北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告张某诉称：1.判令某单位向张某赔偿经济损失2056183.68元;2.判令某单位承担李某诉张某房屋买卖合同纠纷一案诉讼费34875元;3.判令某单位承担张某的律师费80000元;4.诉讼费由某单位承担。
二、被告辩称
被告某单位辩称：1.从某单位提供的供暖费发票可知，张某在公房上市交易出售给李某前交纳的供暖费是按照房屋使用面积22.3平方米交纳的。结合一般社会经验可知，交费人不可能在不清楚房屋面积情况下交纳供暖费。所以，可以认定，此时张某知道房屋面积非产权证记载的44.86平方米。2.案涉房屋自张某承租使用至今，房屋面积未发生过变化。某单位不具备专业测绘能力，在与张某签订出售协议前，特向测绘一所提出申请，委托测绘一所对案涉房屋面积进行测量，根据测绘结果签订协议。直至本案发生后，某单位才发现测绘结果与实际情况不符。张某在购买案涉房屋前是承租人，对房屋的间数、大小是知悉的。某单位将案涉房屋以远低于市场价格出售给张某本身就是福利政策，某单位没有多收取10多平方米的必要。张某只能购买其已实际承租的案涉房屋，该房屋本身就是一居室。张某与李某之间的二手房买卖与本案所涉政策性分房有根本性区别，且与本案无关。3.某单位签订协议时没有过错，所以张某要求某单位赔偿没有依据。
二、审理查明
2006年，某单位(甲方)与张某(乙方)签订《某单位出售公有住宅楼房协议书》，约定某单位、张某根据中共中央直属机关房改发(2006)23号文《关于某单位行政管理处2006年向职工出售公有住宅楼房实施方案的批复》，就下列房屋的买卖订立本契约。甲方将坐落在西城区案涉房屋，总建筑面积44.86平方米出售给乙方，售价为每建筑平方米1560元。经计算，实际房价为33012.62元。乙方应交纳公共维修基金1399.63元。张某向某单位交纳上述款项后。2006年11月16日，案涉房屋产权登记至张某名下，建筑面积登记为44.86平方米、使用面积为32.44平方米。
2015年11月4日，张某与案外人李某签订房屋买卖合同，按建筑面积44.86平方米将案涉房屋售予李某，总价款556万元。2016年1月13日，案涉房屋过户至李某名下，建筑面积登记为44.86平方米、使用面积为32.44平方米。
2016年6月6日，李某获得案涉房屋重新测绘结果显示，案涉房屋建筑面积为28.27平方米、使用面积19.99平方米。2016年11月26日，李某取得新的房屋所有权证，按测绘结果更正了上述不动产登记内容。上述房屋面积测绘均由测绘一所实施。
此后，李某以房屋买卖合同纠纷为由起诉张某，要求张某返还房款2056187.93元，并承担诉讼费。张某不同意李某的全部诉讼请求。最终法院判令张某向李某返还房款2056183.68元。
诉讼中，某单位提交了职工住房通知单、大地物业函件、中直机关公有住宅租赁合同、2000年房改售房申请表、换房申请、张某留言、2005年房改售房申请表、张某说明、房屋登记表、所有权转移登记表、售房协议、供暖费发票、房屋上市申请。其中，大地物业函件显示，2000年3月该单位向某单位出具文件，案涉房屋。张某留言显示，2005年6月，张某向某单位出具书面文件，表示领取案涉房屋购房表的情况。2005年房改售房申请表显示，2005年6月表格显示案涉房屋建筑面积29.32平方米、使用面积22平方米。房屋登记表显示，测绘日期为2005年9月11日，案涉房屋建筑面积为44.86平方米。供暖费发票显示，2015年7月23日，案涉房屋按22.3平方米标准交纳了2014年至2015年供暖费535.2元。房屋上市申请显示，2015年7月，张某向某单位提交书面申请，表示其要将2006年3月从某单位处购买的案涉房屋上市出售。
针对某单位出示的上述证据，张某表示，大地物业函件的真实性认可，但与本案无关。某单位明知房屋面积不足仍租给张某，后又卖给张某，存在故意。不认可换房申请的证明目的。对2005年房改售房申请表的真实性不认可，对张某留言、说明、房屋上市申请的真实性均认可。房屋登记表、所有权转移登记表、售房协议均显示，案涉房屋建筑面积应为44.86平方米。供暖费发票的证据来源不清楚。张某可以提交供暖费收据。收据显示，2015年9月，张某交纳了2006年至2014年期间(8年)供暖费4281.6元(经核算，每年供暖费标准为4281.68=535.2=24元*22.3平方米)。
另查，某单位提出，所有手续中体现分给张某的就是一间房，张某本次主张已过诉讼时效，自2006年3月25日就应开始起算诉讼时效。张某对此不予认可。
关于律师费损失。张某提交了委托代理协议、发票。该部分证据显示，张某因其与李某的纠纷聘请律师，支付律师费的情况。某单位表示该部分证据与本案无关。
四、法院判决
北京市西城区人民法院经审理判决如下：
一、判决生效之日起三日内，中共中央直属机关事务管理局向张某支付二万五千八百八十元四角;
二、驳回张某的其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
根据物权法相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据该规定，不动产登记虽以不动产权证登记为准，但如果有证据证明不动产权登记与实际情况不符的，不以不动产登记为准。
根据某单位提供的大地物业公司函件、2000年与汪某所签公房租赁合同、2000年房改住房申请表、2005年换房申请显示内容可知，案涉房屋在张某由单位安排入住前，即已实际为一套一居室，而非两居室。结合经李某申请重新测绘的测绘表、平面图、案涉房屋所在楼层三套房屋的位置关系、房屋现状可知，张某入住时案涉房屋实际状况即为一套一居室，建筑面积28.27平方米，使用面积19.99平方米，而非2005年9月测绘表显示的建筑面积44.86平方米。案涉房屋2006年11月登记至张某名下、2016年1月登记至李某名下显示的44.86平方米，均与房屋实际面积不符，属产权登记错误。在房屋实际状况与当时测绘数据不一致的情况下，2006年签订售房协议时，张某、某单位仍按与实际情况已不符的测绘数据，约定购买公房面积为44.86平方米。此种情况，属行为人因对标的物的规格、数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失，可以认定为重大误解的情形。根据合同法相关规定，当事人本可以行使撤销权纠正上述问题。但2006年签订售房协议、完成过户情况下，当事人五年内未行使撤销权，撤销权已归于消灭。因此，双方所签售房协议依法有效，对双方均有约束力。
根据协议约定，某单位向张某交付的房屋建筑面积应为44.86平方米，但案涉房屋建筑面积实际为28.27平方米，张某按44.86平方米支付房款情况下，某单位存在履行合同义务不符合约定的情形，属违约，应承担违约责任。
关于张某主张的违约损失具体数额问题。可以认为张某主张的损失数额依据不足，不予支持，理由如下：
首先，根据2015年7月供暖费发票、2006年至2014年供暖费收据情况可知，2015年张某在公房上市交易出售给李某前，按使用面积22.3平方米交纳了供暖费(按1.333系数核算建筑面积为33.65平方米)，结合一般社会经验可知，交费人不可能在不清楚房屋面积情况下交纳供暖费。所以，可以认定至少在此时，张某知道案涉房屋建筑面积并非产权证记载的44.86平方米。但其仍按44.86平方米将房屋售予李某，存在不诚信的情形。其次，法院审理张某、李某房屋买卖合同案件时，根据房屋实际面积与合同约定面积严重不符的情况，判决张某退还相应房款，并无不妥。如上所述，自张某开始承租房屋时，案涉房屋即为现状。承租、买卖的案涉房屋实际一直为建筑面积28.27平方米、使用面积19.99平方米，张某未因房屋面积变化遭受损失。第三，张某、某单位所签售房协议属成本价出售公房的协议，此种协议带有福利分房性质，不同普通公开市场的商品房买卖。张某要求按照其与李某之间存量房买卖合同确定其损失，依据不足。
售房协议约定房屋面积与实际面积差额对应的房款，某单位应退还张某。
关于张某与李某案件的诉讼费、律师费。张某明知房屋登记面积错误情况下，在李某主张退还房款时，坚决不同意退款遂形成诉讼，应当依法判令其承担诉讼费。张某主张该部分律师费、诉讼费系其损失的意见，不应支持。
