北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某君向本院提出诉讼请求：判决被告赵某莹向原告支付违约金198.75万元。
事实与理由：原告于2011年1月9日通过中介公司推荐自被告赵某莹处购买房产一处，该房产位于丰台区一号（标的房产），购房款总价106万元，并签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，居间方为中介公司，原告于2011年1月12日前付清购房款并取得房屋产权证。在购房之前，原告请专业二手房产经纪公司对拟购买房产的权属、户籍情况进行调查了解，被告及中介均表示该房产权属清晰，无户籍挂靠在房产名下；于是，原告于2011年1月份从被告处购买了该套房产，并将房产权属、户籍迁移情况、违约条款等落实在房屋买卖合同。
2021年2月份，丰台镇派出所联系到原告，并询问在标的房产挂靠户籍的崔某鹏与原告的关系等，经到派出所核实，原告才得知，自上世纪80年代，崔某鹏的户籍一直挂在原告所购买房产下。原告得知该情况后，第一时间联系原房主被告赵某莹，得知崔某鹏系赵某莹妹妹的丈夫，原告多次要求被告尽快将崔某鹏户籍迁走，至今迟迟未迁走。
原告认为，被告及中介公司均违背诚实信用原则，导致崔某鹏户籍长期挂靠在原告所购房产名下，存在违约事实。根据原告与被告于2011年1月9日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十条权属转移登记（三）之规定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过60日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。
被告辩称
赵某莹辩称，原告诉讼请求没有事实依据，没有法律依据。理由如下：一、该房屋于1998年左右过户到我名下，于2011年2月卖给原告。在此期间我一家三口从未向此房内迁入过户口，也从未涉及该房屋户口的相关信息，因此对此房屋的户口状况，并不知情。二、在房屋交易的整个过程中，都是中介办理。”前不久，与原告微信沟通时，她再次承认，自己曾经查过该房屋内没有户口，有聊天记录为证。
三、崔某鹏户口迁入期是八十年代初，我本身不知情。四、我认为原告动机不纯，有借机讹我钱财的目的，原告发现的违约事项，既不是我主观故意或存在过错，也不是因我自身原因所导致，同时也未给原告造成任何实际损失或损害。故我认为：原告起诉要求与事实不符，没有法律依据，我请求人民法院依据事实，依法驳回原告的诉讼请求。
法院查明
2011年1月9日，赵某莹（出卖人）与周某君（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定将坐落于丰台区一号房屋（以下简称案涉房屋）以1060000元的价格出售给周某君。该合同第十条权属转移登记第（三）项约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过60日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订后，双方于2011年2月12日办理了案涉房屋所有权转移手续，将案涉房屋登记至周某君名下。现周某君因案涉房屋存在原有户口未迁出情况，诉至本院。
庭审中，双方均认可购买房屋时未查询户口信息。赵某莹称崔某鹏系其妹妹的前夫，其一直不知道崔某鹏户口在案涉房屋名下。周某君称其于2021年2月全国人口普查期间，其才得知案涉房屋内有崔某鹏的户口。赵某莹称周某君于2021年2月找到其告知户口问题，之前并未要求其迁户口。经询问，周某君表示户口在案涉房屋名下，并未对其造成实质影响。
经查，赵某莹已于2021年8月13日将崔某鹏的户口迁出案涉房屋。
裁判结果
一、赵某莹于本判决生效之日起七日内向周某君支付未迁出户口违约金30000元；
二、驳回周某君的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
周某君与赵某莹签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。赵某莹未按照合同约定，履行户口迁出之义务，应承担违约责任。赵某莹作为案涉房屋的原所有权人及出卖人，理应知晓案涉房屋内户口情况，故法院对其辩称的非自身责任的意见，不予采信。
双方在合同中约定了逾期未迁出户口的违约金的计算标准，周某君以此标准主张赵某莹支付相应违约金，赵某莹对此不予认可。鉴于双方所约定违约金具有针对户口此前无法自行迁出案涉房屋的惩罚性质这一历史因素，法院综合双方房屋买卖合同的履行情况、赵某莹的过错程度、周某君因此受影响的程度等酌情将违约金调整为30000元。关于赵某莹辩称的诉讼时效问题，双方均认可买卖案涉房屋时未查询户口信息，周某君称其于2021年2月才知晓案涉房屋存在崔某鹏的户口，此陈述与赵某莹所称双方就户口问题的沟通一致，且崔某鹏户口于2021年8月13日迁出，此前违约行为一直存在，故法院对赵某莹的该项意见不予采信。
