙某和王某就该经济适用房签订的《协议》违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。孙某、王某以协议有效为前提要求赵某赔偿因违约所造成损失107.9万元的诉讼请求，于法无据，故不予支持。孙某和王某对上述判决不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年1月，孙某、王某将赵某诉至，要求赵某赔偿因购房无效而给孙某、王某造成的损失150万元;返还购房款218128元、契税3272元、维修基金4363元、产权代办费600元、律师费375元、有线电视初装费300元、贷款利息27980元、装修费94982元，以上合计35万元。后孙某、王某将第一项诉讼请求变更为：判令赵某赔偿因购房无效而给孙某、王某造成的房屋升值损失200万元。该案在审理过程中，赵某提起反诉，反诉请求为判令孙某、王某支付赵某房屋使用费27万元(以每年3万元计算)。孙某和王某向申请对涉案房屋进行房屋市场价值和装修价值评估，装修价值评估的范围为：除可以搬走的家具、家电之外的部分。2013年10月16日，北京市某房地产评估有限责任公司出具评估报告，估价结果为：涉诉房屋在估价时点2013年9月16日的市场价值为191.81万元，房屋装修价值为16275元。孙某和王某为此次评估预付评估费5836元。后作出民事判决书，认定：孙某、王某明知自己没有购房资格，却以借名买房的方式购得经济适用房，对《协议》无效具有过错;赵某作为被借名人，明知孙某、王某没有购房资格，却同意并配合其二人购得经济适用房，对《协议》无效亦具有过错;但孙某、王某出于信赖与赵某确立借名买房关系，并实际出资购买房屋，而赵某起诉要求其二人腾退房屋，致使孙某、王某因信赖利益受损，故其过错程度重于孙某、王某。综上，孙某、王某要求赵某赔偿房屋升值损失的诉讼请求合法有据，予以支持，具体赔偿金额，将根据各方的责任大小及评估报告予以酌定。法院生效判决已判令孙某、王某将涉诉房屋腾退给赵某，赵某亦应将孙某、王某为购买该房屋支出的购房款、相关税费等返还给其二人，并赔偿其二人装修费损失，故对孙某、王某要求赵某返还购房款218128元、契税3272元、维修基金4363元、产权代办费600元、有线电视初装费300元的诉讼请求，予以支持;对孙某、王某要求赵某返还装修费用94982元的诉讼请求，根据评估结果，认定赵某应赔偿孙某、王某装修费损失16275元;对孙某、王某要求赵某返还律师费375元、贷款利息27980.57元的诉讼主张，因此两项支出系孙某、王某在购房时针对自身现实的经济状况，选择以银行贷款方式购买房屋而发生的支出，并非其二人实施购房行为必要的支出，故对此诉讼请求，不予支持;对于赵某要求孙某、王某支付房屋使用费27万元(以每年3万元计算)的反诉诉讼请求，于法无据，故不予支持。据此判决：赵某于本判决生效之日起十日内赔偿孙某、原告王某房屋升值损失一百三十五万元;二、赵某于本判决生效之日起十日内给付孙某、王某购房款二十一万八千一百二十八元、契税三千二百七十二元、维修基金四千三百六十三元、产权代办费六百元、有线电视初装费三百元、装修费损失一万六千二百七十五元(以上各项共计二十四万二千九百三十八元);三、驳回孙某、王某的其他诉讼请求;四、驳回赵某的全部反诉诉讼请求。赵某不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院出具裁定书，裁定撤销民事判决;发回重审。在重审时，孙某、王某撤回起诉。
2014年4月，孙某、王某将赵某诉至，要求赵某赔偿因购房合同无效而给孙某、王某造成的房屋差价损失1918100元(不包括购房款)及精神损失81900元，合计2000000元;要求返还购房款218128元、契税3272元、维修基金4363元、产权代办费600元、有线电视初装费300元、办理贷款律师费375元、贷款利息279800元，支付装修材料费16275元、装修人工费78707元，合计350000元。作出民事判决书，认定：合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价赔偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。孙某、王某明知自己没有购买经济适用住房的资格，通过借用他人名义购买经济适用住房，存在过错，应对《协议》无效的后果承担责任;赵某明知孙某、王某不具备购买经济适用住房的资格，仍同意孙某、王某借用其名义购买经济适用住房，存在过错，对《协议》无效的后果亦应承担责任。孙某、王某为涉案房屋支出的购房款218128元、住宅维修基金4363元、契税3272元、产权代办费600元、有线电视初装费300元，赵某应予以补偿;关于装修费，根据评估报告的意见，装修费为16275元，包括人工费及材料费等，赵某应就孙某、王某的装修添附价值予以补偿，孙某、王某认为16275元仅为装修材料费的意见不予采纳，孙某、王某另行主张装修人工费，没有事实和法律依据，不予支持;关于房屋升值损失，考虑到孙某、王某已对涉案房屋全额出资并进行了装修，且居住多年，赵某签订协议后，又起诉要求孙某、王某腾退房屋等因素，参考评估报告中确定的房屋市场价格，酌情认定赵某赔偿孙某、王某房屋升值损失110万元，孙某、王某的该项诉讼请求中超出110万元的金额部分，不予支持;关于贷款利息及因办理贷款产生的律师费，贷款利息及因办理贷款产生的律师费虽然不是购买涉案房屋发生的必要费用，但属于孙某、王某因《协议》无效所产生的实际损失，故赵某亦应承担一定的赔偿责任，具体金额酌情确定为一万八千元;关于精神损失费，孙某、王某要求赵某赔偿精神损失费，于法无据，不予支持。据此判决：一、本判决生效后十日内，赵某赔偿孙某、王某房屋升值损失一百一十万元;二、本判决生效后十日内，赵某给付孙某、王某购房款二十一万八千一百二十八元、契税三千二百七十二元、维修基金四千三百六十三元、产权代办费六百元、有线电视初装费三百元、装修费一万六千二百七十五元;三、本判决生效后十日内，赵某赔偿孙某、王某贷款利息损失及为办理贷款支出的律师费损失一万八千元;四、驳回孙某、王某的其他诉讼请求。
赵某、孙某、王某均不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院作出民事判决书，认定：孙某和王某购买涉案房屋时不具备购买经济适用住房的购买资格，违背了“京国土房管住【2004】486号”、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《建设部、国家发展和改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)》等文件规定，人民法院已发生法律效力的裁判文书确认，孙某和王某是借赵某之名购买经济适用住房所签订的《协议》无效。该《协议》无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，孙某、王某为涉案房屋支出购房款218128元、装修费16275元(包括人工费及材料费等)，住宅维修基金4363元、契税3272元、产权代办费600元、有线电视初装费300元，贷款利息及因办理贷款产生的律师费，赵某均应予返还和补偿，原审法院判决第二、三项并无不妥，予以支持。关于涉案房屋升值获得利益分配问题。首先，涉案房屋属于经济适用房。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。经济性是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。建设部、国务院房改领导小组、财政部于1994年联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。赵某符合涉案房屋的购买条件，方能购买。涉案房屋是为了保障符合特定条件赵某的居住权。孙某和王某明知在其购买涉案房屋时不具备购买经济适用住房的资格，而进行购买，侵害了赵某的相关权利，应承担该《协议》无效的主要责任。赵某明知孙某和王某不具备购买经济适用住房的资格，仍同意孙某和王某借用其名义购买经济适用住房，存在过错，亦应对《协议》无效的后果承担次要责任。涉案房屋经评估市场价值为191.81万元，依据赵某与孙某、王某的过错责任承担情况及上述查明的事实，酌情确定赵某向孙某和王某赔偿房屋升值损失六十万元。
关于赵某主张的孙某、王某未经其同意使用其名义贷款造成的损失问题。庭审中，孙某、王某主张：当时经过赵某同意、相关的贷款手续赵某是知道的，赵某自己没有去，将身份证交给我方办理的贷款手续;孙某和赵某从1999年就是同事，我们的经济收入都一样，那个时候买房不可能拿出很多钱，买房肯定都是要贷款的，赵某同意给我们身份证是包含贷款这一项的，不贷款就买不了这个房屋。赵某认可将身份证交给了孙某、王某，但是主张给他们身份证是去做买房手续，他们要用我的身份做贷款的话我们应该写协议的;我不知道他们去贷款，大概是在2006年或者2007年春天的时候我才知道贷款的事情。
关于赵某主张的孙某、王某常年占用涉案房屋给赵某造成的损失问题。赵某要求自2004年8月1日开始，计算至2013年3月31日;2004年8月至2005年7月每月房租为1500元;2005年7月至2006年8月，每月房租为1900元;2006年8月至2009年7月，每月房租为2500元;2009年7月至2010年8月，每月房租为2900元;2010年8月至2011年7月，每月房租为3100元;2011年7月至2012年8月，每月房租为3400元;2012年8月至2013年3月，每月房租3700元。孙某、赵某对前述主张不予认可。
庭审中，经询问，双方认可涉案房屋通知入住的时间是2004年9月1日。
庭审中，要求赵某提交关于借款合同等相关材料，赵某提交了中国农业银行金穗借记卡明细对账单、《个人贷款结清证明》、中国农业银行业务凭证，其主张上述借款已经还清。《个人贷款结清证明》的主要内容为：借款人赵某于2013年1月28日与我行签订个人购房担保借款合同，在我行借款19万元，借款人已于2014年6月3日在我行办理上述合同项下贷款结清手续。中国农业银行金穗借记卡明细对账单显示自2013年2月28日起至2014年5月28日止，16个月中每月28日分期扣款为2226.19元，有两次超期扣款。中国农业银行业务凭证显示：提前还款方式为全部结清，还款总额为172035.57元。
以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、民事判决书、等证据在案佐证。
三、法院判决
1、于本判决生效之日起十日内，被告孙某、王某给付原告赵某二十万元。
2、于本判决生效之日起十日内，原告赵某给付被告孙某、王某二十万元。
3、驳回原告赵某的其他诉讼请求。
4、驳回被告孙某、王某的其他反诉请求。
四、律师点评
房地产律师靳双权认为：
根据前述生效判决查明，孙某、王某借赵某之名购买经济适用房。于2011年12月1日判决孙某、王某腾退房屋，北京市第二中级人民法院于2012年12月7日终审判决维持原判，在该判决作出后赵某仍然购买其他房屋，其主张因购买第二套房屋多支付的贷款利息、首付款借款利息、契税、贷款手续费等损失95727元由孙某、王某承担，没有法律依据，不予支持。
孙某和王某明知在其购买涉案房屋时不具备购买经济适用住房的资格，而进行购买，侵害了赵某的相关权利，应承担该《协议》无效的主要责任。关于涉案房屋升值获得利益分配问题。首先，涉案房屋属于经济适用房。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。经济性是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。与本案相关的生效判决已经确定双方当事人借名买卖合同无效，并就腾房问题、孙某、王某房屋升值损失、购房款损失等作出判决，并履行完毕。根据相关法律规定，合同无效，自始无效，应恢复到原始状态。孙某、王某占有使用赵某之房屋没有合法依据，应支付合理的房屋占有使用费;在赵某返还孙某、王某购房款等损失前，同时孙某、王某亦存在为赵某房屋垫付房款而产生的损失问题，赵某亦应支付合理的费用。因此，根据双方的实际情况及相关证据，从公平、合理角度综合考虑，酌情确定孙某、王某给付赵某占用涉案房屋损失20万元，同时，赵某给付孙某、王某垫付房款而产生的损失20万元。
