案情介绍：
2011年8月19日，原告徐某与被告北京xx地产有限公司签订了《北京市内销商品房预售契约》，由原告购买被告位于北京市朝阳区建国路xx号住房一套，房价款合计为2736096元，被告交付房屋的日期为2012年12月31日，双方在合同中未就该房屋内的管道铺设问题做出明确约定。
合同签订后，原告按约向被告履行了支付房款的义务。房屋交付前，被告与2012年9月25日向原告发出书面通知，称由于您的房屋中有管道通过(暖气管等），故在装修时进行了局部处理，居部吊顶较低，但不会影响您居室的使用和美观。”原告于2012年10月9日致函被告，表示“本户内不得有任何非本户管道通过，如公司已进行公共通过管道安装，请立即予以拆除。”后被告于2012年11月30日向原告交付了涉诉房屋，房屋内有管道通过，房内局部进行了全属扣顶吊顶。
2013年，原告决定起诉被告要求拆除涉诉房屋内的管道，我了解了案情以后，告知原告因该管道系由多家业主公用，拆除该管道将损害其他业主的利益，法院是不会支持该诉请，最后，原告认可了我的观点，后，我方到法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，给付违约金156280元;如不能认定被告违约，要求被告对因房屋中添设管道致使房屋价值贬损的部分进行补偿。
庭审中，我方向法院提出申请，要求进行就涉诉房屋内铺设管道是否影响房屋价格进行评估，法院出具了委托函，委托北京市价格认证中心进行评估，该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2%。
被告以原告的诉讼已过时效为抗辩理由，要求法院驳回我方诉请。
审理情况：
法院经审理认为，订约双方当事人应当以诚实信用为原则订立合同.对于我方房屋内是否铺设管道问题，双方虽在合同中未作约定，但因涉及我方切身利益，被告应在售房前如实告知。现被告未履行如实告知义务，应承担过失赔偿责任：至于赔偿数额的具体计算方法，将参考北京市价格认证中心出具的意见酌定。因原告自争议发生后，主张权利未间断，故被告的抗辩不能成立。最后法院判决被告北京xx地产有限公司赔偿给我方当事人人民币106800元。
评析意见:
本案的处理中涉及两个主要问题：一是在合同有效成立情况下，是否存在缔约过失责任制度的适用，即缔约过失责任制度的适用范围问题。二是在缔约过失责任制度中，信赖利益赔偿的具体范围。其中第一个问题尤为关键，是合同法上需要明确的理论问题，也是当前审判实践中急需解决的问题。
(—)、关于締约过失责任制度的适用范围问题
通说认为，缔约过失责任是指缔约人在订立合同过程中违反相互之间负有的协力、保护、通知及其他依诚实信用原则和交易惯例所要求的义务，给对方造成损失而应承担的赔偿责任。按此理解，缔约过失责任制度只适用于因当事人的过错导致合同未成立、被撤销或无效的情况，在合同有效成立的情况下，则不能适用缔约过失责任而只能适用违约责任制度解决。但在此案中，这种一般理解并不能解决问题。首先，被告违反的告知义务从类型上属于先合同义务，而非合同约定义务，故无法适用违约责任制度解决。其次，从合同效力上看，在原告未要求撤销或者变吏合同的情况下，合同有效成立;退一步讲，即使原告要求撤销合同，考虑到被告是出于过失未履行告知义务，在此案中也应采用变更合同的救济措施，此时合同亦有效成立;再退一步讲，即使可以适用合同撤销制度，如果当事人在1年的撤销权行使期限内没有行使，此时合同仍然有效成立。在此案中，对于当事人的法律救济陷入了两难境地，这种情况表明对缔约过失责任的一般理解存在不完善之处。
(二)缔约过失责任的赔偿范围
通说认为，的赔偿范围限于信赖利益损失。对于何谓信賴利益,理论上 存在不同的理解。一般认为，信赖利益是指一方当事人基于对另一方允诺的信赖而改变了自己的经济地位,当另一方违背其诺言时，为使信赖方恢复到原有的经济地位而赋予该方的权益。按照这种理解，信赖利益的损失是指因缔约人违反先合同义务中，致使相对人多支出的交易成本或者造成相对人的损失。当然信赖利益损失不应无限扩大，以不超过履行利益为限。
如前所述，在合同有效成立的情况下亦存在适用缔约过失责任的可能。信赖利益中的信赖，应当是对缔约相对人的缔约行为的信赖，而非对合同的信赖，合同的成立生效只是被信赖的缔约行为的结果，而不应作为确定信赖利益的前提。一般情况下，合同有效成立后，信赖利益会从合同的履行中得到补偿，因此不产生信赖利益的赔偿。但在某些情况下，因缔约一方过失致使相对方额外增加交易费用和成本，即使合同有效成立,对于这些本不需要支付的额外增加的费用和成本仍可请求信赖利益的赔偿。此时的信赖利益不仅包括各种费用的支出，而且包括缔约人因信赖而额外支出的交易费用。
本案中，对于原告房屋内是否铺设管道问题，被告应在售房前如实告知而未如实告知，虽未达到合同不成立、无效或可撤销的程度，但也违反了先合同义务，应承担过失赔偿责任。赔偿数额应为按照市场值徐某多支出的房屋价款。
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