王女士与李先生为夫妻，被告李先生在2007年6月20日未征得原告王女士同意，擅自将夫妻二人婚后共同共有的一套房屋出售给被告乔先生，二被告签订了房屋交易协议书，乔先生支付了全部房款。王女士认为被告乔先生明知该房屋是王女士与李先生夫妻共有财产仍与李先生签订交易协议，侵害了王女士的合法权益，故诉至法院，要求确认二被告于2007年6月20日签订的房屋交易协议书无效，被告乔先生返还房屋，被告承担诉讼费。
由于诉争房屋是回迁房，协议签订后，李先生将该房屋及回迁安置手续交付给乔先生，乔先生在该房屋居住使用至今。因客观原因涉案房屋直到2015年才能办理房产证照，故二被告未能办理房屋过户手续。乔先生认为该房屋已交付使用8年，王女士诉讼请求早已超过2年的诉讼时效，不受法律保护。王女士不但知道李先生出售房屋，而且还积极参与处分该房屋， 8年前出售该房屋的价格是8万元，现如今房屋价格上涨很多，王女士因利益驱使恶意进行诉讼，应不受法律保护。
法院经审理判决驳回王女士的诉讼请求。
律师点评：
本案属于二手房买卖过程中比较常见的一种纠纷类型，出卖人以共有人对处分行为不知情为由，意图达到收回房屋的目的。结合本案的具体情况，本案的争议焦点：一、李先生与乔先生签订的房屋交易协议书是否合法有效；二、李先生将涉案房屋出售给乔先生，王女士对此是否知情；三、被告乔先生购买涉案房屋是否是善意；四、本案是否超过诉讼时效。
一、关于李先生与乔先生签订的房屋交易协议书是否合法有效的问题。
李先生与乔先生签订的房屋交易协议书是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。王女士虽称李先生未经其同意擅自出卖夫妻共有房屋，该买卖协议无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案如按王女士所述，李先生未经共有人同意擅自出卖共有房屋，系李先生无权处分，但并不影响李先生与乔先生签订房屋交易协议的效力，该协议仍为有效协议。因此，王女士要求确认该交易协议书无效的请求，法院不予支持。
二、关于李先生将涉案房屋出售给乔先生，王女士对此是否知情的问题。
首先，王女士主张李先生未征得其同意擅自出售共有房屋与事实不符。王女士与李先生系夫妻关系，李先生称在出卖该房屋前，二人一直在涉案房屋中居住。按照一般的房屋交易习惯，购房人在购买房屋时需到房屋看房、商谈价格、签订协议、收取购房款、交付房屋，李先生在出卖涉案房屋时，其与王女士一直在一起共同生活，而王女士却称对整个卖房过程毫不知情，明显不符合常理。而且李先生于2007年出卖该房屋后，被告乔先生已在该房屋居住使用8年，在此期间王女士未向被告乔先生主张权利，这也进一步印证了王女士对出卖涉案房屋是知情并且认可的。
其次，2015年3月4日，涉案房屋办理产权证照登记产权人为李先生，共有情况为单独所有，这与李先生卖房时动迁安置手续体现的权利人相一致。而2015年3月16日王女士向房产部门提出申请将涉案房屋变更为王女士与李先生共同共有，王女士此举有规避法律之嫌。综上，王女士主张其不知情，李先生未征得其同意擅自出卖涉案房屋不能成立。
三、关于被告乔先生购买涉案房屋是否是善意的问题。
根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
被告乔先生购买涉案房屋时，李先生提供的房屋回迁安置手续上仅体现被回迁人为李先生。被告乔先生作为交易相对人，其基于对回迁安置手续的信赖与李先生签订房屋交易协议书，依据我国《物权法》的相关规定，乔先生在购买房屋时是善意的，且以合理价款购买了涉案房屋，已经按照合同约定支付了房屋价款，而且涉案房屋已交付给乔先生居住使用8年，在购房时也已经尽到了解物权公示的相关注意义务。因此，乔先生属于善意第三人，其合法权益应受到法律的保护。
四、关于诉讼时效的问题。
诉讼时效的客体为债权请求权，王女士诉讼请求要求返还房屋属于物权请求权，而物权请求权是一种支配权、对世权，因此不适用诉讼时效的规定，故法院对被告乔先生提出的本案已过诉讼时效的主张不予支持。
在二手房交易过程中，往往会出现很多房屋涉及共有人的情况，因为房屋价格的波动，有部分出卖人在房屋卖出之后又以未经共有权人同意为由，要求确认买卖合同无效。在司法实践中，虽然对于无效合同的认定有严格的标准，但在此笔者特别提醒广大读者，在购房时一定要认真审核房产证，同时了解购买的房屋是否有共有人，共有人是否同意出售。如果共有人同意出售最好是以书面的形式固定下来，以免今后发生不必要的纠纷。
