北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令坐落于北京市西城区一号房屋（以下简称：涉案房屋）的所有权归二原告所有，二原告支付给二被告房屋折价款，按照房屋评估价值给赵某霞20%房屋折价款，给李某晓15%房屋折价款，二被告配合二原告将涉案房屋过户登记至二原告名下，二原告份额比例各占50%。2、请求法院判令被告赵某霞支付给二原告坐落于北京市西城区一号房屋的房屋使用费（期间为2020年4月14日-2021年1月7日），数额以评估结论为准。3、诉讼费由被告赵某霞负担。
事实与理由：2020年4月14日，西城法院做出民事判决：“北京市西城区一号房屋由李某晓、赵某霞、王某扬、王某聪共同继承，其中李某晓占该房屋15%份额、赵某霞占该房屋20%份额、王某扬占该房屋32.5%份额、王某聪占该房屋32.5%份额”，二审维持原判，2020年8月26日，该判决生效，并明确原房产所有权证予以作废。被告赵某霞仍占用该房屋，且不支付二原告房屋使用费、不协助二原告办理房产证、不协助二原告卖房分割售房款，严重侵害了二原告作为共有人应获得房屋折价款及租金收益的权利。房屋租金和房屋折价款按照评估后再具体明确数额。涉案房屋在2000年是李某佩的产权，赵某霞是李某佩的母亲，涉案房屋一直是由赵某霞居住。李某佩与前妻罗某在1990年5月31日离婚，两人育有女儿李某晓。李某佩于1990年10月5日与王某玲结婚，婚后李某佩与王某玲在他处居住。李某佩在2016年6月29日去世，去世时与王某玲是夫妻关系。2018年2月10日，王某玲去世。王某聪、王某扬是王某玲的兄弟。其后，李某晓作为原告起诉了继承纠纷，判决确认了各方份额，二审维持判决，该判决生效后，赵某霞仍然一直居住在涉案房屋。
被告辩称
被告赵某霞辩称，二原告所述事实无异议。补充一点：李某佩与王某玲是2013年2月26日办理的离婚，2015年12月9日又复婚。赵某霞在李某佩取得房屋产权后，就一直居住在涉案房屋至今。对法院判决的四人的继承份额认可无异议。针对原告的诉讼请求，被告赵某霞不同意二原告的全部诉讼请求，涉案房屋不同意归二原告所有，赵某霞想要这个房子，但是赵某霞没有钱给其他人房屋折价款。现如果法院依法判决房屋归二原告所有，相应的折价款应当根据赵某霞本人长期在该房屋居住，并且年纪比较大，需要额外的钱去照顾的具体情况，请求对多分房屋折价款。
涉案房屋赵某霞并不存在不配合办理房产证的行为，赵某霞也没有阻拦其他房屋产权人在涉案房屋内居住使用，因此赵某霞不同意支付二原告房屋使用费。诉讼费用应当由原、被告四方共同承担。请法院依法判决。
被告李某晓辩称，涉案房屋是由我们四个人共同继承，法院出具了判决，原告所述的法院判决的份额无异议。赵某霞是何时开始使用的涉案房屋，我不清楚，我知道赵某霞是一直在使用涉案房屋。我同意原告的诉讼请求，但是我认为房屋的市场价值评估的数额过低。我同意在二原告给付我房屋折价款后，配合二原告办理过户手续，我同意二原告的诉讼请求。
法院查明
二原告向本院提交了如下证据：
证据1、之前判决书，判决房屋的份额由原、被告四人按份继承，二原告各占32.5%的份额；二审民事判决书，维持了一审判决，确定了四人的继承份额。
证据2、之前协助执行通知书，证明判决生效后二原告并未实际享受到房屋的权利；之前执行裁定书，确认了二原告对房屋的权利，二原告没有实际享受到房屋的权利。我方的证据2只是法院确认了份额，房产证实际没有办下来。
证据3、评估报告2份、评估费发票2张。第一份是房屋市场价格的评估报告，证明房屋目前的市场价值为739.12万元；第二份是房屋的租金价格评估报告，证明在2020年4月14日-2021年1月7日期间，涉案房屋租金价格合计为53240元，评估费10000元。
被告赵某霞对二原告证据的质证意见：
证据1、两份判决书的真实性认可，证明目的也认可。
证据2、执行裁定书和协助执行通知书，赵某霞并未收到过这两份文书，所以对真实性无法确定。赵某霞并没有不配合执行，房屋一直是由赵某霞居住，没有人问过，也没有任何人去房屋所在地找赵某霞谈过关于这个判决书的执行问题。
证据3、真实性认可，对房屋市场价格和租金的市场价格的评估结论都没有异议，但是我们认为评估费的承担应当是按照房屋的份额承担，而不是全部都由赵某霞承担。
被告李某晓对二原告证据的质证意见：
证据1、证据2，真实性确认，无异议。
证据3、房屋市场价格认为评估的偏低，通过权房屋网站查询到，2021年该地区全年的成交记录最低的单价也是11.5万元。我对评估程序没有异议，我就是认为评估价值过低。
二被告未提供证据。
对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
赵某霞系李某佩之母。李某佩与前妻罗某育有女儿李某晓。1990年5月，李某佩与罗某离婚。1990年10月，李某佩与王某玲登记结婚。李某佩于2016年6月29日去世，王某玲于2018年2月10日去世。王某扬、王某聪系王某玲之兄弟。
涉案房屋原登记在李某佩名下。李某佩、王某玲去世后，经民事判决确定，北京市西城区一号的涉案房屋由李某晓继承15%的份额，由赵某霞继承20%的份额，由王某聪继承32.5%的份额，由王某扬继承32.5%的份额。
在上述继承判决之前，涉案房屋一直由赵某霞居住。继承的二审判决做出后，赵某霞仍然一直居住在涉案房屋至今。
庭审中，经询，二原告表示未向赵某霞主张过支付房屋使用费。二原告表示曾向赵某霞要求过将涉案房屋出租，也主张过居住在涉案房屋，但没有书面证据。赵某霞表示，二原告从没有主张过支付房屋使用费，也没主张过居住涉案房屋，继承判决书生效后，二原告从来就没有来过涉案房屋，赵某霞已经90岁高龄，不能下楼，如果沟通要来涉案房屋沟通。
判决生效后，原、被告各方当事人未约定涉案房屋不得分割。
庭审中，经询问二原告是否有具有购房资格，是否能够及时向二被告给付房屋折价款。二原告表示，我方有购房资格，如因资格问题无法取得产权证，我方自行承担责任。对于房屋折价款，二原告表示，在判决生效后的一个月之内，可以提交到法院。
由于对房屋的市场价格，双方不能达成一致意见，原告申请评估鉴定。结论为：涉案房屋的市场价格为739.12万元；对涉案房屋的租金价格出具评估报告，结论为：自2020年4月14日-2021年1月7日期间，涉案房屋的租金数额为53240元。
裁判结果
一、自本判决生效之日起三十日内，原告王某扬、王某聪向被告赵某霞支付房屋折价款一百四十七万八千二百四十元，向被告李某晓支付房屋折价款一百一十万八千六百八十元。
二、原告王某扬、王某聪向被告赵某霞、李某晓支付本判决第一项确定的房屋折价款后十日内，被告赵某霞、李某晓协助原告王某扬、王某聪将北京市西城区一号房屋，过户登记至原告王某扬、王某聪名下。届时，原告王某扬、王某聪对北京市西城区一号房屋，分别占有二分之一的产权份额。
三、驳回原告王某扬、王某聪的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
本案由于各个按份产权人之间并未约定维持共有关系，不得分割涉案房屋。现二原告要求分割涉案房屋，不违反法律规定，对此法院予以支持。
由于双方对房屋的市场价格不能达成一致意见，故法院以评估价格作为市场价格予以确定。被告李某晓虽然表示评估价格过低，但是该评估程序合法，被告李某晓的抗辩没有事实根据，故对被告李某晓的抗辩理由，法院不予采纳。被告赵某霞虽然抗辩想要涉案房屋，但是赵某霞表示自己没有钱给其他共有人房屋折价款。故对被告赵某霞的抗辩理由，法院亦不予采纳。法院确定涉案房屋归二原告所有，由二原告按生效判决确定的份额比例，向二被告支付房屋折价款。
被告赵某霞系涉案房屋原登记的产权人李某佩之母。本案在各方当事人继承涉案房屋之前，涉案房屋即由被告赵某霞居住使用。因此赵某霞居住在涉案房屋具有历史沿革。庭审中，原告未提供证据证明曾向被告赵某霞主张过支付房屋使用费，亦未提供证据证明赵某霞阻止过二原告进入涉案房屋行使物权。涉案房屋经各方当事人继承后，赵某霞亦系涉案房屋的共有权人之一，其继续居住在涉案房屋，亦是按照历史沿革对涉案房屋的居住、看管，并无不当。由于二原告未提供证据证明被告赵某霞妨碍了二原告对涉案房屋行使物权，故对二原告要求被告赵某霞支付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。
