北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称： 2015年11月21日，我与刘某经中介居间介绍签订了《房屋买卖合同》，合同约定刘某将涉案房屋出售给我，房屋价款为69.5万元，解押前支付25万元(含定金5万元)，网签时支付25.5万元，剩余19万元以贷款形式支付。我向刘某支付定金5万元后，刘某向我交付了房屋，我一直居住至今。2017年2月24日，我收到刘某发送的《告知函》，函件内容为因显失公平要求撤销本案涉诉《房屋买卖合同》。合同签订时，双方均应对合同的履行有比较清楚的预判，刘某提出撤销合同的根本原因在于涉诉房屋价格上涨较多，希望通过撤销合同的手段达到另行出售房屋以获取高价的目的。刘某的行为严重违反了法律规定和合同约定，给我造成巨大损失。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求：1.判令刘某协助我办理涉案房屋的缴税手续并将房屋过户到我名下，刘某应当依照国家机关的要求提供相关材料;2.判令刘某赔偿违约金139000元。
2、被告辩称
1)刘某辩称：不同意张某的诉讼请求：1.涉案房屋属于我和我爱人张某1的共同财产，出售房屋没有经过我爱人的同意，我爱人知道后不同意出售该房屋;2.张某没有按照合同约定完全支付首付款，亦未按照合同约定支付尾款，构成违约，导致合同目的不能实现;3.我出售房屋的目的是另行购房改善居住条件，北京市房屋限购政策出台，我另行购房首付达到60%，导致我无力另行购买房屋，依法构成情势变更;4.合同条款显失公平。
同时，刘某基于上述理由及其已向张某交付房屋的事实，向本院提出反诉请求：1.请求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议;2.请求张某返还涉案房屋;3.请求张某按照每月800元支付房屋占用费、按照每月18元支付有线电视费(从2015年11月21日起至实际返还之日止)。
2)针对刘某的反诉，张某辩称：张某对刘某已经交付房屋的事实表示认可。1.涉案房屋为刘某婚前购买，虽婚后取得房产证，但登记在刘某个人名下，故属于刘某个人财产，刘某有完全的处分权;2.双方签订的买卖合同合法有效，我愿意全款支付剩余房款，合同具备继续履行的条件;3.我已按合同约定履行了支付首付款的义务，刘某迟迟未取得房屋产权证书，起诉前不具备网签的条件，支付尾款的条件亦不成就，故我没有违约，刘某要求解除合同无依据;4.合同不存在情势变更和显失公平的情形，刘某主张撤销合同亦无依据。故对刘某要求解除合同、返还房屋、支付占用费等请求均不同意，在合同继续履行的条件下，有线电视费用同意给付，可在支付尾款时一并支付。
3、第三人述称：
1)张某1述称：我与刘某是夫妻。2012年我出资5万元与刘某共同支付购房首付款，以刘某名义贷款，共同还贷，故涉案房屋为我与刘某的共同财产。2015年刘某将涉案房屋卖给张某，我不知情。张某购房时明知刘某处于结婚状态，涉案房屋为我与刘某的共同财产，在未经我同意的情况下，不构成善意，房屋买卖行为损害了我的权利，我不同意出售该房屋，请求确认张某与刘某签订的房屋买卖合同无效。
2)针对张某1的诉讼请求，张某辩称，刘某购买涉案房屋时尚未与张某1结婚，婚后共同还款不能证明涉案房屋是共同财产，一方婚前购买的房产，即使在婚后夫妻共同还款，张某1只能得到出售房屋的相应收益，涉案房屋为刘某个人财产，因此不同意张某1的诉讼请求。
3)刘某同意张某1的诉讼请求。
二、法院查明
2015年11月21日，刘某(出卖人，甲方)与张某(买受人，乙方)签订《房屋买卖合同》，该合同约定刘某将涉案房屋出售给张某。双方在“第五条成交价格、付款方式及资金划转方式”中约定：(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币69.5万元，买受人在签订本合同的同时支付定金人民币5万元，(不高于成交价格的20%)……(三)房款交付：1.房款由买卖双方直接支付：(2)买受人需要贷款的，支付的首付款为50.5万元，拟贷款金为19万元，支付首付款的时间或条件为①首付款25万在甲方解押前一天②网签当天给25.5万，剩余款项由买受人申请贷款……(四)关于贷款的约定：买受人向【商贷银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期×(约定日期或条件)。贷款期限为×(约定期限或指定日期)。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：(2)买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各种费用由买受人自行负担……第六条房屋的交付约定：出卖人应当在首付款25万元给予当天前将该房屋交付给买受人……第七条房屋权属转移(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起批贷后5个工作日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;(四)签订本合同时，买受人应当确认已经具备北京市购房资格，或于本合同约定的过户日期/条件达成时能够取得购房资格。第十一条合同的解除及违约责任(一)出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，(违约责任为房屋总价款的20%)，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的;5.因共有人不同意出售房屋、房屋所预期人拒绝认可售房委托关系的……(二)买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失(违约责任为房屋总价款的20%)，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的……双方签订合同时，刘某出具了一份《承诺配偶同意声明》，内容为：现本人的配偶同意将其名下涉案房屋出售。特此声明：本人对以上事项予以承诺配偶同意并承担一切法律责任，如查出有不实情况，本人愿按相关规定承担由此造成的一切法律责任。合同签订当日，双方另外签订补充协议一份，约定：1.甲乙双方明确知道此房屋房本正在办理当中，买卖房屋中有风险;2.开发商通知甲方刘某办理房本，甲方必须积极配合开发商办理房本;3.因此房屋有贷款未还清，解押款由乙方首付款支付，此款只做甲方提前还款使用;4.房本下来甲方应在60天内为乙方做过户手续，甲乙双方必须积极配合做过户手续。合同签订当日，张某给付刘某定金5万元，刘某将涉案房屋交付给张某。2015年11月29日，张某给付刘某首付款20万元，2015年11月30日，刘某办理了涉案房屋的解押手续。
2017年2月24日，刘某向张某发送告知函，称“你仅付25万元入住，尚欠房款44.5万元不付达近15个月之久，即(既)不付款，也不网签，显失公平原则，特向你致函如下：一、撤销2015年11月21日签订的《房屋买卖合同》;二、自你收到此函之日起5日内腾退涉案房屋;三、自你占用该房之日起至腾该房之日止，按每月800元支付占用费;四、如你不自觉履行，我将以诉讼方式主张权利。由此所产生的案件受理费、律师费等均由你承担;五、此函以特快专递方式送达你一份，你或者你近亲属签收后即生效，留一份备案”。张某表示收到该函，但不认可其效力，同时据此要求刘某承担违约责任。
另查明，2012年5月23日，刘某与某公司签订《商品房预售合同》，约定刘某购买涉案房屋，房屋总价款387872元。刘某于合同签订当日支付首付款117872元，余款27万元以公积金贷款方式支付。刘某与张某1于2013年10月28日登记结婚。张某1主张其在刘某购买涉案房屋时曾出资5万元，但其提供的证据不足以证明该主张。刘某贷款27万元于2013年1月30日发放，截至2015年11月30日贷款还清，共还贷29期，其中有21期在刘某与张某1结婚后偿还。2017年3月24日，某公司为刘某办理完毕产权证书，产权登记证记载涉案房屋为刘某单独所有，2017年5月5日，张某申请购买存量住宅初步核验通过。2017年5月22日，张某向本院提存了购买涉案房屋的尾款445000元。
三、法院判决
1、被告(反诉原告)刘某于本判决生效之日起三十日内协助原告(反诉被告)张某办理涉案房屋的过户登记手续，将该房屋过户到张某名下;
2、驳回原告(反诉被告)张某的其它诉讼请求;
3、驳回被告(反诉原告)刘某的反诉请求;
4、驳回第三人张某1的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案涉及四个争议焦点：
1、涉案房屋是否为刘某与张某1的共同财产
首先，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权登记即具有公示效力。本案中，涉案房屋最终登记在刘某个人名下，从形式上表彰该房屋为刘某个人所有。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条的规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”。本案中，涉案房屋为刘某婚前以个人名义签订买卖合同，以个人财产支付首付款，并以个人名义在银行贷款，银行放款时间亦在婚前，虽然有21期贷款还款行为发生在张某1与刘某结婚后，但依据上述规定，应当认定该房屋系刘某的个人财产。
2、张某与刘某签订的《房屋买卖合同》是否有效
涉案房屋系刘某个人财产，刘某对该房屋具有完全的处分权。刘某与张某签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。故对张某1要求确认合同无效的请求，法院不予支持。在本案审理过程中，刘某多次提出该合同显失公平，但未能提供证据证明其出卖房屋的意思表示有受欺诈、胁迫或重大误解等情形，且刘某作为一个完全行为能力人，在签订合同时，应当对签订合同可能面临的风险和预期收益等有合理的预见，其主张的显失公平无依据，本院不予支持。
3、刘某主张解除合同是否成立
1.合同应否因违约解除
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则全面履行自己的义务。双方在合同中约定，首付款分两笔支付，涉案房屋解押前支付25万元，网签时支付25.5万元，贷款19万元，三笔款项相加刚好是总房款69.5万元。由此可以推出定金5万元应包含在首付款里面。在实际履行过程中，张某于签订协议当天支付定金5万，2015年11月29日支付20万，2015年11月30日刘某办理解押手续，张某于2015年11月30日之前足额支付了25万元，张某已按合同约定履行了解押前的付款义务;而且，从刘某办理解押手续的行为来看，刘某当时对张某已履行完毕解押前的付款义务是认可的。刘某主张定金5万元应冲抵在网签时支付的款项中，因双方没有特别约定，本院对该意见不予采纳;双方约定的另外一笔首付款于网签时支付，因出卖人直至本案诉讼时才取得房屋产权证书，之前不具备网签的条件，故张某履行该付款义务的条件未成就，对刘某据此主张张某逾期支付首付款构成违约的意见，法院不予采纳。按照双方约定，张某以向商贷银行申办抵押贷款的方式支付19万元，按照现在通行的交易惯例，二手房买卖合同网签并完成过户后，买受人以交易房屋作抵押申请贷款，本案中，因起诉前刘某未取得房屋产权证书，不具备网签的条件，贷款的条件亦未成就，刘某主张张某应当以其他财产申办抵押贷款支付尾款，不符合交易惯例，故对刘某主张张某迟延贷款构成违约的意见，本院亦不予采纳。综上，刘某以张某违约为由要求解除合同的请求，无依据，法院不予支持。
2.刘某主张的合同目的不能实现是否成立
刘某以张某未支付相应款项，导致其不能实现换房以改善居住条件的合同目的，请求解除合同，本院认为，出卖房屋，取得房屋转让价款，系出卖人订立买卖合同的目的，刘某主张的换房以改善居住条件系刘某的主观目的，不依赖于买卖合同而存在，非法律上房屋买卖合同的目的，故该主张无依据，本院对该意见不予采纳。
4、刘某称北京市限购政策出台导致其失去购房能力，构成情势变更是否成立
刘某以张某未支付购房尾款，导致因限购政策出台后，其若要另外购房却无力支付60%以上的首付款为由，要求适用情势变更原则解除合同，本院认为，所谓“情势变更”是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或丧失，如继续维持合同会显失公平，而允许变更合同内容或解除合同的原则。适用“情势变更”原则必须为本合同的客观事实发生变化，不适宜继续履行合同，本案中，虽然限购政策出台，但张某依然具备购房资格，故本案不符合情势变更原则的构成要件，对刘某的该意见，本院亦不予采纳。
综上，刘某要求解除合同的上述理由均不成立，对其反诉要求解除合同、要求张某返还房屋的反诉请求，法院不予支持。张某依据双方的买卖合同经刘某交付占有房屋，系有权占有，刘某要求张某支付占用费的请求，无依据，本院不予支持。刘某要求张某支付有线电视费，虽然张某同意在继续履行的基础上给付，但刘某未向本院提供相关票据，法院不予支持，双方可就该争议另行解决。
5、该买卖合同能否继续履行
本案中，基于以下四项理由合同具备继续履行的条件：1.刘某已取得了涉案房屋的产权证书;2.张某通过了购房资格的审核;3.张某已经将购房尾款提存到本院;4.双方约定的过户期限届满，故对张某要求刘某继续履行合同，协助其办理过户手续的请求，法院予以支持。张某以刘某发送的告知函无正当理由要求撤销合同，属合同第十一条(一)款第4项“拒绝履行本合同”的行为构成违约，要求刘某承担违约责任，法院认为，刘某发送告知函的基础系对合同效力及对张某未支付尾款行为的认识错误，并非主观上故意不履行合同，故对张某要求刘某依据合同第十一条(一)款承担违约责任的请求，法院不予支持。
