北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某岚向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告将位于北京市西城区一号的房屋产权变更登记到原告名下；2．被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：张父与张母系夫妻关系，二人共生育子女五人，分别为长女即本案原告张某岚、长子即本案被告张某杰、次子张某全（已去世，被告张某苒为其独生女）、三子即本案被告张某金、四子即本案被告张某银。1998年11月，张母去世，2005年7月，张父去世。张父与张母生前承租位于北京市西城区一号房屋一套（以下简称诉争房屋），该房屋系拆迁分得，因拆迁时原告之子周某亮与张父、张母共同居住且户口在被拆迁房屋内，周某亮也是诉争房屋被安置人。2003年7月诉争房屋可以购买产权，因张父与张母生前工资较低且张母是久病去世家中并无积蓄，张父要原告购买房屋并登记到原告名下。由于当时购房政策只能以公房承租人的名义购买，原告只能于2003年8月26日以张父的名义购买了房屋。
为了交代清楚该房屋的实际权属，2003年8月29日，张父出具书面说明。2004年3月15日，该房屋产权正式登记在张父名下。2005年7月张父突然过世，导致诉争房屋一直登记在张父名下。2019年被告提起继承诉讼，要求继承分割登记在张父名下，实际产权属于原告的诉争房屋，为维护原告权益，特诉至贵院，恳请法院查清事实，支持原告的诉讼请求。
被告辩称
张某杰等四人辩称，不同意原告的诉讼请求，原告没有证据证明原告与张父之间存在借名登记的约定，而且原告在继承案件中已经认可涉案房屋属于遗产。一、原告并未提供其向在张某杰等人起诉张某岚的继承案件中，张某岚认可涉案房屋登记在父亲张父名下属于张父的个人财产，应该由张某岚继承，那现在又提起诉讼主张涉案房屋归其所有，只是以张父的名义进行了购买而已，前后陈述是明显矛盾的，原告对此应该承担不利后果，而且涉案房屋本来就是拆迁安置的房改售房，父亲张父是房改售房的购房人，房屋产权也是登记在张父名下。当时购房时还使用了配偶张母的工龄，所以房屋属于张父与张母的遗产。
原告在本案中主张其与张父存在借名买房关系的依据是2003年8月29日张父书写了一份字条，关于该份字条的真实性，被告是不予认可的。因此原告如果想依据此字条来证明他的主张，必须举证证明该字条的真实性。关于这份字条的性质，原告在继承案件主张系遗嘱，在本案中又主张是书面说明，原告此做法目的是很明显的。企图绕过举证责任分配达到字条系真实的目的。二、原告提供的证据无法证明其对涉案房屋的购买存在出资关系，原告并未提供其向张父或西城区房屋土地管理局付购房款、公共维修基金。而父亲张父与母亲张母在生前是都有正式工作的收入，也是比较稳定的，退休之后也有退休金，而且4个被告作为4个儿子，也时常会给父母钱，所以说张父与张母在生前是完全有能力来支付房改售房的购房款。三、涉案房屋是房改房，房改房在购买时是需要考虑购房人及其配偶的工龄职务职称等各种因素，但这些因素原告既不享有，也与原告没有任何关系。涉案房屋一直由原被告的父母张父、张母来居住，原告后来在此居住，是父母收留了她，所以她才与父母居住在一起，那父母去世之后，被告考虑到原告当时的一个困难的情况没有要求其搬离，但原告现在却理所当然地认为房屋就归其所有，被告对此不能接受，另外也正是因为原告与父母住在一起，所以原告是有利用这个优势去掌握涉案房屋的购房资料，房屋所有权证书，所以原告现在拿出这些房屋所有权证书、购房资料用来证明她对涉案房屋享有所有权是不能成立的。综上，我们认为原告的证据无法证明其与张父之间存在借名买房的事实，所以恳请法院依法驳回其诉讼请求。
法院查明
张父与张母系夫妻关系，二人育有五个子女，分别是女儿张某岚、长子张某杰、次子张某全、三子张某金、四子张某银。张母于1998年死亡，张某金于2003年死亡，张父于2005年死亡。张某苒系张某金之女。
北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）原系张父承租的公房。2003年，北京市西城区房屋土地管理中心（甲方）与张父（乙方）签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》合计46665．77元。该协议书上乙方处有张父的人名章和张父的签字。审理中，张某岚主张协议书上张父的签字系其所代签，张父的人名章也是其所加盖。根据房屋档案中的《单位出售公有住房房价计算表》记载，购买诉争房屋使用了张父与张母的工龄优惠，其中张父工龄22年，张母工龄16年。
2004年3月15日，张父取得了诉争房屋的所有权证书。
审理中，张某岚主张其与张父存在借名买房合同关系，为此，张某岚向本院提交了以下证据予以证明：
一、2003年8月29日张父书写的书面文件，内容为：“我女儿侍候我们夫妇二人十年了照顾得周到很好所以我住的二居室给她住现在她又出钱买下了房今后属于她别人不能争。”该书面文件上有张父的签字和人名章。
张某杰等四人对该书面文件的真实性不予认可。张某岚为证明该书面文件的真实性，申请对张父签字和人名章进行司法鉴定。鉴定意见：1、检材字迹与样本字迹1至样本字迹10是同一人书写。2、无法判断检材印文与样本印文1、样本印文2是否同一枚印章盖印形成。双方对于鉴定意见均予以认可，但张某杰等四人主张鉴定结论只能证明张父签名的真实性，无法证明内容的真实性。
二、房屋所有权证、《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》、购房收据原件。
张某杰等四人对该证据的真实性予以认可，但主张张某岚与张父共同居住，故张某岚可以很容易掌握上述资料。
三、银行汇款凭证，显示2003年7月7日，周某给张某岚汇款143250元，备注为购房。张某岚主张周某系其丈夫，当时要购买诉争房屋，周某将房屋出售款连同二人积蓄一起汇给了其本人。
张某杰等四人主张该证据只是张某岚夫妻之间的转款，不能证明系诉争房屋的出资款。
关于诉争房屋的居住情况，张某岚主张自1994年至今，其一直在诉争房屋居住。张某杰等四人主张张某岚1997年回到北京，没有地方居住，所以才与父母一起在诉争房屋居住，父母去世后，考虑到张某岚的家庭困难情况才没有要求张某岚搬离。
关于为何张父在世时未办理过户的原因，张某岚主张张父说要办过户，但张某银经常因为此事找张父闹，其担心张父被气死，就没有办过户。
另查，张某杰等四人曾在本院起诉张某岚法定继承纠纷，该案审理中，张某岚提交了2003年8月29日张父书写的书面文件，并主张该份文件为张父的遗嘱。张某岚在该案中主张诉争房屋为张父的个人房产，根据张父的遗嘱应由其全部继承。2020年9月28日，本院以该案的审理需等待本案的审理结果，而本案尚未审结为由，驳回了张某杰等四人的起诉。
裁判结果
本判决生效之日起十五日内，张某杰、张某苒、张某金、张某银协助张某岚办理北京市西城区一号房屋的所有权过户手续，将房屋所有权变更登记至张某岚名下。
房产律师点评
张某岚主张其与张父之间就诉争房屋存在借名买房合同关系，应当承担举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条规定：“私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。”张某岚提交的2003年8月29日的书面文件上张父的签字经司法鉴定系张父本人所签，应当推定文件上的内容为张父的真实意思表示。张某杰等四人虽对书面文件内容的真实性不予认可，但并未提供证据予以证明，法院不予采信。虽然张某岚提交的转账记录不能直接反映其支付购房款的事实，但根据书面文件中张父的自认，并结合转款的时间、诉争房屋相关材料原件均在张某岚处保管、张某岚一直在诉争房屋居住的事实，可以证明张父与张某岚存在诉争房屋由张某岚出资购买，房屋所有权属于张某岚的约定。
该约定应属有效，张父负有协助张某岚办理房屋所有权过户的义务，由于张父已去世，张某杰等四人作为张父的法定继承人，负有协助张某岚办理房屋所有权过户的义务。综上，张某岚要求张某杰等四人将诉争房屋所有权变更登记至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。需要指出的是，张母的工龄优惠与房屋所有权无关，不影响张某岚与张父之间协议的履行，但该工龄优惠所对应的财产价值可以作为张母的遗产予以继承。
